[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울시가 오는 2031년까지 정비사업을 통해 31만 가구 착공 목표를 달성할 경우 현재보다 약 9만 가구의 주택이 순증할 것으로 전망했다. 정부와 여권 일각에서 제기하는 재개발·재건축의 주택 순증 효과에 대한 의문에 정면으로 반박한 것이다.

서울시는 정비사업 과정에서 2031년까지 약 22만 가구가 멸실되더라도 서울시와 자치구의 이주관리 시스템을 통해 이주 수요를 관리할 수 있어 시장 충격은 제한적일 것으로 내다봤다.

또 정부가 추진하는 정비사업 이주비 대출의 담보인정비율(LTV) 산정 기준을 기존 주택이 아닌 신축 주택에 적용할 경우, 서울시가 요구해온 이주비 대출 LTV 70% 복원과 같은 효과를 낼 수 있다는 입장도 밝혔다.

◆ 2031년까지 31만구 착공시 8.5만가구 순증…성남시만 감소

서울시는 7일 열린 '서울시 재개발·재건축 주택공급 부족 원인진단 및 대책' 보고회에서 정부와 여권이 제기하고 있는 정비사업 주택순증효과 의혹을 정면으로 반박하고 재개발·재건축 사업 활성화를 위한 제도 개선을 촉구했다. 

명노준 서울시 주택실장은 "정비사업은 주택수를 늘리는 효과도 있지만 소방차도 들어가지 못하는 기존의 열악한 주거 및 생활환경을 개선하는 SOC(간접자본) 증대 효과도 있다"며 "기존 도시재생사업으로 할 수 없었던 SOC 확충 등은 정비사업에서만 추진할 수 있는 만큼 활성화가 절실하다"고 말했다. 

이 자리에서 먼저 서울시는 정비사업 주택 순증효과에 대해 오는 2031년까지 31만가구 착공 과정에서 약 39.2%의 주택 순증효과가 발생할 것이라고 전망했다. 서울시에 따르면 2031년까지 31만2000가구의 주택이 신축되며 이중 멸실되는 기존 주택은 22만6000가구에 이른다. 이렇게 되면 약 8만5000가구의 주택이 증가하게 된다는 설명이다. 

여권 일각에서는 재개발사업의 경우 주택 순증 효과가 크지 않거나 오히려 감소할 수 있다는 주장을 제기하고 있다. 다가구주택의 경우 구분등기가 이뤄지지 않아 행정상 1개 주택으로 집계되지만, 실제로는 여러 세입자 가구가 거주하고 있어 기존 주택 수와 실제 거주 가구 수에 차이가 있다는 이유에서다.

이에 대해 서울시는 기존 다가구주택에 거주하는 세입자 가구까지 멸실 대상에 포함해 이주 수요를 산정하고 있으며, 이를 반영한 기준으로 주택 공급 효과를 계산하고 있다고 설명했다.

서울시는 경기도 정비사업의 주택 순증 효과 조사 결과도 함께 제시했다. 조사 결과 경기도에서는 최근 3년간 총 3만8000가구 규모의 재개발·재건축 사업이 착공됐으며, 이후 4만9000가구의 신축 주택이 공급될 예정으로 기존 대비 1만1000가구가 증가하는 것으로 나타났다. 이에 따른 경기도 정비사업의 주택 순증 효과는 25% 수준이라는 게 서울시의 설명이다.

반면 경기도 시·군 중 유일하게 주택수가 감소한 지역은 이재명 대통령이 시장으로 재임했던 성남시로 드러났다. 성남시는 재건축에선 46% 수준의 주택수 증가가 나타났지만 재개발에서는 22% 주택이 감소했다. 재건축과 재개발을 합친 결과로는 약 15%의 주택이 줄었다. 최근 이재명 대통령은 "재개발사업에선 주택이 줄어든다"고 말한 바 있다. 결국 이는 이 대통령 자신이 시장으로 있었던 성남시의 사례였던 셈이다. 성남시의 주택 감소는 성남비행장으로 인한 고도제한이 주요 원인인 것으로 파악된다. 

