[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 정부가 모든 유형의 부동산 공시가격 현실화율을 90%로 올리겠다고 3일 발표했다. 공시가격 6억원 이하 주택에 대해선 내년부터 3년간 재산세율을 0.05%포인트(p) 낮춘다는 계획이다.
이 경우 올해 공시가격 1억6500만원인 강원 춘천 OO아파트를 보유한 1주택자는 3년간 재산세 연평균 5만287원이 감면된다. 올해 공시가격 4억원 서울 종로 △△아파트를 보유한 1주택자는 같은 기간 재산세 연평균 9만9610원이 감면된다.
다음은 공시가격 현실화 계획 관련 일문일답.
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-경제가 어려운 상황에서 공시가격 현실화를 추진하는 이유는?
▲경제가 어려울수록 서민‧취약계층 등에 대한 합리적 지원과 복지혜택이 중요하고 형펑성과 공정성에 대한 사회적 관심이 높아지는 만큼 공시가격 현실화를 더 이상 늦출 수 없다. 현실화 계획과 함께 서민에 대한 재산세 완화방안도 마련한 만큼 현실화로 인한 서민 부담은 최소화할 예정이다.
-현실화율 목표를 시세의 90%로 설정한 이유는?
▲부동산의 적정가격을 공시하기 위해서는 시세의 100%를 반영할 필요가 있으나 시세산정 시 발생할 수 있는 오차를 고려했다. 시세산정의 통상적 오차 범위는 5% 이내이나 최대 가능한 예상오차를 감안해 목표치를 90%로 보수적으로 설정했다.
-공시가격이 시세를 초과할 가능성은?
▲목표 현실화율을 90%로 설정한 만큼 극단적 오류가 발생하지 않는 한 시세 초과 가능성은 매우 낮다. 실거래 자료 등 다양한 자료가 축적돼 있고 조사·평가기법도 발전해 과거에 비해 시세산정의 정확도가 높아졌다. 또 시세 조사기준을 명확화하고 산정가격에 대한 검증‧심사절차도 더욱 강화해 운영하고 있다. 내년부터는 대량가격산정모형을 활용한 검증으로 인적오류 최소화, 감정평가사와 감정원간 교차검증 및 외부전문가를 활용한 심사단을 운영할 계획이다. 부동산공시법에 따라 소유자 등의 의견청취, 이의신청 등 조정이나 권리구제 절차도 마련돼 있어 시세 초과 가능성은 매우 낮다.
-시세 9억원 미만 주택에 3년의 균형 제고기간을 둔 이유는?
▲2019~2020년 공시에서 균형성이 개선된 9억원 이상 고가주택과 달리 시세 9억 미만 주택들은 상대적으로 균형성이 미흡한 상황이다. 시세 9억원 미만 단독주택의 절반 정도가 평균 현실화율과 5%p 이상 격차를 보이는 등 불균형성이 심하다. 전체 주택의 약 95%에 해당하는 시세 9억원 미만에 대해 같은 가격구간 내의 형평성 조기 확보를 위해 3년의 선균형성 제고기간을 설정했다. 9억 미만 초기 균형목표 현실화율로 공동주택은 68.1%에서 70%로, 단독주택은 52.4%에서 55%로 오른다. 제고기간이 3년보다 짧은 경우 상당수 중저가주택의 제고 폭이 고가 부동산 이상으로 제고되는 문제가 있다.
-주택의 현실화 목표 도달기간을 가격대별로 차등한 근거는?
▲연간 현실화율 제고 폭(약 3%p)이 유사해 지도록 설계한 결과, 가격대별 현실화율의 차이에 따라 도달기간에도 차이가 발생한다. 현실화율이 상대적으로 높은 고가주택의 경우, 같은 폭으로 제고하더라도 중저가주택 보다 빠르게 목표 도달한다. 도달기간을 동일하게 할 경우에는 중저가 주택의 현실화 제고폭이 과다해지는 문제를 고려했다.
-현실화 기간을 10~15년으로 설정한 이유는?
▲공시가격이 적정가격을 반영토록 하고 불형평성‧불균형성을 조기 해소하기 위해서는 현실화를 빠르게 완료하는 것이 바람직하다. 그러나 공시가격과 관련된 제도가 60여 개인 점을 고려해 점진적으로 현실화하면서 관련 제도를 운영하고 필요시 보완해 나갈 필요가 있다. 과거 단기 내 공시가격 또는 과세표준 현실화를 추진한 바 있으나, 논란 속에 완료되지 못한 경험도 고려했다.
-현실화 계획으로 감사원에서 지적한 주택-토지간 공시가격 역전현상이 해소되는지?
