[뉴스핌=조윤선 기자] 위안화 약세가 중국 부동산 업체의 해외 자금조달 비용 상승을 초래하고 외자의 중국 부동산 투자 동기를 약화시키는 등 중국 부동산 시장에 변화를 가져오고 있다. 

중국 부동산 개발 기업의 자금 수요가 여전히 큰 가운데, 중국기업으로서 홍콩 증시에 상장한 부동산 기업이 위안화 가치 하락으로 자금 조달 비용 상승에 따른 부담을 느끼고 있는 것으로 전해졌다.  또한 3·4선 도시 부동산 시장의 과잉공급이 심각한 상황에서 위안화 약세 이후 일부 도시 부동산 가격이 하락 조짐을 보이면서 시장 리스크를 가중시키고 있다는 지적이다.

26일 중국증권보(中國證券報)는 전문가들을 인용,  부동산 가격에 영향을 미치는 요소는 △통화공급 △주택제도 △부동산 공급과 수급 상황 △도시화 수준이기 때문에 위안화가치 하락세가 직접적으로 중국 부동산 버블 붕괴를 초래할 가능성은 없다고 전했다.

◇위안화 약세로 자금조달 비용 상승

작년 12월부터 미국이 본격적으로 양적완화 축소에 나서면서 위안화 가치가 하락할 것을 예감한 뤼디(綠地), 완커(万科), 헝다(恒大) 등 대형 부동산 업체는 자금 조달에 박차를 가했다.

중위안(中原)부동산 연구센터에 따르면 올 3월 15일까지 부동산 기업의 해외 자금조달 규모는 150억3200만 달러로 전년 동기대비인 104.5억 달러보다 43%가 증가한 것으로 나타났다. 이는 작년 한 해 동안 해외 융자규모의 27%를 차지하는 액수다.

장다웨이(張大偉) 중위안부동산연구부 총감은 "1·2선 부동산 시장 토지매입과 경쟁력 확보를 위해 부동산 기업은 자금조달에 사활을 걸고 있다"며 "연초 금융권의 대출 긴축과 일부 부동산 시장의 급락세 등 악재로 불안감을 느낀 부동산 기업이 자금 확보에 더욱 열을 올리고 있는 상황"이라고 소개했다.

이러한 상황에서 최근들어 지속되는 위안화 약세는 부동산 기업의 부채 상환 부담을 가중시키고, 해외 자금조달을 어렵게하고 있다. 중국 대형 부동산 업체 대부분이 홍콩 증시에 상장해 있어, 위안화 가치 하락으로 자금조달 비용이 상승하고 있기 때문이다.

2013년부터 현재까지 중국 본토에 상장한 부동산 기업의 해외 자금조달 규모는 2500억 위안으로 중국 전체 해외 융자 비중의 60%를 차지한다. 중위안부동산 연구센터는 위안화 가치가 3%씩 떨어질 때마다, 부동산 기업의 차입금액도 1%씩 오른다고 분석했다.

◇위안화 약세로 외자 이탈 가속화

위안화 약세는 외자의 부동산 투자의욕을 감퇴시키고 있다.

그 동안 외자는 위안화 강세에 따른 자산 가치 상승을 노리고 대거 중국 부동산 시장에 뛰어들었다. 부동산 시장이 외자가 진입하기 비교적 쉬운 투자 종목이라는 점도 외자 기업의 부동산 투자를 부추겼다.

부동산 시장이 투기 수단으로 변모하면서 중국 정부가 다년간 강력한 규제를 실시했음에도 해외 자본은 각종 루트를 통해 부동산 시장에 진입했다. 해외 자본은 대체로 펀드를 통해 베이징, 상하이 등 중국 1·2선 도시 부동산 시장에 진출했다.

하지만 위안화가 약세로 돌아서면서 외자가 부동산 시장에서 등을 돌릴 것으로 예상돼 부동산 시장에 타격을 줄 전망이다.

중국사회과학권 금융연구소의 이셴룽(易憲容) 연구원은 "중국 부동산 시장은 투기자본이 주도하는 자본밀집형 산업"이라며 "위안화 가치 하락으로 투자자들이 시장을 빠져나갈 것이며 시장 재진입을 망설일 것"이라고 말했다. 

