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[강남집값 딜레마] ③문재인 정부는 지금 '강남불패'와의 전쟁 중

기사입력 : 2018년01월26일 17:25

최종수정 : 2018년01월26일 17:25

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때릴수록 오르는 강남집값..정부는 여전히 '투기수요' 탓
'최후의 보루' 보유세 인상‧재건축 연한 연장에는 '신중'
김현미 장관 "재건축 연한 연장 검토"..김동연 부총리 "정해진 정책 아니다"
'겁주기식' 엄포만 계속..시장 혼란 가중

[뉴스핌=서영욱 기자] 문재인 정부의 '융단폭격'식 규제에도 불구하고 강남 집값은 요지부동이다. 

맞으면 맞을수록 강해지는 '괴물'이 되어가는 탓에 문재인 정부도 당혹감을 감추지 못하고 있다. 더 강한 '무기'를 꺼내들지, 적당한 선에서 타협을 할지 오락가락하는 모습마저 보이고 있다. 강남에 집을 사려는 수요를 단순히 '투기세력'으로만 간주하고 정책을 펼친다면 강남 집값을 잡기는 힘들 것이란 지적이다.   

26일 국토교통부에 따르면 정부는 1월 들어서도 집값이 폭등하자 추가대책을 내놓는데 신중한 모습이다. 김현미 국토부 장관은 최근 "특정지역의 과열이 심화되거나 여타지역으로 확산될 조짐이 나타나면 더욱 정교한 추가대책도 적극 검토하겠다"고 경고했다.

김현미 국토부 장관이 지난 18일 서울 가좌 행복주택에서 주거복지 협의체 회의를 개최했다. 김현미 장관은 이날 재건축 연한 연장과 안전진단 강화를 검토하겠다고 발언했다. <사진=국토교통부>

정부가 내 놓을 수 있는 '주머니속 대책'은 보유세 인상, 재건축 연한 연장, 민간택지 분양가상한제 정도로 거론되고 있다. 보유세 인상은 박주민 더불어민주당 의원이 이미 종부세 세율을 최고 50% 올리는 개정안을 발의해 놨다. 고가 부동산 소유자에게만 세금을 올리는 종부세 개편이 유력시 되고 있다. 하지만 오는 6월 지방선거를 앞두고 신중한 모습을 보이고 있다.

재건축 연한 연장도 오락가락하는 모습이다. 청와대 핵심관계자는 최근 "강남 아파트값이 상승해 관련 대책을 내놨다가 성공하지 못한 것이 전국적 현상인지 아닌지 규정하기도 전에 깜짝 놀라 그때그때 처방했기 때문"이라며 "반성이 필요하다"고도 털어놨다. 

국토부 내부에서도 "재건축 연한 연장을 검토하지 않고 있다"며 8.2대책에서 나온 제도가 현장에서 제대로 적용되고 있는지 점검해야 할 시기라고 강조했다. 하지만 곧이어 김현미 장관은 "재건축 연한 연장과 안전진단 강화를 검토하겠다"고 밝히면서 시장은 더욱 혼란에 빠졌다. 

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 26일 재건축 연한 연장 문제에 대해 "여러 가지 고려 요인이 있다"며 "지금으로선 정해진 정책이 아니다"고 선을 그었다. 그는 "(재건축 연한을 연장하면) 오히려 영향받는 것은 강남보다 강북"이라며 "부정적인 측면을 고려하면서 상당히 신중히 검토할 생각"이라고 말했다.

재건축 연한 연장을 검토하겠다는 김현미 장관의 발언을 반박한 셈이 됐다. 이에 대해 국토부 관계자는 "재건축 연한 연장과 안전진단 강화는 구조안전 확보, 주거환경 개선을 비롯한 재건축 사업의 본래 목적과 제도개편 효과를 종합적으로 고려해 검토해 나갈 계획"이라고 말했다. 

추가대책이 모호한 상황에서 정부는 여전히 투기세력 타령이다. '겁주기식' 정책도 계속되고 있다. 지난 21일 발표한 재건축초과이익환수금 추정치와 전방위적인 세무조사 실시가 대표적인 예다. 국토부는 최고 8억원에 달하는 부담금을 내야 한다며 재건축시장에 들어올지 말라는 경고를 보냈다. 하지만 어떤 계산을 거쳐 최고 8억원이라는 금액이 나왔는지 명확히 밝히지도 않아 혼란만 가중시켰다. 

전방위 세무조사도 회의적인 방응이다. 개포동 N중개업소 관계자는 "올해 강남재건축 신규분양을 계약하면 무조건 세무조사 대상에 포함될 것이란 소문이 파다해 다들 벌써부터 자금마련계획을 철저하게 세우고 있다"며 "세무조사로 몇 명이 걸러진다고 해서 집값이 내려갈리는 만무하다"고 말했다.

