민간으로 확대한 분양가상한제...공시가격 상승에 무력화
로또청약·공급지연 부작용 발생
분양가상한제 공공과 민간 적용 기준 변화 등 개선 필요
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 집값 안정을 위해 부활시킨 민간택지 분양가상한제가 도입 1년을 맞았지만 시장에 부작용만 일으켰다는 지적이 나온다.
주택 수요에 비해 공급이 부족한 상황에서 시세보다 저렴한 가격에 분양주택이 나오면서 실수요에 더해 시세차익을 노린 수요까지 들어오며 '로또청약' 문제가 불거졌다.
재건축 단지 등 분양을 앞둔 단지들에서는 분양가상한제로 분양가가 낮게 책정되자 후분양제를 채택해 분양을 늦추려는 움직임도 나타나고 있다. 이 경우 수요자와 공급자 모두에게 피해가 가는만큼 분양가상한제의 보완이 필요하다는 목소리가 나온다.
◆ "분양가 잡겠다더니..." 공시가격 상승에 오히려 뛴 분양가
3일 정부와 부동산업계에 따르면 민간택지로 분양가상한제 적용이 확대후 1년이 지났지만 분양가상한제가 오히려 분양시장의 수요와 공급에 불안요인을 키운 것으로 나타났다.
정부는 민간 주택에서 과도한 분양가를 집값 상승의 요인으로 보고 그동안 유명무실했던 민간택지 분양가상한제를 지난해 7월 29일 서울과 경기도 일부지역에 적용했다. 민간의 분양가를 통제해 집값을 잡으려 했지만 분양가는 오히려 분양가상한제 시행 후에도 올랐다.
주택도시보증공사(HUG)에 따르면 서울지역 3.3㎡당 분양가는 지난 6월 2913만원으로 지난해 6월 2755만원보다 5.7% 올랐다. 수도권 지역 분양가도 1927만5300원으로 지난해(1860만2100원)보다 상승했다.
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분양가가 오른 것은 집값 상승과 공시가격 현실화에 따른 공시지가 상승이 원인으로 꼽힌다. 분양가는 택지비와 건축비에 가산비를 더해서 결정되는데 택지비의 비중이 높으며 택지비에는 공시지가가 반영된다.
서울의 표준지 공시지가 상승률은 최근 3년간 ▲2019년 13.87% ▲2020년 7.89% ▲2021년 11.41%로 크게 올랐다. 부동산 과열로 인한 집값 상승의 영향으로 택지비도 자연스럽게 오르게 됐다.
특히 올해 상반기 서울의 대표 분양단지였던 반포 래미안 원베일리는 민간단지로는 처음으로 분양가상한제를 적용받았음에도 3.3㎡당 분양가가 역대 최고 수준인 5668만원을 기록했다.
◆ 청약과열·공급 감소에 집값 불안 심화...분양가상한제 공공·민간 기준 달리해야
분양가상한제 확대 적용은 청약 수요 증가와 분양 주택 감소로 이어져 집값 불안의 요인이 되는 모양새다.
시세보다 저렴한 분양가는 기존 실수요자 외에 시세차익을 노린 수요들도 청약시장에 뛰어들게 하면서 청약과열과 '로또청약' 문제로 이어지고 있다.
한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 상반기 서울 지역 분양가구수는 1073가구로 지난해 같은기간(1811가구)보다 40% 가까이 줄었다. 반면 청약 건수는 13만3327건으로 지난해(11만3281건)보다 2만건 가까이 늘었고 청약 경쟁률은 124.25대 1로 지난해(62.55대 1)보다 두 배 가까이 늘었다.
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최근에도 전국구 청약이 가능하며 분양가상한제가 적용되는 '세종자이 더시티' 단지 1106 가구 공급에 22만842명이 몰려서 평균 청약 경쟁률이 200대 1을 육박했다.
청약 열기는 뜨겁지만 정작 재건축 단지와 신규 분양 단지 등에서는 분양을 미루려는 듯한 모습을 보이고 있다. 분양가상한제에 막혀 수익 실현이 제한되는데다 조합원들의 분담금이 증가할 수 있어 이들 단지에서는 인플레나 공시가격 현실화 등으로 추후 분양가가 더 오를 수 있기에 분양을 미루려는 듯한 움직임도 보인다.
하반기에는 단군 이래 최대 규모의 재건축 단지인 둔촌주공(1만2032가구)을 포함해 신반포메이플자이(3685가구)·래미안원펜타스(2990가구)등이 분양을 준비하고 있다. 하지만 이들 단지들에서는 아직 구체적인 분양 일정등이 나오지 않은 상황이다.
둔촌주공의 경우 지난해 분양이 예상됐지만 분양가 산정을 놓고 조합과 관할구청·주택도시보증공사(HUG)등이 갈등을 빚으며 연기됐었다. 아직 분양가를 확정짓지 못한 상황이어서 분양가를 놓고 갈등이 빚어질 가능성은 여전히 남아있다.
전문가들은 분양가상한제 시행으로 인해 나타난 문제들을 보완하는 수준에서 제도 개선이 필요하다는 입장이다. 분양자에게 주어지는 차익을 줄이거나 공공분양과 민간분양에 분양가상한제 적용 기준을 다르게 적용하는 방안등이 거론된다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양가 안정을 목적으로 분양가상한제를 확대했지만 분양 이후에는 집값이 결국 시세와 연동되게 돼 분양가 안정을 이룰 수 없게 된다"며 "분양가와 시세 사이의 차익을 줄이는 방안으로 채권입찰제 등의 도입을 검토할 필요가 있다"고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 "공급이 늦어지게되면 공급자는 공사비용 마련에 수요자는 증가하는 분양가로 모두 피해를 보게 된다"며 "새로운 방안을 만들기보다 기존처럼 민간택지 사업자에 대해 분상제 적용을 완화해 공공과 민간의 적용 기준을 다르게 두는 방안이 필요하다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
