[편집자주] 청약 당첨만으로 수 억 원대 시세차익을 얻자 ′로또분양′이 사회적 이슈로 떠올랐다. 인기단지는 4인 가구 만점(69점)자도 탈락하는 상황이다. 특히 가점이 낮은 ′20·30세대′의 상대적 박탈감이 크다. 특별공급 비중을 늘리면 ′40·50세대′ 또한 역차별을 주장한다. 시세차익을 일정부분 회수해야 한다는 주장도 있다. 분양가상한제에서 분양되는 아파트의 청약제도를 전면적으로 개편해야 한다는 목소리도 높아지고 있다. 현 문제점과 개선 방향을 점검해본다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택 전세난이 가중되는 상황에서 아파트 청약시장이 '로또'라는 인식까지 확산되자 세대간, 지역간 갈등을 낳고 있다. '2030세대'에 불리한 청약제도를 개편해 상대적으로 소외된 젊은층에 주택공급을 늘려야 목소리가 나온다. 이에 반해 '4050세대'는 그동안 청약을 기다리며 가점을 쌓았는데 배정 물량이 줄어든다며 역차별을 주장한다.

공급물량이 제한적이다 보니 모두에게 공평한 청약제도를 만들기란 사실상 불가능하다. 결국 주택공급이 뒷받침돼야 근본적인 로또청약 문제를 해결할 수 있다는 게 중론이다.

박근혜 정부 당시 대규모 택지개발지구 사업을 중단하면서 그동안 주택공급이 원활하지 않았다. 시간이 지날수록 멸실 주택과 낡은 주택은 늘면서 수요자들이 원하는 입지에 들어가려는 경쟁이 더 치열해졌다. 로또청약 문제뿐 아니라 전세난 해결에 실마리를 찾으려면 공급 대책이 바로 서야 가능한 것이다.

◆ 주택 인허가·착공·준공 실적 모두 감소세

19일 부동산업계에 따르면 전국적으로 불거진 로또청약 현상을 바로잡기 위해서는 청약제도 개편뿐 아니라 양질의 주택공급 확대가 병행돼야 한다는 지적이 나온다.

주택공급 지표는 감소세다. 국토교통부 자료를 보면 전국 연간 주택건설 실적은 2015년 46만153가구에서 ▲2016년 51만4775가구 ▲2017년 56만9209가구 ▲2018년 62만6889가구로 늘었다. 지속적으로 늘던 물량은 작년 51만8084가구로 뚝 떨어졌다.

작년 주택공급에 대한 전반적인 수치는 최근 5년(2014~2018년) 평균과 비교해도 크게 줄었다. 작년 전국에서 주택사업 인허가 건수는 48만7975가구로 전년대비 11.9% 감소했다. 최근 5년 평균치와 비교해선 24.1% 줄어었다. 인허가 건수는 2016년부터 4년 연속 줄었다.

작년 전국 공동주택 분양물량은 31만4308가구로 최근 5년 평균치(38만6858가구) 대비 18.8% 감소했다. 주택 준공물량은 51만8084가구로 지난 2011년부터 7년 연속 이어오던 증가세가 꺾였다.

올해는 상황이 더 안 좋다. 주택산업연구원이 국토부 자료를 바탕으로 조사한 주택공급 전망을 보면 올해 인허가는 41만가구, 착공 34만가구, 분양 25만가구, 준공 46만가구 수준으로 전망된다. 모든 수치가 작년보다 줄었다.

◆ 신축아파트 귀한 서울 주택시장...멸실주택도 급증

부동산시장의 바로미터 역할을 하는 서울의 경우도 상황이 다르지 않다. 신축아파트 선호 현상이 더욱 뚜렷해졌지만 실제 매입할 수 있는 주택은 감소하고 있다. 집값이 오르고 매물은 줄자 경기도로 빠져나가는 세입자가 적지 않다.