위안화 약세에 따라 중국에 유입됐던 대량의 핫머니가 국외로 유출되면서 부동산 자산 가치 하락을 초래할 것이란 전망이다.

이를 반영하듯 홍콩 최고 부호 리카싱이 작년 하반기부터 상하이, 광저우 등지의 부동산을 매각하고 유럽으로 눈을 돌렸다.

전문가들은 리카싱의 중국 부동산 매각은 미국의 양적완화 축소 결정 직후에 이뤄진 것이라, 중국 경제 둔화라는 요인 외에도 향후 중국 부동산과 환율 전망에 대한 우려를 반영하고 있다고 진단했다.

이셴룽 연구원은 "위안화 약세가 계속되면 중국 내국인들도 위안화 자산 줄이기에 나설 것"이라며 "위안화 가치 하락이 부동산 시장에 부정적 영향을 줄 것 임은 분명하다"고 말했다.

중국부동산정보그룹(CRIC)은 해외 자본의 중국 부동산 투자 수익이 축소되고 중국 부동산 시장이 조정기에 돌입하면서, 핫머니가 외부로 빠져나가 위안화 약세가 부동산 가격 상승을 억제하는 역할을 할 것이라고 분석했다.

중국 부동산 시장 우려가 고조되는 상황에서 일부 해외 자본이 저가 매입에 나서 주목을 끌고있다. 26일 중국 뉴스 포털 텅쉰재경(騰訊財經)은 캐나다 국민연금 CPPIB가 중국 부동산 업계 1위 완커와 손잡고 중국 부동산 시장 투자에 나섰다고 보도했다.

CPPIB는 중국 최대 부동산 개발업체 완커그룹을 통해 중국 부동산 시장에 2억5000만 달러 투자한다는 계획이다. 첫 번째 투자지는 산둥성 칭다오(青島)가 될 것으로 전해졌다.

CPPIB는 위안화 가치 상승폭은 제한적이지만 장기적으로는 여전히 상승세를 나타낼 가능성이 있고 중국 부동산 시장도 회복 기미를 내포하고 있다며 향후 전망을 긍정적으로 평가, 중국 부동산 투자를 결정한 것으로 전해진다.

◇핫머니 퇴출로 1선도시 부동산 리스크 고조

한편 전문가들은 부동산 경기가 활황일 때 환율과 부동산은 원래 직접적인 상관관계가 없지만, 부동산 경기가 침체일 때에는 상황이 달라진다며 위안화 약세가 가져오는 영향에 주의를 기울일 것을 당부했다.

최근 항저우 등 1·2선 도시 부동산 시장 이상조짐과 자금난, 저장성 부동산 업체 싱룬즈예(興潤置業) 디폴트에다 미국 양적완화 축소에 따른 위안화 약세 등 부동산 시장에 악재가 끊이지 않고 있다는 지적이다.

장다웨이 총감은 "현재 중국 부동산 시장은 하강 국면에 있어 양극화가 심화되고 시장 조정 추세가 뚜렷해지고 있다"며 "대부분 3·4선 도시는 공급과잉으로 시장 급락 리스크가 크고 1·2선 도시는 조정기에 들어갈 것으로 예상된다"고 설명했다.

전문가들은 위안화 약세가 지속되면 핫머니 유출로 가장 큰 피해를 입게되는 곳은 1선도시가 될 것이라고 보고 있다.

2005년 환율개혁 이래 수년간 위안화 강세로 1선도시 부동산이 급등하면서 막대한 이익을 챙긴 투기자본이 위안화 약세로 손해을 입자, 저가로 부동산을 매각해서라도 시장에서 퇴출하려고 할 것이기 때문이다.

다만 전문가들은 대체로 부동산 가격 추이에 영향을 미치는 주 요소는 △통화공급 △주택제도 △부동산 공급과 수급 상황 △도시화 수준이기 때문에 위안화 약세가 중국 부동산 버블 붕괴를 초래할 가능성은 없다며 항간의 우려를 일축했다.

[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)