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이선일 굿모닝신한증권 애널리스트는 18일 건설업과 관련, "정부의 규제완화가 예상대로라면 매우 긍정적"이라고 말했다.
이 애널리스트는 "수도권과 세제 및 금융 규제 완화가 포함된 고강도 대책이 거론중"이라며 "업계 요구 사항 1순위에 해당하는 대책으로 발표 시 긍정적인 영향이 미칠 것으로 전망된다"고 진단했다.
다음은 리포트 내용이다.
- 강도 높은 부동산시장 규제 완화책 검토 중
주요 언론에 의하면 청와대, 국토해양부 등 정부 관계부처와 여당은 부동산 규제 완화 및 미분양 해소를 위한 추가 대책을 협의 중인 것으로 보인다. 경기 활성화의 일환으로 추석 전에 발표될 예정이며 세제와 금융 규제 완화 및 수도권 대책이 포함돼 있어 이전과는 다른 강도 높은 대책이 나올 가능성이 높은 것으로 판단된다. 예상대로 부동산 대책이 발표된다면 침체된 주택시장에는 상당히 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 건설업체는 물론 시장에서는 미분양 해소와 부동산 경기 회복의 핵심 관건을 수도권과 세제 및 금융 규제 완화 여부로 판단하고 있기 때문이다.
수도권과 세제 및 금융 규제 완화가 포함되면 매우 긍정적 이번에 거론되고 있는 규제완화 대책은 수도권이 포함돼 있다는 점에서 과거와는 확연히 다르다. 청와대는 구체적으로 수도권에 대해 분양권 전매제한과 재건축 규제 완화 방침을 밝힌 것으로 알려지고 있다. 우선, 전체 부동산 경기를 주도해 온 수도권에서 규제 완화가 단행될 경우 그 파급 효과는 클 수 밖에 없다. 수도권은 2002년 3월 부동산 정책이 수요 억제로 선회한 이후 단 한번도 규제가 완화된 적이 없다. 지난 6년간의 규제 강화 일변도에서 벗어난다는 사실만으로도 의미가 매우 크다. 세제 및 금융 규제 완화는 건설업계의 최우선 요구 사항이다. 투자수요 유발이 절실한 지방 주택시장은 미분양 주택 해소책으로 양도세 완화가 가장 효과적이다. 실수요가 여전히 많은 수도권에서는 거론되고 있는 DTI 적용 배제 여부가 관건이다.
- 세제 지원은 지방 주택경기에 가장 효과적
지방은 주택보급률이 대부분 110%를 상회한다. 신규 주택 수요층이 수도권 만큼 두텁지가 않다는 의미다. 신규로 주택을 구입하려는 수요보다는 새로운 주택으로 이주하려는 대체 수요가 많은 것이 지방 분양시장의 특징이다. 이처럼 대출에 크게 의존하는 신규수요가 많지 않고 분양가도 저렴하기 때문에 수도권과 달리 금융규제가 지방 미분양의 결정적 요인은 아니다. 지방 미분양주택 증가의 핵심 요인은 공급 과잉이다. 업체들이 수도권에 집중된 규제를 피해서 지방 지역에 분양 물량을 짧은 기간 동안 너무 많이 공급했기 때문이다. 따라서, 지방 미분양은 실수요 진작을 통해 해결하기에는 한계가 있다. 투자수요를 유발하거나 수도권 등의 외지인들이 세컨하우스 개념으로의 접근이 용이하도록 해야 지방 미분양 해소가 단기간에 가시화될 것으로 판단된다. 결론적으로, 지방 미분양 주택을 구입하는 다주택자들을 위한 세제 지원이 필요하다.
금융 규제 완화는 수도권에 절실한 조치 고가의 분양아파트가 밀집해 있는 수도권의 경우 중도금 대출 규제가 미분양 증가에 큰 영향을 미쳤다. 분양가 6억원 초과 아파트의 경우 중도금 대출에도 DTI 규제가 적용되기 때문이다. 원래 중도금은 담보대출이 아닌 건설사를 매개로한 신용대출이므로 LTV나DTI 적용대상이 아니다. 하지만, 작년에 미국 서브프라임 사태의 여파가 국내 부동산 대출에 대한 우려로 번지면서 중도금 대출에도 금융 규제가 적용된 것이다.
