[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "후보 이름을 바꿔도 구별하지 못할 것"..."청약가점 40점 만점 말고는 기억 안나는 토론"

제20대 대통령 선거를 위한 대선후보 4자 토론에서 후보들의 부동산 정책 토론을 보고난 뒤 나온 전문가들의 평이다.

지난 3일 첫 대선후보 4자 TV토론이 열렸지만 적어도 부동산 정책에 대해서는 별다른 대립구도가 나타나지 않았다. 정도의 차이, 공공-시장의 주도권에서 시각차이가 나타났지만 세부적인 이행방안이 나오지 않은 상황에서는 큰 차이를 찾기 어려웠다는 평가다. 진보정치를 추구하는 심상정 후보만 다른 세 후보와 다소 차별성 있는 무주택자 우선지원이란 답변을 내놨지만 이 역시 '사회적 합의'라는 두루뭉실한 표현을 사용해서 큰 차별성을 주진 못했다는 평가다.

가장 첨예한 차이를 보이는 것으로 평가되는 부동산세금에 대해서도 심상정 후보를 제외한 나머지 세 후보는 부분적이든 대폭적이든 완화 기조를 밝힌 상태다. 다만 임대차 3법(계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제)에 대해서는 시각차가 나타났다. 하지만 "가장 먼저 손보겠다"고 밝힌 윤 후보와 달리 이 후보는 적극 옹호하는 모습도 보이지 않았다. 

이에 따라 각 공약에 대한 각론이 나오지 않은 상황에서 총론만 봤을 때 부동산 정책에 따른 후보 선택 폭은 크진 않을 것이란 진단이 나온다.

◆ "250만가구면 공급과잉 수준...언제-어디에 짓느냐가 관건"

우선 후보들은 주택공급 문제에 대해 토론했다. '대통령이 된다면 취임 후 가장 먼저 손 볼 부동산 정책은 무엇인가'라는 공통질문에 이재명·안철수·심상정 후보는 '공급'을 제시했다.

문재인 정부의 부동산 정책이 실패했다고 사과했던 더불어민주당 이재명 후보는 "수요와 공급이 적절하게 작동하는 시장에 의해 주택문제가 해결돼야 하는데 지나치게 공급을 억제한 측면이 있다"며 "대대적 공급 확대를 위한 정책이 제 1순위가 될 것"이라고 말했다.

안철수 후보는 "대통령이 되면 많은 공급을 통해 현재 61%인 자가보유율을 임기 말까지 80%까지 올리도록 최선을 다하겠다"고 맣했다. 심 후보도 "집값 안정이 가장 시급하다"며 "공급 정책은 무엇보다 44%의 집 없는 서민들이 우선적으로 정책의 중심이 될 수 있도록 정치권 합의를 이루겠다"고 전했다.

각 후보들은 대선 공약으로 임기내 주택공급량을 각각311만가구, 250만가구로 제시했다. 이에 대해 전문가들은 250만 가구만해도 공급과잉을 걱정할 정도로 충분하다는 입장이다. 박원갑 국민은행 부동산전문수석위원은 "예년의 주택공급량을 볼 때 250만가구만 제대로 공급해도 주택시장 안정화는 뚜렷해질 것"이라며 "빠르고 적절하게 공급만 된다면 주택문제를 상당부분 해소할 수 있다"고 말했다. 다만 주택형태에 대해서는 이견을 제기했다. 그는 "어느 후보도 아파트인지 원룸인지에 대한 설명은 없었다"며 "숫자만 채우기 위해 원룸을 잔뜩 짓거나 다세대·다가구 임대주택 등을 포함하면 공급부족 사정은 나아지지 않을 수 있다"고 말했다.  

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택공급에 대한 후보들의 의지를 읽을 수 있어 긍정적이라 생각한다"고 말했다. 이명훈 한양대학교 교수는 "임기내 공급이 안된다하더라도 확실한 목표량을 정해 공급에 주력한다면 시장에 좋은 시그널을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.

