[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 이재명 정부가 고가 주택에 대한 종합부동산세(종부세) 과세 강화에 나서면서 서울 강남구 압구정을 비롯해 재건축에 돌입한 초고가 주택 단지들이 이주 일정을 앞당기기 위한 속도전에 나서고 있다.

과세 기준일인 2028년 6월 1일 이전에 이주와 건물 철거(멸실)를 마치면 토지(입주권) 상태로 돼 주택분 종부세 부과 대상에서 제외되는 점을 활용하려는 것이다. 종부세 중과 시점과 시공사의 공사 일정이 맞물리면서 조합 차원의 '멸실 속도전'이 본격화하는 분위기다.

◆ 압구정4구역, 종부세 중과 전 이주 및 멸실 목표

12일 정비업계에 따르면 정부의 세제개편안에 따라 종부세 압박이 거세지자 압구정4구역 조합을 비롯한 압구정 재건축 단지들은 오는 2028년 6월 1일 전 철거를 마치기 위한 준비에 속도를 내고 있다.

특히 압구정4구역은 최근 조합원들에게 발송한 안내문을 통해 "정부가 종부세율 체계를 '주택가액' 기준으로 입법화해 세 부담을 높이는 방향으로 과세 체계를 개편하기 때문에 재건축 사업 속도에 박차를 가하기로 뜻을 모았다"고 밝혔다. 세제개편안에 따른 종부세 중과를 피하기 위해 조합 차원에서 멸실을 전략으로 선언한 것으로, 압구정 재건축 단지 중에서는 최초다.

압구정4구역 조합은 시공사인 삼성물산과의 도급계약 과정에서 발생한 이견을 별도 특약으로 미루면서까지 일정을 앞당기기로 했다. 당장 오는 31일 시공사 도급계약을 체결하고, 2027년 12월 관리처분인가를 거쳐 2028년 1월부터 5월 사이 이주 및 멸실을 완료한다는 방침이다.

이 같은 빠른 사업 추진의 배경에는 종부세 폭탄에 대한 위기감이 자리 잡고 있다. 이재명 정부가 추진 중인 종부세 개편안은 기존 세율 체계를 '주택가액' 기준으로 입법화하는 것이 골자다. 이에 따라 시가 46억원을 넘어서는 초고가 주택 보유자의 경우 종부세가 기존 대비 2배 이상 인상될 것이라는 우려가 커지고 있다.

재건축 조합들이 2028년 6월 1일 전 철거를 개시하려는 이유도 법상 과세 기준일 때문이다. 지방세법 및 종합부동산세법상 재산세와 종부세 등 보유세 과세 기준일은 매년 6월 1일이다. 6월 1일 시점에 건축물대장상 '주택'이 존재하면 고율의 주택분 종부세가 부과된다.

반면 6월 1일 이전에 주민 이주를 완료하고 건물을 허물어 멸실시키면, 해당 부동산은 주택이 아닌 나대지(토지) 내지 조합원 입주권 상태로 전환된다. 법적으로 주택이 사라짐에 따라 매년 부과될 수천만원대의 주택분 종부세 대상에서 벗어날 수 있게 되는 셈이다.

◆ 압구정 초고가 주택 상당수 개편 영향권…멸실 시 주택분 종부세 제외

실제 압구정 일대의 재건축 단지 주택 상당수는 이번 종부세 개편의 영향을 받을 전망이다. 국토교통부 월별 실거래가에 따르면, 지난 7월 거래된 압구정동 재건축 단지 매물 대부분이 개편안의 중과 기준선인 시가 46억원을 크게 웃도는 것으로 집계됐다.

전용면적 84㎡ 안팎의 중소형 평형인 현대14차 전용 84.98㎡가 58억6000만원, 현대8차 전용 107.64㎡가 57억원에 매매 체결됐다. 국민평형대인 신현대9차 전용 109.24㎡ 역시 65억원에 거래를 마쳤다. 대형 평형의 경우 신현대12차 전용 182.95㎡가 112억5000만원으로 평형 신고가를 기록했고, 신현대11차 전용 183.41㎡도 105억원에 손바뀜됐다.

소형부터 대형까지 구역 내 거의 모든 평형이 50억~100억원대에 거래되고 있어, 사실상 압구정 재건축 조합원 대다수가 종부세 2배 중과 대상에 직접 노출된 셈이다.

만약 58억6000만원에 거래된 현대14차 전용 84.98㎡의 경우, 공시가격은 약 39억2000만원 선으로 추산된다. 현행 과세 체계에서는 종부세가 약 820만원(재산세 포함 보유세 총액 약 1510만원) 수준 부과되지만, 이번 주택가액 기준 개편안이 적용되면 종부세만 약 1490만원으로 2배 가깝게 폭등하게 된다. 이에 따라 보유세 총액 역시 기존 1510만원에서 약 2180만원 이상으로 44%가량 급증할 전망이다.

압구정 재건축 조합 관계자는 "종부세가 치솟는다는 소식에 매물이 쏟아져 나오면서 기존 65억에서 70억원 선에 거래되던 35평형 매물이 호가 기준 45억원 선까지 급락한 상황"이라고 전했다.

이어 "종부세 중과 우려로 일부 급매물 호가가 조정되는 등 조합원들의 불안감이 팽배하다"며 "거액의 세금에 따른 기회 손실을 막기 위해서라도 2028년 6월 1일 이전 이주와 멸실을 마쳐야 한다는 공감대가 형성돼 있다"고 설명했다.

◆ 구역별 사업 속도에 따라 희비 엇갈릴 전망

조합원들의 속도전 요구에 시공사와 정비업계의 움직임도 가빠지고 있다. 압구정4구역 시공권 협상을 진행 중인 삼성물산 관계자는 "조합이 발표한 2028년 6월 1일 이주 완료 일정에 맞춰 빠른 사업 추진을 위해 최선을 다해 협조하고 있다"며 "압구정4구역뿐만 아니라 다른 사업장 역시 조합의 신속한 사업 추진에 적극 협력할 예정"이라고 밝혔다.

업계에서는 압구정을 비롯해 대형 건설사들이 참여하는 강남권 하이엔드 재건축 단지 전반에서 종부세 과세 기준일 전 멸실을 목표로 한 인허가 및 이주 속도전이 더욱 치열해질 것으로 내다보고 있다. 다만 구역별 사업 단계에 따라 2028년 6월 이전 멸실 달성 여부에 온도차가 있을 것으로 점쳐진다.

정비업계 관계자는 "압구정 2, 3, 5구역 등 여타 조합원들도 2028년 6월 1일 종부세 기준일을 염두에 두고 조기 멸실을 바라며 사업 가속화를 원하고 있다"면서도 "통합심의를 마치고 사업 속도가 빠른 구역은 2028년 상반기 이주가 가능할 수 있지만, 아직 본계약이나 행정 절차가 많이 남은 구역들은 물리적으로 2028년 6월 이전 멸실이 가능할지 장담하기 어렵다"고 지적했다.

dosong@newspim.com