- 예상대로 발표될 경우 건설주 반전의 중요한 계기 마련
현재 거론되고 있는 부동산 대책이 예상대로 발표된다 해도 그 효과에 대해서는 회의적인 견해가 많은것이 사실이다. 먼저, 금리와 내수경기 침체 등 외생 변수가 부정적이기 때문이다. 금리가 상승기조에 있는 한 대출 규제 완화 등의 조치는 수요 진작에 한계가있을 수 밖에 없다는 것이다. 미분양 주택 증가의 근본적 요인 중 하나로 지목되고 있는 고분양가도 걸림돌이다. 하지만, 그럼에도 불구하고 규제완화시 그 효과를 매우 긍정적으로 보는 이유는 두 가지다. 1)불확실성의 해소다. 새 정부들어 규제완화의 기대감과 실망이 교차하면서 오히려 시장의 불확실성이 고조된 측면이 많다. 부동산 거래가 극심하게 위축된 가장 큰 이유도 여기에 있다. 매도자와 매수자 모두 부동산 거래 시점을 확실한 규제완화 이후로 연기하고 있기 때문이다. 나아가 불확실성이 주가에 미치는 부정적 영향은 무엇보다 크다는 것 또한 주지의 사실이다. 새 정부 들어 내내 건설업 주가의 발목을 잡았던 정부정책의 불확실성이 걷치는 계기가 될 만한 것이 바로 이번 대책으로 거론되고 있는 내용들이다. 2)핵심에 근접한 대책들이기 때문에 궁극적으로 주택시장 회복의 중요한 계기로 작용할 것이다. 전체 부동산 시장을 주도해 온 수도권에서 규제 완화가 단행될 경우 그 파급 효과는 클 수 밖에 없다. 세제 및 금융 규제 완화는 건설업계가 최우선적으로 요구하고 동시에 시장에서도 가장 원하는 내용이다. 물론, 여러가지 거시변수의 제약으로 당장 가시적인 효과가 나타나지 않을 수있다. 과거에도 통상 6개월이 지나야 부동산 정책 변화의 뚜렷한 효과가 나타났다. 하지만, 규제완화를 계기로 주택시장은 이미 방향 전환이 감지되고 있었고 민감한 주가에는 보다 빨리 반영되기 시작했다는 점을 주목할 필요가 있다.
이 애널리스트는 "수도권과 세제 및 금융 규제 완화가 포함된 고강도 대책이 거론중"이라며 "업계 요구 사항 1순위에 해당하는 대책으로 발표 시 긍정적인 영향이 미칠 것으로 전망된다"고 진단했다.
다음은 리포트 내용이다.
- 강도 높은 부동산시장 규제 완화책 검토 중
주요 언론에 의하면 청와대, 국토해양부 등 정부 관계부처와 여당은 부동산 규제 완화 및 미분양 해소를 위한 추가 대책을 협의 중인 것으로 보인다. 경기 활성화의 일환으로 추석 전에 발표될 예정이며 세제와 금융 규제 완화 및 수도권 대책이 포함돼 있어 이전과는 다른 강도 높은 대책이 나올 가능성이 높은 것으로 판단된다. 예상대로 부동산 대책이 발표된다면 침체된 주택시장에는 상당히 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 건설업체는 물론 시장에서는 미분양 해소와 부동산 경기 회복의 핵심 관건을 수도권과 세제 및 금융 규제 완화 여부로 판단하고 있기 때문이다.
수도권과 세제 및 금융 규제 완화가 포함되면 매우 긍정적 이번에 거론되고 있는 규제완화 대책은 수도권이 포함돼 있다는 점에서 과거와는 확연히 다르다. 청와대는 구체적으로 수도권에 대해 분양권 전매제한과 재건축 규제 완화 방침을 밝힌 것으로 알려지고 있다. 우선, 전체 부동산 경기를 주도해 온 수도권에서 규제 완화가 단행될 경우 그 파급 효과는 클 수 밖에 없다. 수도권은 2002년 3월 부동산 정책이 수요 억제로 선회한 이후 단 한번도 규제가 완화된 적이 없다. 지난 6년간의 규제 강화 일변도에서 벗어난다는 사실만으로도 의미가 매우 크다. 세제 및 금융 규제 완화는 건설업계의 최우선 요구 사항이다. 투자수요 유발이 절실한 지방 주택시장은 미분양 주택 해소책으로 양도세 완화가 가장 효과적이다. 실수요가 여전히 많은 수도권에서는 거론되고 있는 DTI 적용 배제 여부가 관건이다.