서울시는 그동안 주택공급이 충분했다는 입장이다. 2014년 이후 지난해까지 6년간 서울 아파트 공급량은 연평균 3만5677가구. 이는 잠재수요를 흡수하기에 부족하지 않다는 것이다. 최근 집값 상승이 공급부족과 큰 연관이 없다고 주장한다.

하지만 시장의 평가는 다소 다르다. 주택공급 물량 못지않게 멸실주택 또한 상당하기 때문이다. 멸실주택은 일반적으로 정비사업으로 사라진 주택이다. 이 부분을 고려하지 않고 공급물량을 계산하다보니 실제와 차이가 크다는 지적이 많다.

작년 서울지역 준공 아파트는 4만5630가구로 전년(4만3738가구) 대비 4.3% 늘었다. 그러나 멸실주택이 7307가구에서 약 2만6000가구로 늘어 준공 아파트에서 멸실주택을 제외한 주택수는 1만9630가구 정도에 그친다. 이는 전년대비 46% 급감한 수치다.

2010~2016년까지 7년간 준공한 아파트에서 멸실주택을 제외한 연평균 공급물량이 2만748가구라는 점에서 최근 주택공급이 과거보다 줄어든 것은 사실이다.

◆ 정비사업 규제 풀어 도심 주택공급 늘려야

서울에서 주택공급이 부족한 이유는 재건축·재개발 등 정비사업 규제가 핵심으로 꼽힌다. 전체 공급의 70~80%를 차지하는데 규제 강화로 신규 공급이 원활치 않은 탓이다. 이런 여파가 최근 들어 나타나고 있다.

부동산인포에 따르면 서울 재건축, 재개발 이주 물량은 2018년 3만1605가구, 2019년 3만6150가구를 기록했다. 올해도 작년과 비슷한 3만6000가구 수준이 예상된다. 문제는 앞으로다. 내년에는 입주 예정물량이 1만7655가구로 급감할 전망이다. 내후년도 비슷한 수치가 예상된다.

오세훈 전 서울시장 당시 최고 49층이던 층수 규제를 박원순 전 시장이 35층으로 낮추면서 서울 도심 주택공급이 감소한 측면이 있다.

정비사업의 사업성은 일반분양 가구가 얼마나 늘릴 수 있는지가 핵심이다. 일반에 분양하고 받은 분양대금이 정비사업의 중요 재원이기 때문이다. 일반분양 가구가 조합이 예상했던 것보다 줄어들면 분담금이 늘어 사업성이 낮아진다. 용적률과 층수 제한 규제가 강할수록 정비사업 사업성이 떨어지는 구조다. 조합 입장에서도 사업에 탄력을 붙이기 힘들다. 개발보다는 도시재생에 초점을 맞추다보니 인허가 자체도 매우 까다롭다. 대표적인 재건축 단지인 송파구 잠실주공5단지와 대치동 은마아파트가 수년째 개발이 사실상 멈춘 것도 이런 이유다.

물론 정부의 입김도 작용했다. 문재인 정부 들어서면서 ▲재건축 초과이익환수제 부활 ▲재건축 조합원 지위 양도 금지 ▲안전진단 강화 ▲재개발 임대주택 비율 최대 30% 상향 ▲민간택지 분양가상한제 도입 등이 추진됐다. 이런 규제 대부분이 사업성을 낮추는 부분이다.

서울에서는 정비사업을 제외하곤 사실상 신규 주택을 공급할 땅이 마땅치 않다. 주택공급이 불안한 점도 로또청약 열풍에 영향을 미친다. 일반 주택시장에서 내 집을 마련할 기회가 줄 겄이란 전망에 잠재 수요자들이 청약시장으로 집중된 것이다. 현실에 맞는 청약제도 개편과 함께 공급확대 계획과 실행이 요구되는 이유다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축·재개발 등 정비사업 규제를 완화하지 않으면 신규 주택을 늘리는 데 한계가 있고 수요를 충족하기도 힘들 것"이라며 "주택공급을 지속적으로 확대하고 추가적인 시그널을 내비쳐야 최근 투기판 양상을 보이는 ′로또청약′ 광풍이 완화될 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com