[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 모든 임대사업자의 '임대보증금 보증보험 가입'을 의무화하는 것을 놓고 임대사업자와 국토교통부의 의견이 충돌하고 있다. 임대사업자들은 세입자가 사실상 전세보증금 부담이 없거나, 이미 보험에 가입해 있는데도 집주인이 보험을 들어야 하는 건 '과중한 부담'이라는 주장이다.

반면 국토부는 이번 제도가 임대사업자의 '의무'에 초점을 맞추고 있어 세입자의 전세금 부담이나 보험가입 여부와는 무관하다는 입장이다. 전문가들은 정부가 임대사업자에게 큰 부담이 되지 않는 선에서 보험료를 합리적으로 책정해야 사회적 갈등이 줄어들 것이라고 내다봤다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 여의도 63빌딩에서 바라본 서울도심 아파트의 모습. 2020.08.21 yooksa@newspim.com

◆ LH 전세임대, 세입자 보증금 부담 적어…그래도 임대보증보험 가입

28일 국토교통부에 따르면 임대사업자는 ▲한국토지주택공사(LH) 전세임대 형태로 세입자와 계약하거나 ▲세입자가 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증에 이미 가입했거나 ▲세입자가 최우선변제권을 가진 소액임차인이어도 내년 8월부터 임대보증금 보증보험에 의무적으로 가입해야 한다.

임대보증금 보증보험은 집주인이 세입자의 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 이를 대신 돌려주는 상품이다. 임차인이 등록임대주택에서 보증금을 떼일 염려 없이 안심하고 살도록 하기 위해서다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 가입할 수 있다. 

하지만 집주인들은 위 세 가지 상황에도 가입을 의무화하는 게 지나치다는 입장이다. 우선 세입자들은 LH 전세임대 형태로 집주인과 임대차계약을 맺을 경우 전세보증금 부담이 거의 없다. 'LH 전세임대 제도'란 저소득층과 청년이 전셋집을 물색해오면 최소한의 보증금과 이자만 내고 LH가 사실상 전세금을 대신 내주는 제도다.

지원대상별로 ▲신혼부부 ▲다자녀 ▲청년 1~2순위 전세임대 제도가 있다. 예컨대 LH가 지난달 12일 입주자를 모집한 '청년 전세임대'는 임대보증금이 1순위 100만원, 2순위 200만원이다. 임대료는 지원한도액 내 전세보증금에서 임대보증금을 뺀 나머지 금액에 1~2% 금리를 적용해 산정한다. 지원한도액은 수도권 1억2000만원, 광역시 9500만원, 기타지역 8500만원이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.09 sungsoo@newspim.com

세입자가 부담한 액수를 제외한 나머지 전세금은 LH가 집주인과 계약을 맺고 대신 지불한다. LH는 이 경우 SGI서울보증과 '전세임대 주택신용보험' 계약을 체결한다. 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가서 LH가 전세금을 못 돌려받을 경우, 보험계약에 따라 SGI서울보증으로부터 대신 전세금을 돌려받기 위해서다.

하지만 국토부는 임대사업자가 LH와 계약을 맺었다고 해도 임대사업자의 보증보험 의무가 이행된 것이 아니라고 보고 있다. 이에 따라 임대사업자도 임대보증보험에 가입해야 한다는 입장이다. 이를 위반하면 임대사업자는 최고 2000만원의 벌금, 최장 2년의 징역에 처해진다.

◆ 세입자 보험 가입해도 임대사업자도 가입…중복시 세입자 해지 가능

임대사업자는 이밖에도 임대보증금 보증보험에 가입해야 하는 범위가 너무 넓다고 주장한다. 예컨대 세입자가 HUG 전세보증금 반환보증에 이미 가입한 상태여도 임대사업자는 별도로 임대보증금 보증보험에 가입해야 한다.

'전세보증금 반환보증'은 세입자가 전세보증금을 제때 못 받을 상황에 대비해 가입하는 보험이다. 집주인이 파산하거나 집이 경매에 넘어가는 위험에 대비하기 위해서다. 임대사업자가 내년부터 의무 가입하는 '임대보증금 보증보험'과 마찬가지로 세입자들 전세금을 보호한다는 점에서 보증범위가 겹친다.