아이러니하게도 문재인 정부가 '악의 축'으로 지목한 '강남불패'는 정부가 산파 역할을 맡았다. 문재인 정부는 강남에 진입하려는 수요를 '투기'로 간주하고 참여정부 때와 마찬가지로 가수요를 뿌리 채 뽑으려했다. 

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 26일 재건축 연한 연장은 확정된 정책은 아니라고 말했다. <사진=이형석 기자>

강남에 집을 사려한다고 해서 무조건 투기세력으로 볼 것인지는 여전히 논란이다. 문재인 정부는 8.2대책에서 지난 2011년 이후 사라졌던 투기과열지구와 투기지역을 6년만에 부활시켰다. 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 40% 제한과 청약 1순위 자격제한, 양도세 중과, 조합원 지위양도 금지와 같은 폭발력 있는 규제가 쏟아졌다. 시장에 즉각 영향력을 발휘할 것으로 예상됐다. 

하지만 지난해 9월 8.2대책 이후 첫 강남재건축 분양이었던 서초구 '신반포센트럴자이' 청약에 정부가 말하는 투기꾼이 1만6472명이나 몰렸다. 98가구를 일반분양한 이 아파트는 평균 경쟁률이 168대 1에 달했다.

반포동의 S중개업소 관계자는 "당시에 어중간한 투기수요는 빠져나갔다고 해도 최소한 개인 자산이나 신용대출을 받아 10억원이 넘는 집을 살 수 있다고 하는 수요자가 최소한 저 정도는 된다는 의미"라며 "이들은 강남에 한 채 분양 받아 한 몫 챙기겠다는 투기꾼들이 아니라 강남에 집을 사고 싶어 하는 실수요자들이라는 뜻"이라고 말했다. 

여기에 한국주택보증공사(HUG)의 분양가 규제는 불쏘시개 역할을 했다. 사실상 민간택지 분양가상한제는 HUG의 분양보증으로 이미 시행되고 있다. 하지만 집값 과열을 막기 위해 분양가를 시세에 한참 미치지 못하는 수준에 분양가를 책정하면서 강남은 '입지 요건이 뛰어난 것은 기본이고 분양가격도 착하다'는 인식을 심어줬다. 

한 분양업계 관계자는 "HUG가 주변 분양가 대비 110% 분양보증을 명문화하기 시작하면서 강남이나 과천, 강남이나 수도권 일대 '로또청약'이 만연하기 시작했다"며 "정부는 청약 문턱을 높이려고 하면서 반대로 분양가를 낮춰버린 탓에 오히려 사람들을 끌어들이는 역효과가 발생하고 있다"고 말했다.

개포동 아파트단지 전경 <사진=뉴시스>

정부는 또 양도세 중과에 이어 다주택자의 자금줄 압박에 나섰다. 지난해 10월24일 발표한 가계부채종합대책이다. 오는 31일부터 시행 예정인 신DTI와 하반기 도입 예정인 총부채원리금상환비율(DSR) 방안이 담겼다. 정부가 밝힌 신DTI는 주택담보대출 한 건당 DTI를 적용하는 게 아니라 채무자의 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐 계산하는 것이다. 이렇게 되면 다주택자가 받을 수 있는 대출 한도가 지금보다 크게 줄어든다. 

뒤따라 나온 주거복지로드맵(11월)과 임대주택 활성화방안(12월)은 공급부족 문제를 시원하게 해결해주지 못했다. 내 집 마련 욕망이 큰 상황에서 '공적주택 100만가구 공급'은 오히려 공급부족 문제를 부각시켰다.

결국 매각이나 임대주택등록, 혹은 버티기 중 갈림길에 서 있던 다주택자들을 '똘똘한 한 채'로 집중하게 만드는 결과를 낳았다. 참여정부 시절 종합부동산세, 다주택자 중과세와 같은 징벌적 과세가 쏟아지자 자산가들은 압구정 현대아파트나 대치 은마아파트, 이른바 '대장주'로 불리는 아파트로 눈을 돌렸다. 

1월 현재 과거 참여정부 시절과 비슷한 양상을 보이고 있다. 부동산114에 따르면 송파구 3.3㎡당 시세가 처음으로 3000만원을 넘어선 것을 비롯해 25개구 전역의 3.3㎡당 아파트 매매가 10여년 전인 참여정부 시절 형성했던 전고점을 경신했다. 1월 현재 서울 아파트값은 3.3㎡당 2179만원으로 사상 최고치를 기록했다. 

함영진 부동산114 리서치센터장은 "다주택자 규제와 '똑똑한 한 채' 선호 현상으로 당분간 지역별 양극화가 극심할 것"이라고 말했다. 

[뉴스핌 Newspim] 서영욱 기자(syu@newspim.com)

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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