"재초환 회피, 신·구축 아파트로 투자 몰릴 것" 풍선효과 우려도
[뉴스핌=서영욱 기자] 시장의 예상보다 거액의 재건축초과이익환수금을 내야한다는 시뮬레이션 결과가 나오자 환수제 대상 재건축 추진단지에 제동이 걸릴 전망이다.
정부가 추정한 부담금은 조합원 1인당 3억~4억원, 최고 8억원에 달한다. 당초 시장에서 예측한 금액보다 높아 사실상 재건축 추진이 불가능할 것으로 보고 있다. 오는 5월 부담금 통지를 앞두고 정부가 미리 '충격요법'을 선사해 더 이상 재건축 시장에 진입하지 말라는 '경고'를 보냈다는 분석이다.
반면 재건축초과이익환수제를 피한 단지로 자금이 몰리는 풍선효과가 발생할 것이란 전망도 나온다.
21일 국토교통부가 발표한 재건축 부담금 시뮬레이션 결과에 따르면 사실상 재건축 추진이 불가능하다는 분석이다.
국토부는 이날 서울 재건축 조합원 1인당 평균 3억7000만원의 부담금을 내야한다는 부담금 시뮬레이션 결과를 내놨다. 서울 강남4구 15개 단지의 부담금은 1인당 4억4000만원, 최고 8억4000만원에 달한다.
전문가들은 국토부의 이날 발표로 신규 재건축 사업에 제동이 걸릴 수 밖에 없다고 전망했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "실제 부담금이 이렇게까지 높게 나온다면 조합원들은 재건축을 진행할지 규제완화가 될 때까지 기다릴지 갈림길에 놓일 수 있다"고 말했다.
정부는 앞서 재건축 연한 연장과 안전진단을 강화하겠다는 입장을 밝힌 바 있다. 이어 추정 부담금을 미리 공개하는 것은 더 이상 강남 재건축시장에 진입하지 말라는 일종의 '경고'라는 분석이다.
현장에서는 당장 재건축 추진은 물 건너갔다는 분위기다. 서초구 반포동의 S부동산중개업소 관계자는 "조합원들은 저 수준의 수익을 얻겠다고 재건축을 하겠다는 것이지, 세금으로 수억원을 내겠다고 재건축을 추진하려는 사람들이 있겠냐"며 "웬만한 집 한 채 가격을 세금으로 내야 한다면 재건축을 추진할 이유가 없다"고 말했다.
송파구 잠실동의 J부동산중개업소 관계자는 "이 사단이 나기 전에 재건축을 추진하려고 지난해 그렇게 서두르지 않았냐"며 "부담금을 내야하는 단지들은 조합원들의 의견을 다시 물어봐야 한다. 이 정도 금액이라면 동의를 얻기 힘들 것"이라고 말했다.
시중유동자금이 여전히 부동산에 머물고 있어 재건축 추진이 어렵다면 재건축초과이익환수제를 피한 단지나 신‧구축 아파트로 수요가 이동할 것이란 전망도 나온다.
강남구 개포동의 한 부동산중개업소 관계자는 "환수금이 4억~8억원에 달한다는 것은 반대로 수익이 이 정도에 달한다고 볼 수도 있다"며 "시중에 넘치는 자금이 방향을 잡지 못한 상황에서 규제가 풀릴 때까지 환수제를 피한 단지나 분양권 거래가 가능한 단지로 풍선효과가 발생할 수 있다"고 말했다.
정부가 예상 부담금을 과도하게 높게 잡았다는 의견도 있다. 지난해 조합원들이 자체적으로 부담금을 산정한 결과 서초구 반포1단지 1‧2‧4주구는 4억원, 송파구 잠실미성크로바 1억원, 서초구 한신4지구는 8000만원 정도로 예상했다. 하지만 국토부의 결과는 평균 금액이 4억원, 최고 8억원에 달한다.
지난 2012년 용산구청은 한남연립 조합원 31명에게 가구당 5544만원의 환급금을 부과했다. 하지만 조합원은 '재건축 초과이익 환수부담금 부과 취소 청구 소송'을 제기해 여전히 소송중이다. 국토부가 제시한 금액은 이보다 평균 4배가 높아 조합원들이 받아들일 수 있는 금액인지부터 의문이라는 지적이다.
한 부동산업계 관계자는 "정부가 어느 단지를 어떤 계산법에 의해 부담금을 산출했는지 정확한 정보를 봐야 알겠지만 실제로 이 금액이 부과된다면 사실상 재건축 사업을 추진하기 어려운 것은 사실"이라며 "오는 5월부터 실제 부담금 통지가 이뤄지기 때문에 그 때까지 상황을 지켜봐야 하지 않겠냐"고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 서영욱 기자(syu@newspim.com)