임대사업자들로서는 세입자가 이미 보험에 가입했는데 임대사업자가 굳이 보험에 또 들어야 하느냐는 의문이 생긴다.

하지만 국토부는 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입해 있어도 임대사업자는 임대보증금 보증보험에 가입해야 한다는 시각이다. 이번 제도는 임대사업자의 의무에 대한 것이기 때문에 세입자의 보험가입 여부와는 무관하다는 것.

HUG 관계자는 "'전세보증금 반환보증'과 '임대보증금 보증보험'은 서로 다른 상품"이라며 "중복되는 부분이 있으면 세입자가 기존 전세보증금 반환보증을 해지하고 집주인이 임대보증금 보증에 가입하면 된다"고 말했다.

◆ 세입자 '최우선변제권' 있어도 임대보증보험 의무…집주인 "지나친 의무"

세입자의 보증금이 최우선변제 금액보다 적어도 임대사업자는 의무적으로 보험에 가입해야 한다. 보증금이 최우선변제 금액보다 적으면 주택임대차보호법상 '소액 임차인'에 해당한다.

법원은 집주인의 파산으로 경매로 넘어온 집에 소액 임차인이 살고 있으면 다른 채권자들의 저당권이 선순위에 있어도 그 임차인에게 보증금의 일부를 먼저 돌려준다(최우선변제). 소액 임차인을 사회적 약자라고 보고 이들의 권리를 우선적으로 보호해주는 것이다.

다만 세입자가 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항요건(점유 및 주민등록)을 갖춰야 한다는 조건이 있다. 서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인은 보증금이 1억1000만원 이하인 경우다. 이 때 최우선 변제금은 3700만원 이하다.

'수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시의 경우는 보증금 1억원 이하가 소액임차인이다. 이 때 최우선 변제금은 3400만원 이하다.

또한 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시는 보증금 6000만원 이하일 경우 최우선 변제금이 2000만원 이하다. 그 밖의 지역은 보증금 5000만원 이하에 최우선 변제금 1700만원 이하다.

이처럼 임대사업자는 최우선변제권을 가진 소액임차인은 집이 경매에 넘어가도 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있다고 주장한다. 이런 상황에서 임대사업자가 보험에 가입해야 한다는 게 과중한 부담이라는 것이다.

하지만 국토부 관계자는 "임차인이 전세권을 설정하고 최우선변제권이 있어도 임대보증금 전액을 돌려받지 못하는 피해가 사회적 문제로 대두되고 있다"며 "이에 따라 등록 임대주택의 경우 임대보증금 전액 또는 보증대상액을 산정해서 보험에 가입하도록 하고 있다"고 말했다.

◆ 임대사업자 "사기죄 준하는 처벌 지나치다"…전문가들 "부당하지 않다"

임대사업자들은 국토부가 이처럼 모든 임대사업자에게 '임대보증금 보증보험 가입'을 강제하는 것이 '위헌'이라고 보고 있다. 보증보험 가입 의무 위반에 따른 처벌 수위(2000만원 이하 벌금, 2년 이하 징역)가 헌법 제37조 제2항에 있는 '과잉금지 원칙'에 위배된다는 이유에서다.

남을 속여서 돈을 떼먹는 사기죄의 경우 2000만원 이하 벌금, 10년 이하의 징역에 처해진다. 임대사업자로서는 세입자에게 사기를 친 것도 아닌데 임대보증금 반환보증에 가입하지 않았다는 이유로 사기꾼과 비슷한 수준의 형사처벌을 받는다는 게 부당하다는 입장이다.

임대사업자들은 "보증가입 의무를 이행하지 않는 사업자는 정부가 다른 경제적 불이익이나 간접강제 방법으로 충분히 규제를 가할 수 있다"며 "또한 소규모 주택임대사업자는 대부분 성실하게 임대보증금을 상환하고 있으며, 상환하지 못할 경우에도 경매절차를 통해서 세입자가 보증금을 회수할 수 있다"고 말했다.

이어 "그럼에도 정부가 임대보증금 반환보증에 가입하지 않은 임대사업자를 일률적으로 2년 이하 징역, 2000만원 이하 벌금형에 처하는 것은 헌법의 과잉금지 원칙에 위배된다"고 주장했다.

