전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산

속보

더보기

[위기의 J노믹스] 집값 잡기는 성공했으나..건설업 침체·양극화 '복병'

기사입력 : 2018년06월06일 11:00

최종수정 : 2018년06월07일 11:22

부동산 전문가 "文정부 부동산 정책 집값 안정화 연착륙 목표달성"
재건축 규제정책..강남일대 아파트 시장 흐름 변화시켜
하반기 부동산 시장 금리인상 및 보유세인상 여파로 '흐림'

[서울=뉴스핌] 김신정 기자 = 문재인 정부의 부동산 정책은 집값 안정이란 '미션'을 성공적으로 수행한데 대해 긍정적인 평가를 받고 있다.

하지만 이 과정에서 발생한 건설업 침체와 주택 거래절벽, 부동산 시장 양극화와 같은 '부산물'도 적지 않다. 문재인 정부의 대(對) 부동산시장 강경 기조를 감안할 때 이같은 문제 해결은 힘들 수 있다는 지적이 잇따르고 있다.

이와 함께 문재인 정부가 부동산 개발기법으로 선택한 도시재생사업의 효율성에 대해서도 논란이 이어지고 있다. 특히 최근 발생한 서울 용산 노후 상가주택 건물 붕괴사고 이후 철거 재개발도 추진돼야한다는 우세해지고 있는 상태다. 

6일 부동산시장 전문가들은 문재인 정부 출범 1년간 부동산 집값 안정화는 성공을 거둔 것으로 평가 했다. 

문재인 정부 출범 첫해인 지난해 사실상 매달 한번씩 쏟아졌던 부동산 대책은 투기수요 억제에 촛점을 맞췄다. 특히 다주택자를 잠재적 투기수요로 규정하고 이들에 대한 규제 강도를 높이는데 주력했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "지난해 정부가 발표한 8·2 부동산 정책이 올 상반기 본격 시행됐다"며 "정부의 재건축 아파트와 금융대출 규제로 집값을 안정화시키려는 정부의 의지를 부동산 시장에 전달했다는 측면에서 성공적이었다"고 평가했다.

김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "정부의 강도 높고 일관성 있는 규제정책으로 투기 수요 역제와 아파트 가격 상승 제어 효과를 나타냈다"며 "이로인해 투기심화와 가격 급등지역 상승세가 멈췄고 조정국면에 진입했다"고 진단했다.

이와 함께 올해 되살아난 재건축초과이익 부담금은 강남 일대 아파트 시장의 흐름을 바꿔놓은 것으로 평가된다. 재건축 시장에 대한 강력한 제재가 결국 아파트 거래절벽과 부동산 경기침체로 이어진 것.

박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "지난 2월 말에 발표된 재건축 안전진단 기준 강화에서 재건축 연한 40년으로 연장 얘기가 나올 정도로 중요한 사안이었다"며 "지난 5월에는 재건축부담금 예상액 발표를 시작으로 해당 단지들은 재건축 사업 진행을 계속할지 늦춰야 할지를 두고 고민에 빠진 상태"라고 평가했다.

이에 따라 출범 당시부터 집값을 잡겠다는 의지를 불태운 문재인 정부의 정책은 성공적이란 평가를 받는다. 노무현 정부시절 '무수한 규제'에도 불구하고 집값을 잡지 못했던 경험을 반면교사 삼아 고강도 주택규제책을 한꺼번에 쏟아낸 것이 가장 큰 이유로 꼽힌다. 

실제 한국감정원에 따르면 양도세 중과제가 시행되고 재건축 초과이익 부담금이 현실화된 지난 4월 이후 서울 강남 4구 아파트 매맷값은 8주째 하락하고 있다. 강남지역 집값 하락 탓에 수도권 아파트 값도 지난 2017년 1월 이후 70여주 만에 하락 전환한 상태다.  

한 건설업계 관계자는 "양도세 중과보다도 더 큰 파괴력을 보인 것은 재건축 초과이익 부담금"이라며 "특히 가구당 최대 8억5000만원까지 재건축 부담금이 나올 수 있다는 시뮬레이션 결과를 서둘러 발표했던 것도 시장에 공포심을 심었다"고 말했다. 

23일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 잠실주공5단지 /이형석 기자 leehs@

다만 이같은 성공의 뒷면에는 우려도 적지 않다. 정부의 고강도 주택시장 규제가 집값 안정화를 넘어 부동산 경기 침체를 초래할 수 있다는 것이다.

