은퇴를 준비하며 부동산을 운용할 때는 최우선적으로 ‘안정성’에 초점을 맞춰야 한다. 무리한 부동산 투자는 금물이며 돈의 흐름상 안정적 수익을 내지 못하는 단기투자용 부동산도 되도록 피하는 게 좋다. 자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 시작하는 시기이므로 내 자금과 몸에 맞는 보수적인 자산운용을 하는 것이 필요하다.
덩치 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 한 종목에만 집중 투자하는 경우 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 손해를 입을 수 있다. 여유자금이 있다고 해서 새롭게 부동산으로 눈을 돌리는 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 오히려 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 것이 바람직하다.
-임대수입 보장되는 ‘소형 물건’ 중심으로 운용
이 시기에는 임대수입이 보장되는 다양한 소형물건에 투자해 운용하는 것이 좋다. 소형 아파트나 오피스텔, 상가를 중심으로 임대용 상품을 골라 운용하고 자금여력이 있다면 다가구, 상가주택, 외국인임대주택을 매입해 운용하면 입지에 따라 임대수입이 높다. 역세권 등 요지에 위치한다거나 소형이라면 월 100만 원 이상의 높은 소득이 보장되고, 싸게 매입했다가 되팔 경우 차익을 올릴 수 있는 상품이다.
소액투자자라면 급매나 경매를 통한 소형물건 낙찰이 유망하다. 바로 지하매물을 노리는 것. 비록 지하물건이지만 취득가가 싼데다 임대수요가 충분해 틈새시장으로 꼽힌다. 반 지하 빌라, 지하상가, 대형빌딩 내 지하 구분사무실 등이 이에 해당하는데, 지하라고 우습게보면 안 된다. 낙찰가가 60% 미만인 경우가 대부분이고, 지역에 따라 임대가는 투자원금 이상 형성되는 경우가 많아 수익률 15~20% 이상을 올릴 수 있다.
-전원생활은 도시와 가까운 ‘농가주택’으로 시작
직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우 자녀들이 찾아오기 쉬운 도시 근교의 농가를 활용하면 알짜 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 금액대가 싼 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1억 원 안팎으로 매입할 수 있다. 이런 물건을 매입할 때는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 도시 근처에 위치한 부동산을 고르는 게 현명하다.
전원생활의 경험이 없는 은퇴자가 무리하게 고가의 전원주택을 사면 이내 후회하기 쉽다. 주택을 장만해 놓고 나서 살면서 느끼는 불편함을 겪고 후회하는 경우가 더러 있다. 막연한 동경만으로 매입하기보다 1~2년 농가주택을 세내어 거주하며 전원생활의 장단점을 파악하는 준비기간을 가져보고 나서 매입을 결정하는 것이 낫다. 수도권에는 약 2만호에 달하는 빈농가들이 있고 전국에는 20만호에 달한다. 각 지자체 ‘농어촌 빈집 정보센터’나 자치구 홈페이지에서 매물정보를 얻을 수 있다.
-‘역모기지’ 제도 가입으로 종신생활비 받는다
한국주택금융공사의 역모기지 제도는 65세 고령자들이 자신의 소유주택을 담보로 제공하고 노후생활 자금을 연금형식으로 대출받는 제도이다. 2008년 7월부터 판매되는데 가입자 본인과 배우자는 사망 시까지 정해진 월 지급금을 받기 때문에 종신생활비를 보장받으면서 살 집도 동시에 해결할 수 있다.
담보대상 주택은 6억 원을 초과하지 않아야 하며, 부부가 만 65세 이상이면서 1세대 1주택으로 전세나 근저당설정이 되어 있지 않아야 가입할 수 있다. 가입 시 대출금리는 6.5%이다. 예를 들어 65세 은퇴자가 3억 원짜리 역모기지에 가입했을 경우 기존 시중은행의 월 지급금은 55만 원 정도지만 한국주택금융공사의 제도를 활용하면 매달 약 85만원을 받게 된다.
소득원이 사라진 은퇴시기 이후에 중점을 둬야 할 것은 자산(Asset)보다 수입(Income)을 확보한다는 마음으로 부동산을 운용해야 한다. 자산을 늘리기 위해 욕심을 내 부동산 투자에 나서면 보유세 부담과 장기적인 부동산값 안정 가능성으로 따져볼 때 불안이 커질 수 있다.
▶윤재호 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 02-765-0008) 대표는 현재 개인과 법인을 대상으로 부동산투자와 경매 컨설팅을 하고 있다. 한양대대학원 부동산학과 졸업, 89년 건설사 용지부 사원부터 시작해 KIRA연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 역임했다. 외국투자사 메이저브로커로서 부실채권중개와 경매컨설팅을 다년간 수행했다. 모네타 MFC 부동산자문위원, 주요 일간지 칼럼니스트와 KBS/MBC/SBS 패널로 활동했다. 광운대경영대학원 강의교수, 건설산업교육원/한국공인중개사협회 실무교수이며 연대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자를 강의하고 있다. ‘2000만원으로 연봉 버는 경매투자’, 부동산투자 101가지’ 저자이다.