공공-시장의 주도권 문제나 총 공급량 가운데 임대주택 비율은 공약상 차이를 보인다. 하지만 이날 토론에서 후보들은 자가 공급확대를 주장한 안 후보를 제외하곤 구체적인 언급을 하지 않았다. 다만 임대주택과 자가주택은 병행해서 공급돼야한다는 당위성이 있는 만큼 후보 선택에 결정을 줄 만큼 큰 차별성은 아니란 평가다.

윤석열 후보는 공급보다 주택 구입과정에서 규제를 완화해야한다는 입장을 보였다. 그는 "내 집이든 전셋집이든 일단 집을 구하는 데 걸림돌이 되는 제도들을 제거해야겠다"며 "먼저 대출 규제를 완화해 집을 살 때 대출받을 수 있게 하겠다"고 강조했다. 공급량과 별개로 공급과정에서 대출, 세금 그리고 전세 세입자를 위한 임대차3법 등의 규제를 재조정하겠다는 입장인 것이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "어차피 임대주택 재고량을 늘려야하며 이는 자가주택 공급만큼 중요한 일이기 때문에 공급 의지를 분명히 하는 것이 필요할 것"이라며 "다만 중산층 이상에 대한 공공 임대주택 제공은 정부의 역할이 아니기 때문에 100만(이재명), 50만(윤석열)의 공급 가구수 차이가 나는 것으로 볼 수 있다"고 말했다.

◆ 부동산 세금, 부분-대폭 완화 엇갈려...전문가들 "완화 방향성 일치"

문재인 정부 들어 집값보다 더올랐다는 평가를 받고 있는 부동산 세금에 대한 입장도 아주 큰 차이는 없었다. 이재명 후보는 앞서 문 정부의 부동산 정책 실패를 사과하고 나아가 정부의 종합부동산세 올해 부과분 완화 방침에 '감사하다'고 표현한 바 있다. 다만 심상성 후보는 지역균형발전 재원 마련을 위해 종부세 존치를 강조했다.

박원갑 국민은행 부동산전문수석위원은 "이 후보는 상승폭에 제동을 걸 것을 그리고 윤 후보와 안 후보는 대폭 조정 의사를 밝혀 금액에서 차이는 있겠지만 세금 완화라는 방향성에 대해서는 대동소이하다"며 "윤 후보의 주장처럼 세금을 폐지하는 수준으로 급격히 깎는 것 역시 불가능한 만큼 후보들의 정책은 아주 큰 차이를 보이지 않는다고 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

이날 TV토론에서 언급되지 않았지만 양도세 역시 완화 방향성이 정해진 것으로 보인다. 양 후보 모두 1주택자를 대상으로 완화와 한시적 유예를 들고 나왔기 때문이다. 박원갑 위원은 "세금 역시 액수는 차이가 다소 나겠지만 완화하는 방향성에선 차이가 없다"며 "특히 양도세는 이재명 후보도 한시적 유예를 공약한 만큼 그 효과도 이 후보와 차이가 크지 않을 것"이라고 말했다.

주택구입을 쉽도록 개선하겠다는 윤 후보와 이 후보는 주택담보대출에서 담보인정비율(LTV) 완화를 놓고 '소모전'을 벌였다. 이 후보가 윤 후보에게 "LTV를 90%로 완화하겠다는 공약을 냈다"고 지적하자 윤 후보는 "초기부터 80%를 고수했다"고 반박했다. 하지만 이 후보 역시 생애최초 구입자에겐 90% 완화를 공약한바 있다. 현 정부에서 꽉막혀 있는 주택담보대출 제도를 손 볼 것을 후보들이 약속한 셈이다. 

국민은행에서 오래 근무한 박합수 교수는 "우리나라 주택담보대출은 공공이든 시중은행이든 '서브프라임'이 아닌 '프라임' 모기지(주택담보대출)로 가계대출 악화에 큰 영향을 주지 않는다"며 "9억원 이하 등 비 고액주택의 생애최초 구입자를 대상으로 LTV를 80~90% 주는 것은 과도한 혜택으로 보기 어려울 것"이라고 말했다. 결국 이 부분에서도 좌-우를 대표하는 양 후보간 의견차는 없었다.