◆ 전월세 대란 우려 없다…이주비 대출 신축주택 LTV 적용, 서울시 의견과 같아

또 기존 22만가구가 멸실되고 이주가 이뤄지면 전월세 대란이 발생할 수 있다는 우려에 대해 서울시는 자치구와 협조해 이주민들의 이주 예상지까지 고려한 이주계획을 마련할 예정이라고 말했다. 명노준 실장은 "정비사업 이주수요는 연간 2만가구인데 현재 2000가구 이상 사업장에서만 수립하는 이주대책을 1000가구 이상 사업장까지 확대할 예정"이라고 말했다. 

서울시는 최근 3년간 이주한 재개발·재건축 단지의 이주행태를 조사한 결과 약 84%가 아파트에서 비 아파트로 이주했으며 특히 이주민의 20%가 경기도로 이동했다고 설명했다. 이에 명노준 실장은 "차후 이주대책을 마련할 때는 경기도와 협의하는 것도 고려하고 있다"고 말했다. 

이와 함께 서울시가 밝힌 2031년까지 31만가구 공급은 재개발·재건축사업 만으로 산정된 주택수다. 하지만 이 기간 동안 약 14만가구가 정비사업이 아닌 도심공공주택복합사업, 공공정비사업, 역세권활성화사업, 모아타운·모아주택사업 등으로 공급될 예정이란 게 서울시의 이야기다. 여기에 서울시와 인접한 경기도 10개 시 공급 예상물량이 9.3만가구에 달하고 있는 만큼 이주로 인해 전월세 대란은 발생할 가능성이 높지 않다고 명 실장은 말했다. 

명 실장은 "일시적으로 멸실되는 주택 때문에, 또는 전월세 부족 문제가 있을 것이란 이유로 정비사업을 하지 말아야 된다는 주장은 본말이 전도된 주장"이라며 "일시적인 전월세 부족 문제가 발생할 수 있지만 그렇다고 주택공급을 하지 말아야한다고 할 수는 없을 것"이라고 말했다. 

이와 함께 시민단체들이 '정비사업으로는 비싼 주택만 공급된다'는 주장에 대해서도 반박했다. 명노준 실장은 "정비사업이 있어야만 양질의 공공임대주택이 나올 수 있다"고 말했다. 물론 일반분양주택은 가격이 높을 수밖에 없지만 임대주택이 공급되며 소규모 정비사업인 모아타운·모아주택사업에서는 중저가 주택이 공급될 수 있는 만큼 정비사업에 따른 주택 증가 효과는 확실하다는 게 서울시의 입장이다. 

일부에서는 현재 지정된 서울시의 정비구역이 400여개 수준으로 너무 많다는 지적도 나온다. 이에 서울시는 매년 2만~3만가구의 정비사업 물량이 나와줘야하는데 이를 위해선 모든 정비구역 사업이 진행된다고 볼 수 없는 만큼 이 정도 수준이 적절하다"고 말했다. 

이와 함께 서울시가 정부에 건의한 '10대 정책과제' 가운데 기본이주비 대출 LTV(주택담보인정비율) 40%→70% 완화는 기본 이주비 LTV 적용대상을 종전주택이 아닌 종후(신축)주택으로 변경하는 정부 대책이 하루빨리 추진되길 희망한다고 말했다. 금융당국은 이주비 대출 문제를 해결하기 위해 LTV는 기존 정부안대로 40%를 그대로 유지한다는 방침이지만 LTV 적용 대상을 신축주택으로 바꾸는 내용의 제도 개선을 준비하고 있다. 이렇게 되면 재개발의 경우 4억원 이상의 기본 이주비 대출이 가능해질 것으로 예측된다.

명노준 실장은 "LTV 대상은 종후주택으로 변경할 경우 그 효과는 종전주택에 대한 LTV 70% 적용건과 유사한 결과가 나오는 것으로 파악됐다"며 "이에 대한 정부와 금융당국의 빠른 정책 입안을 요청드린다"고 말했다. 

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