우선 주택 거래절벽현상이 눈에 띈다. 서울 부동산정보광장에 따르면 지난 5월 서울 아파트 거래량은 5308건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 달(1만194건)의 반토막 수준. 특히 강남권의 아파트 거래 건수 감소가 눈에 띈다. 이달 강남구의 아파트 거래 건수는 166건(하루 평균 5.35건)으로 지난해 동기(628건)보다 74% 줄었고, 송파구(220건)와 서초구(180건)도 전년 대비 각각 74%, 72% 감소했다.

이같은 거래절벽은 당분간 이어질 가능성이 크다. 하반기 부동산 주택 시장은 금리인상과 대출규제, 공급물량 증가로 한 차례 더 조정받을 것으로 전망돼서다. 최근 3~4년간 주택 공급 과잉에 따라 수요-공급 차원에서도 집값이 오를 이유가 많지 않은 상황. 더욱이 정부는 올 하반기 이후 주택 보유세 인상 카드를 만지작거리고 있다.

미국발 금리인상 가능성과 은행 주택담보대출 여신 규제도 주택시장 환경에 부정적인 부분이다. 즉 호재 보다는 수요 억제 재료가 많아 아파트 가격 상승이 제한적일 것이라는 게 전문가들의 의견이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부 규제 정책으로 매수자 주택구매 환경부담이 커졌다"며 "시장 견인 호재보다는 여신규제, 조정지역 분양권 및 다주택자 양도세 강화, 주기적 세무조사, 보유세 개편 권고안 수요 억제 재료가 훨씬 많은 상황"이라고 설명했다.

박합수 수석위원은 "서울은 올 하반기 아파트 입주물량이 늘고 내년에는 3만9000가구가 입주함에 따라 점차 수급 안정을 찾을 것으로 보인다"며 "금리인상으로 신규 수요자 뿐 아니라 기존 주택 보유자도 대출 상환 부담이 커져 매도자와 매수자간 심리전이 벌어질 것"이라고 예상했다.

일각에선 정부의 부동산 규제 정책이 정작 저소득층과 주택 실수요자들의 내집 마련을 어렵게 하고 있다는 분석도 나온다. 또 서울, 수도권과 지방 주택 경기 양극화를 부추기고 있다는 지적이다.

우병탁 팀장은 "정부 정책의 아쉬운 점은 큰틀에서 주택 수요와 공급을 헤아리지 못하고 있다"며 "향후에도 주택임대사업에 대한 소득세 감면이라든지 이런 정책도 진행돼야 한다"고 말했다.

김규정 전문위원은 "수요층이 투텁고 주거 선호도가 높은 대도시 역세권은 신축주택 중심의 상실수요 집객 현상이 지속될 전망"이라며 "수도권과 지방, 도심과 외곽, 새아파트와 기존주택 지역과 상품, 수요 특성에 따른 주택시장 양극화가 지속될 것으로 보인다"고 말했다.

전문가들은 이같은 양극화 타개에 정부가 나서 줄 것을 주문하고 있다. 김규정 전문위원은 "침체 지역이나 실수요층을 지원할 수 있도록 정책을 보완하고 상황에 따라 후속 규제정책의 세부 내용이나 강도를 조절해 나갈 필요가 있다"고 지적했다.

우병탁 팀장은 "양극화 현상은 지속 가중될 것"이라며 "경기 침체로 인구 유출이 큰 군산, 거제, 창원의 경우 정부가 핀셋 완화정책을 고려해야 할 정도가 될 것"이라고 분석했다.

이와 함께 건설업의 침체와 정부가 역점 추진하고 있는 도시재생사업의 효율성 문제도 도마 위에 오를 예정이다. 우선 도시재생사업은 막대한 공공자금을 투입할 예정이지만 실효성에 대해서는 회의적인 시각이 많다. 마을가꾸기 수준으로 다소간 생활이 나아질 뿐 실제 도시 리뉴얼 효과가 얼마나 될지 알 수 없다는 이유에서다. 

한 건설업계 관계자는 "도시재생사업의 주 수단인 가로주택정비사업 등을 뉴타운 해제지역에서 실시한다는 게 정부나 서울시의 방침인데 기본적으로 돈이 되지 않을 것이란 선입견 때문에 주민들의 참여도가 높지 않다"며 "더욱이 이번 용산 상가주택 붕괴사고에서 볼 수 있듯 노후 주택 안전문제에 대해 정부의 대처방안이 분명하지 않아 도시재생의 골칫거리가 될 수 있을 것"이라고 말했다. 

정부는 지난해부터 시작된 사회간접자본(SOC) 예산 삭감을 올해도 이어갔다. 이에 대해 건설업계의 반발도 극심한 상황이다. 다만 남북 화해무드에 따른 남북 경제협력은 건설업계에 새로운 먹거리를 줄 수 있을 것으로 기대된다. 

aza@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동