반면 전문가들은 위 세 가지 경우에 대해 국토부가 '임대보증금 보증보험' 가입을 의무화한 것이 부당한 처사는 아니라고 지적했다. 우선 첫번째 'LH 전세임대'의 경우 LH가 전세금 반환을 위해 SGI서울보증에 가입하는 건 다소 모순이라는 진단이다.

임대사업자인 집주인이 파산해도, 여전히 그 집주인은 LH에 전세금을 돌려줄 의무가 있다. 이를 고려하면 LH가 따로 보험에 가입할 게 아니라 임대사업자가 '임대보증금 보증보험'에 가입하는 게 맞다는 분석이다.

두번째로 세입자가 'HUG 전세보증금 반환보증'에 가입한 경우도 마찬가지다. 세입자에게 보증금을 돌려주는 것은 집주인의 책임이기 때문에 세입자가 아닌 집주인이 보험에 드는 게 합당하다는 의견이다. 또한 보장범위가 중복될 경우 세입자가 보험을 해지할 수 있다고 HUG가 답했기 때문에 문제될 게 없다는 것.

세번째로 '최우선변제권'이 있는 소액 임차인이어도 실제 경매가 진행되서 보증금을 돌려받기까지 시간이 오래 걸린다. 부동산이 경매에 넘겨진 후 실제 경매시장에 나오기까지는 물건에 따라 다르지만 통상 7~8개월 걸린다.

또한 소액 임차인은 보증금 전액을 회수할 수 있는 게 아니라 그 중 일부인 '최우선 변제금'만 우선 돌려받을 수 있다. 서울에서 소액임차인 기준은 보증금 1억1000만원 이하인데, 최우선 변제금은 3700만원 이하다. 사실상 소액임차인은 보증금의 절반도 못 돌려받는 셈이다. 

◆ 관건은 합리적인 보험료…"대량할인 적용해 적정요율 산정해야"

결국 관건은 임대보증금 보증보험의 보험료가 얼마가 될 것이냐에 달렸다. 보험료가 임대사업자에게 크게 부담이 되지 않는 선에서 책정된다면 임대사업자들의 불만이 다소 가라앉을 것이기 때문이다.

HUG에 따르면 작년 임대사업자의 임대보증 사고금액은 492억원이다. 또한 국토부에 따르면 지난 1분기 말 기준 전국 주택 임대사업자는 총 51만1000명이다. 이를 기준으로 계산하면 전국 임대사업자 1명당 평균 사고 금액은 9만6281원으로 추산된다.

전세금 5억원, 임대보증금 보증보험의 최소 요율 0.099%를 적용한 보증료가 총 99만원이라는 점을 감안하면 보증료가 다소 비싸다는 분석이다.

임대사업자들이 내년 8월부터 일제히 보증보험에 가입하면 '집단보험'이라는 점을 감안해 보증요율을 낮춰야 한다. 예컨대 임대사업자 1명만 보험에 가입하면 그 1명의 위험도를 기준으로 보증료를 책정하지만, 전국 수십만명 임대사업자가 같은 보험을 든다면 대량 할인을 해줘야 한다는 뜻이다.

이를 단체보험, 집단보험이라고 한다. 만약 이 작업을 하지 않으면 임대인은 과중한 보증료 부담을 지게 된다. 해당 보험상품을 사실상 독점적으로 제공하는 HUG, SGI서울보증이 폭리를 취할 우려가 있는 것.

HUG는 최근 보증상품에 대한 보증료율과 보증료 체계 개선을 위한 연구용역을 추진했다. 대상이 되는 보증상품은 분양보증과 전세임대주택 전세보증금 반환보증 등 11개 상품이다. HUG는 이를 통해 적정 보증료율 검토 및 조정에 나설 것으로 예상된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 임대보증보험 가입을 의무화하기에 앞서 적정요율을 산정하는 게 급선무"라며 "임대사업자들 가입으로 전체 가입자 수가 늘어날 경우 적정 보증요율이 얼마일지에 대한 사전용역을 발주하고, 이를 근거로 적정요율을 산정해야 한다"고 강조했다. 이어 "그러지 않으면 세입자가 낼 임대료에 보증료 부담이 전가될 가능성이 높다"고 덧붙였다.

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