▲역전현상 원인이었던 주택공시비율(80%)이 2020년부터 폐지된 상황으로 주택과 토지가 같은 수준으로 현실화되면 역전현상이 해소될 것으로 보인다. 시세 9억원 이상 주택의 경우 역전현상이 4∼5년 내 대부분 해소될 전망이며 약 10년 경과 시에는 전체적으로도 상당폭 해소될 것으로 보인다. 9억원 미만 주택의 경우 토지 보다 현실화율이 낮은 상태(단독주택 52.4%vs. 토지 65.5%)로 역전현상은 현실화 기간에 걸쳐 점진적 해소될 예정이다.
-공시가격 산정 근거인 시세와 현실화율이 공개되는지?
▲개정된 부동산공시법령(2020년 10월 8일 시행)에 따라 2021년 공시부터 가격산정 기초자료(부동산특성, 시세 참고가격 등) 및 공시가격 결정을 위한 심의 자료 등을 공개할 계획이다. 공개대상에는 부동산 유형별 종합적 시세반영률과 부동산 유형별 공시가격 조사·산정기준 및 절차, 부동산 주요특성 및 현황, 실거래가 등이다.
-재산세율 인하 대상을 공시가격 6억원 이하 1주택자로 한정하고 세율 인하 폭을 0.05%p로 정한 이유는?
▲정부는 1주택 실수요자 보호라는 원칙 하에 서민 주거 안정을 지원하기 위해 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하로 기준을 설정했다. 전체 주택(1873만가구) 중 공시 6억 이하 주택은 95.5%(1789만가구)다. 서울 주택(310만가구) 중 공시 6억 이하 주택은 80.0%(247만가구)다. 세율 인하 폭은 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지와 지방재정에 미치는 영향을 종합적으로 감안해 결정했다.
-재산세율 인하 대상이 되는 1세대 1주택의 기준은?
▲같은 보유세인 종합부동산세의 1가구 1주택 기준을 참고하되 보편과세인 재산세 특성을 고려해 기준을 마련할 계획이다. 현재 종부세에서 1가구 1주택에 대해 보유기간별‧연령별 세액공제 운영 중이다. 구체적인 기준은 지방세법 시행령 개정안에 담을 예정이다.
-공시가격별 세율 인하 효과 사례는?
▲올해 공시가격 1억6500만원 강원 춘천 OO아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 5만287원이 감면된다. 올해 공시가격 4억원 서울 종로 OO아파트의 경우 3년간 재산세 연평균 9만9610원이 감면된다.
-재산세율 인하를 3년간 적용하는 이유와 2023년 이후의 계획은?
▲통상 조세 특례(감면)는 3년을 주기로 재검토하고 있다. 3년 경과 후 지역별 주택 시세 변동, 공시가격 현실화 효과 등을 종합적으로 감안해 재검토 할 계획이다.
-재산세율 인하가 지방재정에 미치는 영향은?
▲이번 재산세 부담 완화방안은 1주택 실수요자 보호 및 공시가격 현실화에 따른 세 부담 완화 취지를 충분히 고려했다. 다만 지방재정에 미치는 영향을 최소화하기 위해 공시가격 현실화에 따른 지방세수 증가분, 종합부동산세(부동산교부세) 개편 효과 등을 종합적으로 고려해 세율 인하폭을 설정했다. 3년간 운영 후 주택시장 변동상황, 지방세수에 미치는 영향 등을 분석하여 재검토 할 계획이다.
-공시가격 현실화에 따른 건강보험료 영향은?
▲공시가격의 변화는 소득에만 부과하는 직장가입자의 보험료에는 영향이 없으며 지역가입자의 재산보험료에 영향을 미친다. 재산보험료는 재산등급표에 의해 결정되므로 공시가격이 올라도 재산등급이 동일하면 보험료는 변동이 없다. 2022년 7월 2단계 소득중심 부과체계 개편이 시행되면 재산에 대한 부과 비중이 줄어 공시가격에 의한 건보료 영향은 제한적이다.
-기초연금 수급자 등 사회취약계층에 대한 영향은?
▲사회취약계층은 대부분 무주택자이거나 보유 부동산이 중저가로, 공시가격 변동에 따른 영향은 제한적이다. 기초연금의 경우, 만65세 이상의 70%에 지급되므로 전체 수급자 규모는 공시가격 변동과 상관없다. 공시가격 상승으로 재산가액이 선정기준을 초과 시 수급대상에서 제외될 수 있으나 반대로 혜택을 못 받던 분들이 새롭게 포함된다. 기초생활보장제도의 경우, 재산특례 등 보완장치를 통해 공시가격 변동에 따른 영향을 완화하고 있다. 근로능력이 없는 가구가 재산가액 상승만으로 수급에서 탈락하는 경우 3년간 연장 지원된다. 꼭 필요한 분들이 급여를 받지 못하는 사례가 없도록 사업별 특례제도 등을 활용하여 보호할 계획이다.
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