[뉴스핌=채애리 기자] 분양가상한제의 부분적인 폐지가 부동산 시장에 미치는 영향은 극히 제한적일 것이란 전망이 나왔다.
23일 SK증권 박형렬 애널리스트는 지난 22일 경제자유구역에 한해 분양가 자율결정이 가능한 분양가 상한제 부분 폐지가 이루어진 것에 대해 영향은 제한적이라고 밝혔다.
그는 "고분양가는 미분양으로 연결될 가능성이 있어 주택경기가 회복되지 않는다면 가격 상승으로 이어지기 어렵다"며 "분양시장이 양호했던 인천경제자유구역(청라,영종,송도)에서 공공택지의 분양가상한제 주택조차 최근 미분양이 증가하고 있는 상황에서 민간에서 분양가 상승은 어려운 구조"라고 설명했다.
이어 그는 "분양가상한제 폐지가 건설업체의 실적 개선으로 연결되기 위해서는 주택경기 회복이 우선돼야 한다"고 말했다.
다음은 보고서 요약.
◆국토해양위원회의 주택법개정안 통과 – 분양가상한제 부분 폐지
22 일 국회 국토해양위원회의 법안심사소위원회에서 경제자유구역 내 공동주택과 관광특구 내 50 층 이상 또는 150m 이상의 초고층 건축물에 대한 분양가상한제 적용을 폐지하였다. 이는 23 일 전체회의 및 법제사법위원회 심의, 본회의 의결 등을 거처 빠르면 다음달 시행될 것으로 알려졌다.
◆민간택지 아파트에 대한 분양가상한제 폐지, 전용 85m2 초과 민간택지에 대한 상한제 폐지는 4 월 재논의
분양가상한제 폐지의 핵심인 민간택지에 대한 규제완화는 두 가지 방안이 논의되ㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁ고 있는데, 하나는 민간택지 전체에 대해서 분양가 상한제를 폐지하는 방안과 85m2 초과 아파트에 대해서만 분양가 상한제를 폐지하는 방안이다. 두 가지 방안 모두 4 월 임시국회에서 재논의 될 예정이다.
◆현재 부동산시장에 대한 직접적인 영향은 크지 않으나, 향후 방향성은 긍정적
결론만 보면 부동산 시장에 대한 영향은 제한적일 것으로 판단된다. 이는 고분양가는 미분양으로 연결될 가능성이 있어, 주택경기가 회복되지 않는다면 가격 상승으로 이어지기 어렵기 때문이다. 분양시장이 양호했던 인천경제자유구역(청라,영종,송도)에서 공공택지의 분양가상한제 주택조차 최근 미분양이 증가하고 있는 상황에서, 민간에서의 분양가 상승은 어려운 구조이다. 다만 송도 국제도시 사업을 진행하고 있는 삼성물산과 현대건설 등의 경우 일부 수혜가 예상된다.
긍정적으로 볼 수 있는 부분은 반시장적인 정책인 분양가상한제가 일부라도 폐지쪽으로 가닥을 잡았다는 측면이며, 4 월 예정된 임시국회에서 추가적인 규제완화의 단초를 열었다는 정도로 판단된다.
◆민간택지의 분양가상한제 폐지시 현재 주택공급의 핵심인 재건축/재개발에서의 사업진행 가속화
국내 주택공급은 과거 10 년간 민간도급 주택을 중심으로 이루어졌으나, 과도한 택지비용 지불과 이에 따른 고분양가 문제로 고전하고 있는 상황이다. 따라서 향후 분양가 상한제가 폐지된다고 하더라도, 주택에 대한 수요가 많은 지역이 아니라면, 분양가를 올리기는 어려운 상황이다. 분양가상한제 폐지가 건설업체의 실적 개선으로 연결되기 위해서는, 주택경기 회복이 우선되어야 한다.
분양가상한제 폐지가 직접적으로 수혜를 줄 수 있는 부분은 재건축/재개발 시장이다. 민간에서 주택공급은 재건축/재개발 중심으로 재편되고 있는데, 사업진행이 더딘 상황이다. 일반적인 재건축/재개발 규제들 중 안전진단 완화, 조합원 지위 양도규제 폐지, 후분양제 폐지, 용적률 상한확대 등은 2008~2009 년 크게 완화되었다. 사업진행 속도에 영향을 줄 수 있는 규제법안 중 핵심은 소형평형의무비율과 분양가 상한제 정도로 판단된다. 재건축/재개발 조합의 입장에서 분양가상한제 폐지의 여부는 전체 수익성에 영향을 미쳐, 사업진행 일정을 정하는데 있어 크게 영향을 미치게 된다.
2005 년 이후부터 2009 년까지 재건축 수주는 22.8 조원, 재개발 수주는 60.6 조원이 이루어 졌으나 현재 착공된 프로젝트는 많지 않다. 분양가상한제가 폐지될 경우 재건축/재개발 사업의 수익성이 개선됨에 따라 착공 진행률이 높아질 것으로 전망된다. 이미 대부분의 주택수주잔고가 재건축/재개발 중심으로 집중되고 있는 대형건설업체의 경우 특히 영향이 클 것으로 판단된다.