- 세제 지원은 지방 주택경기에 가장 효과적
지방은 주택보급률이 대부분 110%를 상회한다. 신규 주택 수요층이 수도권 만큼 두텁지가 않다는 의미다. 신규로 주택을 구입하려는 수요보다는 새로운 주택으로 이주하려는 대체 수요가 많은 것이 지방 분양시장의 특징이다. 이처럼 대출에 크게 의존하는 신규수요가 많지 않고 분양가도 저렴하기 때문에 수도권과 달리 금융규제가 지방 미분양의 결정적 요인은 아니다. 지방 미분양주택 증가의 핵심 요인은 공급 과잉이다. 업체들이 수도권에 집중된 규제를 피해서 지방 지역에 분양 물량을 짧은 기간 동안 너무 많이 공급했기 때문이다. 따라서, 지방 미분양은 실수요 진작을 통해 해결하기에는 한계가 있다. 투자수요를 유발하거나 수도권 등의 외지인들이 세컨하우스 개념으로의 접근이 용이하도록 해야 지방 미분양 해소가 단기간에 가시화될 것으로 판단된다. 결론적으로, 지방 미분양 주택을 구입하는 다주택자들을 위한 세제 지원이 필요하다.
금융 규제 완화는 수도권에 절실한 조치 고가의 분양아파트가 밀집해 있는 수도권의 경우 중도금 대출 규제가 미분양 증가에 큰 영향을 미쳤다. 분양가 6억원 초과 아파트의 경우 중도금 대출에도 DTI 규제가 적용되기 때문이다. 원래 중도금은 담보대출이 아닌 건설사를 매개로한 신용대출이므로 LTV나DTI 적용대상이 아니다. 하지만, 작년에 미국 서브프라임 사태의 여파가 국내 부동산 대출에 대한 우려로 번지면서 중도금 대출에도 금융 규제가 적용된 것이다.
- 예상대로 발표될 경우 건설주 반전의 중요한 계기 마련
현재 거론되고 있는 부동산 대책이 예상대로 발표된다 해도 그 효과에 대해서는 회의적인 견해가 많은것이 사실이다. 먼저, 금리와 내수경기 침체 등 외생 변수가 부정적이기 때문이다. 금리가 상승기조에 있는 한 대출 규제 완화 등의 조치는 수요 진작에 한계가있을 수 밖에 없다는 것이다. 미분양 주택 증가의 근본적 요인 중 하나로 지목되고 있는 고분양가도 걸림돌이다. 하지만, 그럼에도 불구하고 규제완화시 그 효과를 매우 긍정적으로 보는 이유는 두 가지다. 1)불확실성의 해소다. 새 정부들어 규제완화의 기대감과 실망이 교차하면서 오히려 시장의 불확실성이 고조된 측면이 많다. 부동산 거래가 극심하게 위축된 가장 큰 이유도 여기에 있다. 매도자와 매수자 모두 부동산 거래 시점을 확실한 규제완화 이후로 연기하고 있기 때문이다. 나아가 불확실성이 주가에 미치는 부정적 영향은 무엇보다 크다는 것 또한 주지의 사실이다. 새 정부 들어 내내 건설업 주가의 발목을 잡았던 정부정책의 불확실성이 걷치는 계기가 될 만한 것이 바로 이번 대책으로 거론되고 있는 내용들이다. 2)핵심에 근접한 대책들이기 때문에 궁극적으로 주택시장 회복의 중요한 계기로 작용할 것이다. 전체 부동산 시장을 주도해 온 수도권에서 규제 완화가 단행될 경우 그 파급 효과는 클 수 밖에 없다. 세제 및 금융 규제 완화는 건설업계가 최우선적으로 요구하고 동시에 시장에서도 가장 원하는 내용이다. 물론, 여러가지 거시변수의 제약으로 당장 가시적인 효과가 나타나지 않을 수있다. 과거에도 통상 6개월이 지나야 부동산 정책 변화의 뚜렷한 효과가 나타났다. 하지만, 규제완화를 계기로 주택시장은 이미 방향 전환이 감지되고 있었고 민감한 주가에는 보다 빨리 반영되기 시작했다는 점을 주목할 필요가 있다.
