[사례1] 서울에 사는 길동씨는 정년퇴임이후 전원주택부지를 알아보던 중, 신문광고에 나온 양평근교 전원부택에 관심을 갖고 있었습니다. 그래서 길동씨는 신문광고에 나온 시행회사로 전화를 해봤더니 ‘저희 사업지는 법무사사무실에서 에스크로제도를 시행하고 개별등기를 책임지고 있으니, 고객님께서는 아무런 걱정 없이 계약금 300만원만 치르시면 됩니다’라는 말을 듣게 되었습니다.

[사례2] 신입사원 선녀씨는 첫 월급으로 부모님을 위해 효도안마기를 구매하려고 인터넷 쇼핑을 하고 있습니다. 그런데, 대금을 전부 결제해놓고도 판매자가 제품을 발송하지 않거나 하자있는 물건을 배송할까봐 걱정하고 있는데, 직장동료로부터 인터넷사이트에서는 안심결제나 에스크로결제가 가능하니 걱정하지 말라는 얘기를 들었습니다.

사람들은 태어나서 죽을 때까지 수없이 많은 거래를 하게 됩니다. 때로는 부동산매매와 같이 큰 거래를 할 때도 있고, 소소한 일상용품을 거래하기도 합니다. 그런데, 거래에는 위험이 따르기 마련이고, 거래상대방을 잘 모른다면 위험발생 가능성은 더 커집니다. 그래서 거래당사자들은 이러한 거래상의 위험을 어떻게 분담해야 할지 위험을 최소화할 안전장치는 없는지 모색하게 됩니다.

기초단계의 위험 분산책은 보증이나 저당권설정과 같은 인적․물적 담보를 이용하는 것입니다. 이러한 담보로도 위험분산이 되지 않는 경우에는 보험이나 공제회를 이용하여 손해를 보전 받음으로써 위험을 최소화할 수도 있습니다. 공사를 하도급 받는 경우 건설공제조합의 하도급대금지급보증을 받는다던지, 부동산중개인을 통해 부동산거래를 할 경우 중개업협회공제회의 공제증서를 확인한다던지 하는 것이 그러한 일입니다. 하지만, 이러한 위험분산 방법은 사후적인 해결책에 불과하고 때로는 손해를 전부 배상받지 못하는 경우도 생겨나게 됩니다. 이러한 문제의식에서 거래진행과정에서 사전에 위험을 방지하는 방법이 고안 되었는데, 그러한 제도 중의 하나가 바로 ‘에스크로’제도입니다.

‘에스크로’는 등기제도와 통일된 부동산법이 없는 미국에서 처음 고안되었습니다. 미국 부동산제도하에서의 ‘에스크로’란 ‘에스크로회사, 변호사, 은행, 권원보험회사 등’이 제3자의 중립적 입장에서 부동산거래에 관한 모든 사무수속 서비스를 제공하는 것을 말합니다. 매수인은 계약금을, 매도인은 권리증서를 에스크로에 예치시켜 놓으면 에스크로 관련자들은 ‘부동산에 권리 또는 물적 하자는 없는지, 부동산관련 세금체납은 없는지, 거래조건은 제대로 이행되었는지, 매매대금은 모두 지급되었는지’ 등을 확인한 다음에 아무런 문제가 없다고 판단될 때 비로써 거래를 완결시키는 것입니다. 얼마 전 ‘자동차 리스승계 피해사례’가 많아지면서 그 대안으로 논의되는 것이 바로 ‘에스크로’제도였던 것처럼 이 제도는 부동산뿐만 아니라 여러 분야에 활용할 수 있습니다.

특히, 부동산거래에서 시작된 에스크로제도가 활성화된 거래는 바로 ‘전자상거래’부분인데, 주로 제3자가 구매자의 결제대금을 보유하고 있다가 상품배송이 정상적으로 완료된 후 그 대금을 판매자에게 지급하는 방식을 취하고 있습니다. 간혹 안심결제․안심배송서비스란 이름으로 불리기도 합니다.

민사법의 기본원칙은 ‘신의와 성실의 원칙’입니다. 그러나 현실세계에서 막상 거래당사자로 나설 경우에는 상대방을 신뢰하지 않는 것이 거래의 기본원칙이자 오히려 미덕일 경우가 많습니다. 특히, 요즘과 같이 각박한 세상에서 에스크로제도를 악용하는 경우도 많기 때문에 조심하셔야 합니다. [사례1]에서 중립적인 제3자여야 할 법무사나 변호사가 기획부동산의 농간에 속아 대금관리를 공정하게 하지 못하여 투자자가 손실을 보는 경우가 종종 있으며, [사례2]에서 선녀씨가 인터넷 쇼핑을 하는데 있어 믿을 만한 은행의 ‘에스크로서비스’를 이용하였다고 하더라도 인터넷 사기꾼들이 거래정보를 빼어내어 은행직원 등을 사칭하거나 계좌이체 하라는 문자 메세지를 보낼 경우 속수무책으로 걸려들 수도 있습니다.(070 인터넷폰을 이용한 거래요청, 물품 배송장소의 변경시 주의)

변호사 임상구