23일 SK증권 박형렬 애널리스트는 지난 22일 경제자유구역에 한해 분양가 자율결정이 가능한 분양가 상한제 부분 폐지가 이루어진 것에 대해 영향은 제한적이라고 밝혔다.
그는 "고분양가는 미분양으로 연결될 가능성이 있어 주택경기가 회복되지 않는다면 가격 상승으로 이어지기 어렵다"며 "분양시장이 양호했던 인천경제자유구역(청라,영종,송도)에서 공공택지의 분양가상한제 주택조차 최근 미분양이 증가하고 있는 상황에서 민간에서 분양가 상승은 어려운 구조"라고 설명했다.
이어 그는 "분양가상한제 폐지가 건설업체의 실적 개선으로 연결되기 위해서는 주택경기 회복이 우선돼야 한다"고 말했다.
다음은 보고서 요약.
◆국토해양위원회의 주택법개정안 통과 – 분양가상한제 부분 폐지
22 일 국회 국토해양위원회의 법안심사소위원회에서 경제자유구역 내 공동주택과 관광특구 내 50 층 이상 또는 150m 이상의 초고층 건축물에 대한 분양가상한제 적용을 폐지하였다. 이는 23 일 전체회의 및 법제사법위원회 심의, 본회의 의결 등을 거처 빠르면 다음달 시행될 것으로 알려졌다.
◆민간택지 아파트에 대한 분양가상한제 폐지, 전용 85m2 초과 민간택지에 대한 상한제 폐지는 4 월 재논의
분양가상한제 폐지의 핵심인 민간택지에 대한 규제완화는 두 가지 방안이 논의되ㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁㅁ고 있는데, 하나는 민간택지 전체에 대해서 분양가 상한제를 폐지하는 방안과 85m2 초과 아파트에 대해서만 분양가 상한제를 폐지하는 방안이다. 두 가지 방안 모두 4 월 임시국회에서 재논의 될 예정이다.
◆현재 부동산시장에 대한 직접적인 영향은 크지 않으나, 향후 방향성은 긍정적
결론만 보면 부동산 시장에 대한 영향은 제한적일 것으로 판단된다. 이는 고분양가는 미분양으로 연결될 가능성이 있어, 주택경기가 회복되지 않는다면 가격 상승으로 이어지기 어렵기 때문이다. 분양시장이 양호했던 인천경제자유구역(청라,영종,송도)에서 공공택지의 분양가상한제 주택조차 최근 미분양이 증가하고 있는 상황에서, 민간에서의 분양가 상승은 어려운 구조이다. 다만 송도 국제도시 사업을 진행하고 있는 삼성물산과 현대건설 등의 경우 일부 수혜가 예상된다.
긍정적으로 볼 수 있는 부분은 반시장적인 정책인 분양가상한제가 일부라도 폐지쪽으로 가닥을 잡았다는 측면이며, 4 월 예정된 임시국회에서 추가적인 규제완화의 단초를 열었다는 정도로 판단된다.
◆민간택지의 분양가상한제 폐지시 현재 주택공급의 핵심인 재건축/재개발에서의 사업진행 가속화
국내 주택공급은 과거 10 년간 민간도급 주택을 중심으로 이루어졌으나, 과도한 택지비용 지불과 이에 따른 고분양가 문제로 고전하고 있는 상황이다. 따라서 향후 분양가 상한제가 폐지된다고 하더라도, 주택에 대한 수요가 많은 지역이 아니라면, 분양가를 올리기는 어려운 상황이다. 분양가상한제 폐지가 건설업체의 실적 개선으로 연결되기 위해서는, 주택경기 회복이 우선되어야 한다.
분양가상한제 폐지가 직접적으로 수혜를 줄 수 있는 부분은 재건축/재개발 시장이다. 민간에서 주택공급은 재건축/재개발 중심으로 재편되고 있는데, 사업진행이 더딘 상황이다. 일반적인 재건축/재개발 규제들 중 안전진단 완화, 조합원 지위 양도규제 폐지, 후분양제 폐지, 용적률 상한확대 등은 2008~2009 년 크게 완화되었다. 사업진행 속도에 영향을 줄 수 있는 규제법안 중 핵심은 소형평형의무비율과 분양가 상한제 정도로 판단된다. 재건축/재개발 조합의 입장에서 분양가상한제 폐지의 여부는 전체 수익성에 영향을 미쳐, 사업진행 일정을 정하는데 있어 크게 영향을 미치게 된다.
2005 년 이후부터 2009 년까지 재건축 수주는 22.8 조원, 재개발 수주는 60.6 조원이 이루어 졌으나 현재 착공된 프로젝트는 많지 않다. 분양가상한제가 폐지될 경우 재건축/재개발 사업의 수익성이 개선됨에 따라 착공 진행률이 높아질 것으로 전망된다. 이미 대부분의 주택수주잔고가 재건축/재개발 중심으로 집중되고 있는 대형건설업체의 경우 특히 영향이 클 것으로 판단된다.