[뉴스핌=서영욱 기자] 문재인 정부의 '융단폭격'식 규제에도 불구하고 강남 집값은 요지부동이다. 

맞으면 맞을수록 강해지는 '괴물'이 되어가는 탓에 문재인 정부도 당혹감을 감추지 못하고 있다. 더 강한 '무기'를 꺼내들지, 적당한 선에서 타협을 할지 오락가락하는 모습마저 보이고 있다. 강남에 집을 사려는 수요를 단순히 '투기세력'으로만 간주하고 정책을 펼친다면 강남 집값을 잡기는 힘들 것이란 지적이다.   

26일 국토교통부에 따르면 정부는 1월 들어서도 집값이 폭등하자 추가대책을 내놓는데 신중한 모습이다. 김현미 국토부 장관은 최근 "특정지역의 과열이 심화되거나 여타지역으로 확산될 조짐이 나타나면 더욱 정교한 추가대책도 적극 검토하겠다"고 경고했다.

정부가 내 놓을 수 있는 '주머니속 대책'은 보유세 인상, 재건축 연한 연장, 민간택지 분양가상한제 정도로 거론되고 있다. 보유세 인상은 박주민 더불어민주당 의원이 이미 종부세 세율을 최고 50% 올리는 개정안을 발의해 놨다. 고가 부동산 소유자에게만 세금을 올리는 종부세 개편이 유력시 되고 있다. 하지만 오는 6월 지방선거를 앞두고 신중한 모습을 보이고 있다.

재건축 연한 연장도 오락가락하는 모습이다. 청와대 핵심관계자는 최근 "강남 아파트값이 상승해 관련 대책을 내놨다가 성공하지 못한 것이 전국적 현상인지 아닌지 규정하기도 전에 깜짝 놀라 그때그때 처방했기 때문"이라며 "반성이 필요하다"고도 털어놨다. 

국토부 내부에서도 "재건축 연한 연장을 검토하지 않고 있다"며 8.2대책에서 나온 제도가 현장에서 제대로 적용되고 있는지 점검해야 할 시기라고 강조했다. 하지만 곧이어 김현미 장관은 "재건축 연한 연장과 안전진단 강화를 검토하겠다"고 밝히면서 시장은 더욱 혼란에 빠졌다. 

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 26일 재건축 연한 연장 문제에 대해 "여러 가지 고려 요인이 있다"며 "지금으로선 정해진 정책이 아니다"고 선을 그었다. 그는 "(재건축 연한을 연장하면) 오히려 영향받는 것은 강남보다 강북"이라며 "부정적인 측면을 고려하면서 상당히 신중히 검토할 생각"이라고 말했다.

재건축 연한 연장을 검토하겠다는 김현미 장관의 발언을 반박한 셈이 됐다. 이에 대해 국토부 관계자는 "재건축 연한 연장과 안전진단 강화는 구조안전 확보, 주거환경 개선을 비롯한 재건축 사업의 본래 목적과 제도개편 효과를 종합적으로 고려해 검토해 나갈 계획"이라고 말했다. 

추가대책이 모호한 상황에서 정부는 여전히 투기세력 타령이다. '겁주기식' 정책도 계속되고 있다. 지난 21일 발표한 재건축초과이익환수금 추정치와 전방위적인 세무조사 실시가 대표적인 예다. 국토부는 최고 8억원에 달하는 부담금을 내야 한다며 재건축시장에 들어올지 말라는 경고를 보냈다. 하지만 어떤 계산을 거쳐 최고 8억원이라는 금액이 나왔는지 명확히 밝히지도 않아 혼란만 가중시켰다. 

전방위 세무조사도 회의적인 방응이다. 개포동 N중개업소 관계자는 "올해 강남재건축 신규분양을 계약하면 무조건 세무조사 대상에 포함될 것이란 소문이 파다해 다들 벌써부터 자금마련계획을 철저하게 세우고 있다"며 "세무조사로 몇 명이 걸러진다고 해서 집값이 내려갈리는 만무하다"고 말했다.

아이러니하게도 문재인 정부가 '악의 축'으로 지목한 '강남불패'는 정부가 산파 역할을 맡았다. 문재인 정부는 강남에 진입하려는 수요를 '투기'로 간주하고 참여정부 때와 마찬가지로 가수요를 뿌리 채 뽑으려했다. 

