[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 외국인이 보유한 전국 국내 주택이 9만가구를 넘어가며 글로벌 자본의 부동산 유입에 속도가 붙는 추세다. 기존 다주택자 규제가 주로 내국인에게 초점이 맞춰져 있는 만큼, 주택의 실제 거주 여부에 따라 혜택을 부여하는 방향으로 정책을 보완해야 한다는 의견이 제시된다.

22일 한국지방세연구원은 '다주택자 핀셋 규제를 위한 지방세 통계 활용과 시사점' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

연구원이 '2024년 주택소유통계'를 분석한 결과 2022년 5292명이었던 외국인 다주택자는 2024년 6492명으로 약 22.7% 늘었다. 이들이 소유한 전체 주택 수 역시 19.7%(7만6000건→9만1000건)으로 증가했다.

공동주택이나 단독주택 등 주택의 유형을 가리지 않고 수도권 전역에서 외국인 주택 소유가 늘었다는 점이 포착됐다. 국적별로 매수 형태가 확연히 구분됐다. 중국인의 경우 수도권 일대의 중저가 주택을 집중적으로 매수하는 경향을 보였다.

서울 강남권 등의 고가 주택 매수는 미국인의 비중이 높았다. 2024년 하반기를 기준 1주택자를 포함한 중국인 소유자는 5만7000명이며 이들이 소유한 주택은 5만4000여건에 달했다. 미국인 소유자는 1만6000명으로, 소유 주택 수는 1만8000건으로 집계됐다.

외국인 소유자가 점차 늘어나는 원인은 주택이 지닌 주거 목적의 소비 가치뿐만 아니라, 글로벌 환경에서 매력적인 투자 목적의 자산 가치를 지니고 있어서다. 수도권 중저가 주택 매입은 주거 목적이 일부 작용했지만, 강남을 비롯한 서울 핵심 지역의 부동산은 이미 수년 전부터 글로벌 금융 자본의 주요 투자처 중 하나로 취급되고 있다.

문제는 개인을 기준으로 한 현재의 다주택자 규제 정책이 주로 내국인을 중심으로 적용되고 있다는 점이다. 마정화 한국지방세연구원 연구위원은 "외국인 주택 소유 증가세를 고려하면 내국인과 외국인 사이에 불합리한 차별이 발생하지 않도록 조치해야 할 필요성이 커졌다"며 "글로벌 도시인 서울의 주택 시장 특성과 수요자층을 고려할 때, 현재의 획일적인 다주택자 규제만으로는 외국인의 투기적 수요에 효과적으로 대응하기 어렵다"고 말했다.

전문가들은 이러한 부작용을 막고 다주택자 규제의 실효성을 높이기 위해서는 관련 과세 통계를 면밀하게 정비하고 정책을 보강해야 한다고 조언한다. 단순히 주택 보유 여부를 기준으로 삼기보다는, 1주택 실거주 보유에 혜택을 집중하는 방식으로 세제를 점진적으로 개편해야 한다는 것이다.

마 연구위원은 "다주택자 규제 정책이 원래의 목적에 부합하려면, 다주택자의 현황을 정확히 파악하고 규제 성과를 측정할 수 있는 통계를 기초로 정책 대상을 명확히 해야 한다"며 "거주 목적이 없는 글로벌 자본의 무분별한 매수를 제어하고, 내국인과 외국인 모두에게 공평하고 합리적인 부동산 세제 기준을 확립할 수 있을 것"이라고 말했다.

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