◆ 임대차3법서 '시각차'...尹·安 개정 vs 李 언급 안해

반면 임대차3법에 대해서는 의견충돌은 일어나지 않았지만 뚜렷한 시각차를 보였다. 윤석열 후보는 대통령이 된 다음 가장 먼저 손 볼 정책으로 임대차 3법 개정을 꼽았다. 이 자리에서 윤 후보는 "7월이면 또 임대기한이 만료돼 전세가 상승이 예상된다"며 "임대차 3법 개정을 먼저 하겠다"고 약속했다.

안철수 후보는 앞서 자신의 유튜브에 "임대차3법은 사실 베를린을 포함한 여러 선진국에서 실패한 사례가 굉장히 많은 법"이라고 말해 반대의사를 분명히 했다. 다만 개정 의사를 직접적으로 밝히지는 않았다.

사실상 민주당이 단독입법한 결과물이지만 지금까지 성공한 정책이라고 보기도 어려운 만큼 이재명 후보는 임대차3법에 대해서는 언급하지 않았다. 하지만 이재명 후보는 앞서 집값이 폭등한 이유에 대한 질문에 "공급 부족에다가 수요가 왜곡돼서 그렇다"며 "특히 임대사업자 보호정책 때문에 그랬을 가능성이 높다"라고 답했다. 임대사업자에 대한 보호정책은 양도세 및 종합부동산세 감세 특혜를 의미한다. 하지만 임대사업자에 대한 규제 가운데 임대차3법이 있음을 감안하면 임대차3법 '수호의지'를 에둘러 밝힌 것으로 풀이된다.

이에 대해 전문가들은 원론적인 입장만 밝혔을 뿐이라고 진단했다. 이재명 후보의 더불어민주당이 임대차3법을 '정권 숙원사업'으로 추진한 만큼 민주당에서는 임대차3법을 부정할 수 없다. 다만 표심을 생각해 적극적인 옹호에 나서지 않았다는 이야기다. 또 윤석열 후보는 임대차3법을 '당연히' 반대하지만 범여권이 국회 의석의 3분의 2를 차지하고 있는 상황에서 전면적인 개정도 어렵다. 결국 가장 차이를 보여여할 임대차3법에서도 후보들은 뚜렷한 차별성이 없었다는 지적이다.

이명훈 한양대 교수는 "임대차3법은 사실상 시장경제를 제한하는 법인데도 아직까지 전세 세입자의 주거환경을 개선한 성공한 정책이라고 평가하기 어렵다"며 "이재명 후보는 이 제도를 부정할 수 없겠지만 역시 보완은 필요하다고 인식한 것으로 보여진다"고 말했다.

이밖에 후보들은 토론과정에서 기싸움을 벌였다. 안철수 후보는 윤석열 후보에게 군필자 청약가점 추가(5점) 공약을 거론하며 "청약가점의 만점이 어떻게 되나"라고 물었고 "이에 대해 윤 후보는 40점 아니냐"고 답했다. 안 후보는 이에 "청약가점은 84점이 만점"이라고 말해 윤 후보를 머쓱하게 만들었다.

전문가들은 이날 토론에서 부동산 분야에서는 대장동 만큼의 파격적인 공세가 없었다고 지적한다. 박원갑 위원은 "이재명 후보도 문재인 정부 부동산 정책에 대해 '매우 잘못된, 부족한 정책이었다'고 사과한 만큼 문 정부와 차별된 공급확대, 규제 완화로 방향성을 잡을 수밖에 없었을 것"이라며 "물론 완화의 폭 차이는 있겠지만 대동소이한 공약을 놓고 기싸움만 벌이다가 끝난 꼴"이라고 말했다.

박합수 교수는 "세부 방침이 확정되지 않은 만큼 논평을 할 상황이 아니다:면서도 "공급확대, 규제 완화에 대한 방향성이 어느 정도 일치하는데다 지금은 동결상태인 주택담보대출 완화에도 공통점이 있어 누가 당선되더라도 세 후보의 정책차이는 노무현-이명박, 박근혜-문재인 정부처럼 큰 차이는 보이지 않을 것"이라고 말했다.

이명훈 교수는 "주택공급을 어떻게 할 것이냐에 대해서도 방향이 나와야하며 특히 임대차3법에 대한 보완 또는 조정 논의가 있어야할 것"이라고 진단했다.

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