개발 기대감 여전해..불확실성에 거래는 약세 불가피
[뉴스핌=이동훈 기자] '초과이익환수제 폭탄'으로 뒤숭숭한 가운데 서울 강남 재건축시장 집주인들이 급매물로 처분하는 대신 일단 관망하려는 움직임을 보이고 있다.
국토교통부가 산정한 초과이익환수금 평균 4억원은 조합측이 계산한 금액과 차이가 큰만큼 비현실적인 수치라는 판단이 우세하다. 또 당장 환수금을 내야 하는 것이 아닌 만큼 시장 상황을 지켜보겠다는 심리도 작용하고 있다.
투자 불확실성이 커져 재건축 시장이 매도자 우위에서 매수자 우위로 넘어갈 것이란 전망도 주택 처분을 어렵게 만드는 이유다.
25일 부동산업계에 따르면 지난주 국토부의 예상 초과이익환수금 규모가 발표된 뒤 이번 주 주요 강남 재건축 단지는 매도·매수 모두 잠잠한 상황이다. 시장에 급매물 출현은 거의 없고 집값 변동도 미미하다는 게 현지 중개업소의 이야기다.
송파구 잠실주공5단지 주변 P공인 사장은 “재건축 초과이익환수금이 최대 8억까지 발생할 수 있다는 얘기에 이틀 정도는 조합원들의 집값 문의로 부산했다”며 “하지만 당장 환수금을 내야 하는 상황이 아니고 자체적으로 전망한 초과이익환수금과도 차이가 커 집주인들은 대부분 시장을 관망하는 분위기”라고 말했다.
그는 이어 “물론 초과이익환수금이 1억~2억원이라도 집을 사겠다는 수요자 입장에선 부담이 커진 것이 사실”이라며 “매수자와 매도자간 집값 시각차가 벌어져 당분간 아파트 계약이 활기를 띠긴 어려울 것”이라고 덧붙였다.
강남구 대치동 은마아파트도 상황이 비슷하다. 사업 진행 단계가 초기인 만큼 초과이익환수제를 크게 걱정할 상황이 아니라는 것. 이 단지는 조합설립을 위한 추진위원회가 설립된 상태다. 조합설립과 사업시행인가, 관리처분인가를 거치려면 최소 5년 이상 시간이 필요하다.
은마아파트 주변 B공인 관계자는 “행정 절차상으론 재건축 초기 단계이기 때문에 초과이익환수금에 대한 불안감이 상대적으로 덜하다”며 “전반적으로 재건축 수익성이 악화할 것으로 전망되지만 재건축 연한 강화에 따른 수혜도 예상된다”고 말했다. 국토부는 재건축 연한을 30년에서 40년으로 연장할 것을 검토하고 있다. 지난 1979년 준공된 은마아파트는 내년이면 40년을 채우게 된다.
집값은 상승세가 꺾이고 강보합을 보이고 있다. 잠실주공5단지 전용 76㎡는 지난달 18억3000만원 거래됐고 이달에는 18억3000만~18억4000만원에 매물이 나와 있다. 전용 82㎡는 지난달 20억원을 돌파한 데 이어 이달에는 최고 매도호가는 20억1000만~20억2000만원선이다. 은마아파트는 전용 76㎡가 작년 말과 비슷한 16억~15억5000만원에 매맷값이 형성돼 있다.
초과이익환수금은 오는 5월쯤 구체화할 전망이다. 부과금액은 초과이익 규모(과세표준)에 따라 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 정한다. 초과이익이 1억원이면 인당 1600만원이 부과되고 3억원일 경우 인당 1억1300만원 정도씩 부담해야 한다. 최근 국토부가 예상치를 검토한 결과 서울 강남4구(강남‧서초‧송파‧강동구) 재건축 단지의 조합원을 1인당 4억4000만원을 부담해야 하는 것으로 조사됐다. 최고 단지는 8억4000만원이 나왔다.
리얼인베스트먼트 최준서 사장은 “수익성 하락 논란이 불거졌지만 자금력이 있는 집주인들은 초과이익환수금 추이를 살피며 매도 시기를 관망할 공산이 크다”며 “국토부와 조합이 생각하는 초과이익환수금 격차가 상당하고 재건축 연한 강화, 보유세 강화와 같은 주택시장 규제안이 도입될 가능성이 커 한동안 재건축 시장은 혼선이 불가피할 것”이라고 설명했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
