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로또분양·공급위축 불러온 HUG 규제...분양보증 독점 깨지나

기사입력 : 2020년08월27일 06:32

최종수정 : 2020년08월28일 09:43

HUG 분양가 통제에 로또분양 확산...청약시장 과열
재건축·재개발 조합 반발도 커져...공급위축 우려↑
분양가 규제 그대로인데...정부, 분양보증 시장 개방 검토

[서울=뉴스핌] 노해철 기자 = 주택도시보증공사(HUG)의 주택 분양보증 시장 독점에 따른 부작용 우려가 현실로 나타나면서 개선 요구가 꾸준히 제기되고 있다. 과도한 분양가 규제에 따른 로또분양, 공급위축 등 문제가 발생하면서 결국 수요자에게 피해가 돌아가고 있다는 지적이다.

이에 정부는 분양보증 시장 개방을 위한 작업에 나서면서 업계 관심이 모아지고 있다. 전문가들은 향후 보증 시장에 경쟁체제가 도입되더라도 이 같은 부작용 해소는 어려울 것으로 보고 있다. 그동안 높았던 보증수수료가 낮추는 효과에 대해서도 의견이 분분하다.

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.08.25pangbin@newspim.com

◆HUG규제에 청약시장 '로또판'...재건축 사업은 'STOP'

27일 부동산업계에 따르면 HUG의 분양보증 발급 과정에서의 고분양가 규제는 시세보다 낮은 가격에 분양하는 '로또분양'을 부추기고 있다는 지적이 나온다.

HUG는 현재 주택 분양보증 업무를 독점하고 있다. 이에 30가구 이상 주택을 신규 선분양하는 주택사업자는 현행 주택공급에 관한 규칙에 따라 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 이 과정에서 일반분양가는 HUG의 고분양가 기준을 근거로 책정되는데, 과도한 규제로 시세와 동떨어진 분양가로 이어지고 있다.

이는 청약시장을 중심으로 한 과열양상을 불러일으키고 있다. 최근 평균 340대 1의 경쟁률로 서울 아파트 역대 최고 경쟁률을 기록한 서울 은평구 DMC SK뷰 아이파크 포레는 HUG 기준에 따라 3.3㎡당 1992만원에 분양했다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 6억5780만~6억8430만원인데, 주변 시세보다 약 5억원의 차익을 기대할 수 있다는 점에서 로또 기대감을 키웠다.

HUG의 분양가 통제는 정부의 대출규제와 맞물리면서 무주택 실수요자보다는 '현금부자'들에게만 혜택을 주는 결과를 초래했다는 비판도 나온다. 지금처럼 대출이 막힌 상황에서 로또분양은 충분한 자금력과 가점을 갖춘 소수에게만 당첨 기회가 돌아간다는 이유에서다.

문제는 분양가 규제에 대한 재건축·재개발 조합 반발이 커지면서 공급에도 차질을 빚고 있다는 점이다. 1만2000여가구 규모인 강동구 둔촌주공 재건축은 당초 7월말 민간택지 분양가상한제 시행 전 일반분양 예정이었지만, HUG 분양가에 대한 조합원 반발로 일정이 연기된 상태다.

둔촌주공 재건축 조합원들은 HUG가 책정한 분양가를 거부하고, 분양가상한제 적용을 받겠다는 입장을 내비치기도 했다. HUG 기준에 따른 2900만원대 분양가로 사업을 진행하면 조합원 분담금이 늘어나는 등 사업성이 크게 떨어진다는 이유에서다. 서초구 래미안 원베일리 재건축 조합도 같은 이유로 후분양을 추진하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

둔촌주공 재건축 조합원은 "새 집에 살아보겠다는 꿈만 가지고 버텨왔는데, 추가분담금으로 2억원을 더 내라고 한다"고 "조합원 희생만 강요하는 분양가 규제에 억울하지 않을 수 있겠느냐"고 토로했다.

'고분양가 사업장 심사기준' 개선안 [자료=HUG]

◆ 국토부 '분양보증 시장 개방' 검토..."부작용 해소 '글쎄'"

정부는 HUG가 독점 중인 분양보증 시장을 개방하는 방안을 검토하고 있다. 국토부는 최근 '주택 분양보증제도의 발전 방향 제시를 위한 연구'라는 연구용역을 발주했다. 이번 연구 용역에는 주택분양보증부문의 개방효과 분석에 대한 내용이 포함됐다.

그러나 시장에선 로또분양·공급위축 등 문제 해결은 어려울 것으로 보고 있다. 지난달 말부터 민간택지 분양가상한제를 본격 시행하는 등 분양가 규제 기조는 여전하기 때문이다.

앞으로 민간택지에 공급되는 아파트는 공공택지처럼 택지 감정평가액, 택지가산비, 기본형건축비, 건축가산비를 합한 가격 이하로 분양가를 산정해야 한다. 정부는 재건축·재개발 사업장에 분양가상한제를 적용하면 HUG가 시행하는 분양가 통제보다 5~10% 가량 분양가가 더 낮아질 것으로 보고 있다.

즉, 기존보다 더 싼값에 분양하면서 당첨 이후 시세차익에 대한 기대감은 더 커질 가능성이 크다. 조합 입장에선 사업성이 떨어지는 만큼 공급 시기를 늦추거나 아예 사업을 접는 선택을 할 수 있다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부는 HUG 분양보증을 통해 분양가 규제를 해왔는데, 시장 개방을 하더라도 규제 기능을 놓지는 않을 것"이라고 말했다. 이어 "연구용역 결과가 오히려 HUG를 통한 분양가 규제를 합리화될 수 있는 근거로 작용할 수 있다"고 우려했다.

그동안 HUG의 분양보증시장 독점으로 높았던 보증수수료를 낮추는 효과에 대해선 의견이 갈린다. 시장 개방으로 수수료가 낮아질 것이란 기대도 있지만, 일부 보증기관들 사이의 암묵적 담합으로 이러한 효과를 기대하기 힘들 것이란 우려도 있다.

서진형 한국부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양보증 시장이 경쟁체제로 가게 되면 분양보증 수수료율과 수수료가 낮아진다는 효과가 있을 것"이라고 예상했다. 반면 이 연구원은 "분양보증 업무가 민간 보험사까지 확대되더라도 암묵적 담합 가능성이 있기 때문에 보증수수료가 반드시 내려간다고 얘기하긴 어렵다"고 말했다.

sun90@newspim.com

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[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
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