[뉴스핌=조윤선 기자] 중국 부동산 업체 싱룬즈예(興潤置業)가 17일 디폴트(채무불이행)를 선언하면서 앞으로 더많은 중국 중소 부동산 업체들이 디폴트에 빠질 것이라는 전망이 나오고 있다. 중국 부동산시장은 현재 과잉공급과 함께 자금융통 문제에 직면, 예측이 쉽지않은 복잡한 상황으로 빠져들고 있다.
프랑스 금융기관 크레디아그리콜의 다리우스 코발치크 선임전략가를 비롯한 전문가들은 "주택 수요가 줄어들면서 점점 더 않은 부동산 개발업체가 자금난에 처해있다"며 "특히 중소 부동산 업체의 디폴트 확산이 우려된다"고 말했다.
국가통계국에 따르면 올 2월 중국 각 대도시의 신규주택 평균 가격이 8.7%오르는데 그쳤다. 이는 1월달 신규주택 평균 가격 증가폭 9.6%보다 다소 축소된 수치다. 주택 판매 가격 하락과 더불어 저장(浙江)성 부동산 업체 싱룬즈예가 35억 위안(약 6000억원)의 부채를 갚지 못해 디폴트를 냈다.
장즈웨이(張智威) 노무라증권 이코노미스트는 "부동산에 대한 지나친 투자가 현재 중국 경제의 가장 큰 리스크"라며 "싱룬즈예는 최근 몇 년간 파산 가능성이 가장 높은 부동산 개발업체로 지목돼 왔다"고 말했다.
전문가들은 부동산 거래 증가세 둔화와 자금 부족으로 더욱더 많은 개발업체가 싱룬즈예와 같은 상황에 놓일 위기에 처해있다고 지적했다. 특히 3·4선 도시의 비(非)상장 개발업체가 공급과잉과 자금난 등의 문제로 디폴트에 직면할 리스크가 높다는 지적이다. 노무라 증권에 따르면 2013년 3·4선 도시 주택건설량이 중국 전체에서 차지하는 비중은 67%에 달하는 것으로 전해졌다.
장즈웨이는 "일부 3·4선 도시 부동산 관련 통계를 얻기 힘든데다, 일부 투자자들은 수년간 지속됐던 1선도시 부동산 번영에 미혹돼 중국 부동산 시장에서는 아직까지 리스크를 충분히 인지하지 못한 상황"이라고 꼬집었다.
2013년 기준, 부동산이 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 16%, 고정자산투자에서 차지하는 비중은 33%, 신규대출과 정부 수입에서 차지하는 비중도 각각 26%와 39%로 상당히 높다. 따라서 부동산 시장이 위축된다면 중국 경제의 버팀목이 될 산업이 없어지는 셈이다.
부동산 업계에 내재되어 있는 구조적인 공급과잉 문제로 인해 현재 어떠한 통제정책도 약발이 먹히지 않고 있다는 점도 리스크를 증폭시키는 요인으로 지목됐다.
전문가들은 중국 부동산 시장의 가장 큰 리스크로 공급과잉을 꼽고 있다. 노무라 증권은 2013년 중국인 1인당 평균 주거면적이 37평방미터(㎡)라며 이는 일본(35㎡)이나 영국(33㎡)보다도 높다고 지적했다. 중국의 부동산 확장세가 지속된다면 2017년 1인당 평균 주거면적이 51㎡에 달할 것이란 전망이다.
부동산 투자가 GDP에서 차지하는 비중(2012년 기준)도 9.5%로 일본과 미국, 이탈리아에서 부동산 투자가 최고조에 이르렀을 당시보다도 높은 것으로 나타났다.
과잉 투자로 인한 재고 물량 급증도 부동산 리스크를 가중시키는 요인 중 하나다. 2009년을 기점으로 재고가 182%나 급증한 3억2400만㎡으로 눈덩이처럼 불어났다. 재고량을 가늠하는 기준은 주택 착공면적과 판매면적을 비교하는 것인데, 양자간의 격차가 2009년 이후 급격히 확대됐다고 노무라 증권은 소개했다.
과잉공급과 재고 급증 외에 중국 부동산 업계가 안고 있는 리스크로 노무라 증권은 △3·4선 도시 부동산 시장 약세 △구매력 약화 △노동인구 감소 △더딘 도시화 과정 △노동생산력 증가세 둔화 △금리자유화 △자본계정자유화 △부동산세 △부패척결 △토지양도금 상승 등 12가지를 들었다.
그 중에서도 노동력 감소가 부동산 시장에 미치는 영향이 크다는 분석이다. 주택 수요 급감이라는 직접적인 요인 외에도, 노동력 부족으로 인건비가 급격히 뛰면서 인플레이션 및 금리 상승을 유발해 부동산 대출 비용 상승을 초래할 수 있다는 지적이다. 2012년 중국의 노동가능인구는 345만명으로 줄어, 1996년이래 처음으로 감소세를 보였다.
특히 중국 정부가 금융개혁의 일환으로 대대적으로 추진 중인 금리자유화와 자본계정 태환자유화도 부동산 시장에 악재로 작용할 것이란 분석도 나와 눈길을 끌고 있다.
금리자유화가 실현되면 금리 상승에 따라 담보대출 금리가 올라, 부동산 기업의 자금 압박이 가중될 것이란 지적이다. 한편으로는 투기 수요가 줄어들면서 부동산 업계가 조정기를 맞게될 것이라는 전망도 나왔다.
자본계정자유화로 중국 투자자들의 투자 수단이 해외 부문등으로 다양해지면서 부동산 업계에서 자금이 유출될 것으로 예상, 부동산 시장 하락세를 부추길 위험이 있다는 지적도 나왔다.
[뉴스핌 Newspim] 조윤선 기자 (yoonsun@newspim.com)