덩치 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 한 종목에만 집중 투자하는 경우 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 손해를 입을 수 있다. 여유자금이 있다고 해서 새롭게 부동산으로 눈을 돌리는 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 오히려 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 것이 바람직하다.
-임대수입 보장되는 ‘소형 물건’ 중심으로 운용
이 시기에는 임대수입이 보장되는 다양한 소형물건에 투자해 운용하는 것이 좋다. 소형 아파트나 오피스텔, 상가를 중심으로 임대용 상품을 골라 운용하고 자금여력이 있다면 다가구, 상가주택, 외국인임대주택을 매입해 운용하면 입지에 따라 임대수입이 높다. 역세권 등 요지에 위치한다거나 소형이라면 월 100만 원 이상의 높은 소득이 보장되고, 싸게 매입했다가 되팔 경우 차익을 올릴 수 있는 상품이다.
소액투자자라면 급매나 경매를 통한 소형물건 낙찰이 유망하다. 바로 지하매물을 노리는 것. 비록 지하물건이지만 취득가가 싼데다 임대수요가 충분해 틈새시장으로 꼽힌다. 반 지하 빌라, 지하상가, 대형빌딩 내 지하 구분사무실 등이 이에 해당하는데, 지하라고 우습게보면 안 된다. 낙찰가가 60% 미만인 경우가 대부분이고, 지역에 따라 임대가는 투자원금 이상 형성되는 경우가 많아 수익률 15~20% 이상을 올릴 수 있다.
-전원생활은 도시와 가까운 ‘농가주택’으로 시작
직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우 자녀들이 찾아오기 쉬운 도시 근교의 농가를 활용하면 알짜 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 금액대가 싼 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1억 원 안팎으로 매입할 수 있다. 이런 물건을 매입할 때는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 도시 근처에 위치한 부동산을 고르는 게 현명하다.
전원생활의 경험이 없는 은퇴자가 무리하게 고가의 전원주택을 사면 이내 후회하기 쉽다. 주택을 장만해 놓고 나서 살면서 느끼는 불편함을 겪고 후회하는 경우가 더러 있다. 막연한 동경만으로 매입하기보다 1~2년 농가주택을 세내어 거주하며 전원생활의 장단점을 파악하는 준비기간을 가져보고 나서 매입을 결정하는 것이 낫다. 수도권에는 약 2만호에 달하는 빈농가들이 있고 전국에는 20만호에 달한다. 각 지자체 ‘농어촌 빈집 정보센터’나 자치구 홈페이지에서 매물정보를 얻을 수 있다.
-‘역모기지’ 제도 가입으로 종신생활비 받는다
한국주택금융공사의 역모기지 제도는 65세 고령자들이 자신의 소유주택을 담보로 제공하고 노후생활 자금을 연금형식으로 대출받는 제도이다. 2008년 7월부터 판매되는데 가입자 본인과 배우자는 사망 시까지 정해진 월 지급금을 받기 때문에 종신생활비를 보장받으면서 살 집도 동시에 해결할 수 있다.
담보대상 주택은 6억 원을 초과하지 않아야 하며, 부부가 만 65세 이상이면서 1세대 1주택으로 전세나 근저당설정이 되어 있지 않아야 가입할 수 있다. 가입 시 대출금리는 6.5%이다. 예를 들어 65세 은퇴자가 3억 원짜리 역모기지에 가입했을 경우 기존 시중은행의 월 지급금은 55만 원 정도지만 한국주택금융공사의 제도를 활용하면 매달 약 85만원을 받게 된다.
소득원이 사라진 은퇴시기 이후에 중점을 둬야 할 것은 자산(Asset)보다 수입(Income)을 확보한다는 마음으로 부동산을 운용해야 한다. 자산을 늘리기 위해 욕심을 내 부동산 투자에 나서면 보유세 부담과 장기적인 부동산값 안정 가능성으로 따져볼 때 불안이 커질 수 있다.
▶윤재호 메트로컨설팅(www.metro21c.co.kr, 02-765-0008) 대표는 현재 개인과 법인을 대상으로 부동산투자와 경매 컨설팅을 하고 있다. 한양대대학원 부동산학과 졸업, 89년 건설사 용지부 사원부터 시작해 KIRA연구원, 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표와 스피드뱅크 투자자문센터장을 역임했다. 외국투자사 메이저브로커로서 부실채권중개와 경매컨설팅을 다년간 수행했다. 모네타 MFC 부동산자문위원, 주요 일간지 칼럼니스트와 KBS/MBC/SBS 패널로 활동했다. 광운대경영대학원 강의교수, 건설산업교육원/한국공인중개사협회 실무교수이며 연대 사회교육원 등 대학과 기업에서 경매와 실전투자를 강의하고 있다. ‘2000만원으로 연봉 버는 경매투자’, 부동산투자 101가지’ 저자이다.