강남에 집을 사려한다고 해서 무조건 투기세력으로 볼 것인지는 여전히 논란이다. 문재인 정부는 8.2대책에서 지난 2011년 이후 사라졌던 투기과열지구와 투기지역을 6년만에 부활시켰다. 주택담보대출비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 40% 제한과 청약 1순위 자격제한, 양도세 중과, 조합원 지위양도 금지와 같은 폭발력 있는 규제가 쏟아졌다. 시장에 즉각 영향력을 발휘할 것으로 예상됐다. 

하지만 지난해 9월 8.2대책 이후 첫 강남재건축 분양이었던 서초구 '신반포센트럴자이' 청약에 정부가 말하는 투기꾼이 1만6472명이나 몰렸다. 98가구를 일반분양한 이 아파트는 평균 경쟁률이 168대 1에 달했다.

반포동의 S중개업소 관계자는 "당시에 어중간한 투기수요는 빠져나갔다고 해도 최소한 개인 자산이나 신용대출을 받아 10억원이 넘는 집을 살 수 있다고 하는 수요자가 최소한 저 정도는 된다는 의미"라며 "이들은 강남에 한 채 분양 받아 한 몫 챙기겠다는 투기꾼들이 아니라 강남에 집을 사고 싶어 하는 실수요자들이라는 뜻"이라고 말했다. 

여기에 한국주택보증공사(HUG)의 분양가 규제는 불쏘시개 역할을 했다. 사실상 민간택지 분양가상한제는 HUG의 분양보증으로 이미 시행되고 있다. 하지만 집값 과열을 막기 위해 분양가를 시세에 한참 미치지 못하는 수준에 분양가를 책정하면서 강남은 '입지 요건이 뛰어난 것은 기본이고 분양가격도 착하다'는 인식을 심어줬다. 

한 분양업계 관계자는 "HUG가 주변 분양가 대비 110% 분양보증을 명문화하기 시작하면서 강남이나 과천, 강남이나 수도권 일대 '로또청약'이 만연하기 시작했다"며 "정부는 청약 문턱을 높이려고 하면서 반대로 분양가를 낮춰버린 탓에 오히려 사람들을 끌어들이는 역효과가 발생하고 있다"고 말했다.

정부는 또 양도세 중과에 이어 다주택자의 자금줄 압박에 나섰다. 지난해 10월24일 발표한 가계부채종합대책이다. 오는 31일부터 시행 예정인 신DTI와 하반기 도입 예정인 총부채원리금상환비율(DSR) 방안이 담겼다. 정부가 밝힌 신DTI는 주택담보대출 한 건당 DTI를 적용하는 게 아니라 채무자의 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐 계산하는 것이다. 이렇게 되면 다주택자가 받을 수 있는 대출 한도가 지금보다 크게 줄어든다. 

뒤따라 나온 주거복지로드맵(11월)과 임대주택 활성화방안(12월)은 공급부족 문제를 시원하게 해결해주지 못했다. 내 집 마련 욕망이 큰 상황에서 '공적주택 100만가구 공급'은 오히려 공급부족 문제를 부각시켰다.

결국 매각이나 임대주택등록, 혹은 버티기 중 갈림길에 서 있던 다주택자들을 '똘똘한 한 채'로 집중하게 만드는 결과를 낳았다. 참여정부 시절 종합부동산세, 다주택자 중과세와 같은 징벌적 과세가 쏟아지자 자산가들은 압구정 현대아파트나 대치 은마아파트, 이른바 '대장주'로 불리는 아파트로 눈을 돌렸다. 

1월 현재 과거 참여정부 시절과 비슷한 양상을 보이고 있다. 부동산114에 따르면 송파구 3.3㎡당 시세가 처음으로 3000만원을 넘어선 것을 비롯해 25개구 전역의 3.3㎡당 아파트 매매가 10여년 전인 참여정부 시절 형성했던 전고점을 경신했다. 1월 현재 서울 아파트값은 3.3㎡당 2179만원으로 사상 최고치를 기록했다. 

함영진 부동산114 리서치센터장은 "다주택자 규제와 '똑똑한 한 채' 선호 현상으로 당분간 지역별 양극화가 극심할 것"이라고 말했다. 

[뉴스핌 Newspim] 서영욱 기자(syu@newspim.com)