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[GDI 시대] ⑤ GDI 가치 사슬 위에 그리는 투자 지도

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AI 핵심 요약

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  • 엔비디아가 26일 2026 회계연도 3분기 매출 570억달러로 시장 예상을 초과 달성했다.
  • 11분기 연속 호실적에도 빅테크의 AI 설비 투자 지속 가능성 의문으로 주가가 5% 급락했다.
  • GDI 가치 사슬에서 칩·인프라·소프트웨어·외곽 인프라 구조적 수혜와 버블을 구분해야 한다.

!AI가 자동 생성한 요약으로 정확하지 않을 수 있어요.

엔비디아 호실적에도 급락, 의미는
모트 유무·수요 구조성·생산성 따져라
GDI 시대 투자 두 가지 쟁점

[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 엔비디아(NVDA)가 또 한 번 시장 예상을 훌쩍 뛰어넘는 실적을 발표했지만 26일(현지시각) 주가는 5% 이상 급락했다. 11분기 연속 역대급 성적과 '서프라이즈'에도 투자자들이 고민하는 지점은 명확하다.

엔비디아가 성장을 지속할 수 있을 것인가에 대한 의문은 곧 엔비디아의 고객인 빅테크가 이익 개선 없이 인공지능(AI) 설비 투자를 얼마나 더 버틸 수 있을 것인가에 대한 물음이다.

CNBC의 '매드 머니(Mad Money)' 진행자 짐 크레이머와 월가의 논객들이 거듭 제기했던 쟁점이고, 최근 시트리니 리서치 사태와 시트론 리서치의 샌디스크 공매도 보고서까지 결국 같은 맥락이다. AI 인프라 투자가 더 이상 '묻지마 수혜' 국면이 아니라는 지적이다.

혼란의 한가운데서 AI 도구를 이용해 AI 칩부터 메모리, 전력, 데이터센터, 소프트웨어로 이어지는 GDI(Gross Domestic Intelligence, 국내총지능) 가치 사슬을 펼쳐 보면 구조적 수혜 섹터와 사이클, 버블의 영역이 한층 명확해 진다. 

엔비디아의 최근 실적은 표면적으로는 모든 논쟁을 잠재운 보고서였다. 지난해 10월 종료된 2026 회계연도 3분기 매출은 570억달러로, 전분기 대비 62% 급증한 동시에 시장 예상치를 뛰어넘었고, 특히 데이터센터 사업부는 또다시 기록을 갈아 치웠다.

AI 서버용 GPU(그래픽처리장치)와 가속기 매출이 전체에서 압도적 비중을 차지했고, 매출총이익률은 70% 중반대에 근접했다. 경영진은 컨퍼런스콜에서 회계연도 4분기 시장 컨센서스를 수십억 달러 웃도는 가이던스를 내놨다.

완벽해 보이는 성적표에 투자자들이 '팔자'로 반응한 데 대해 월가는 기대감이 선반영 됐다는 진단과 함께 성장이 언제 꺾일 지 모른다는 불안감을 배경으로 지목했다.

엔비디아 연초 이후 주가 추이 [자료=블룸버그]

지금까지 시장은 AI 인프라 붐을 '엔비디아의 모트(moat, 해자)와 기술 리더십'의 이야기로 소비했다. 하지만 실제로는 엔비디아의 호실적 뒤에 빅테크들의 막대한 설비 투자(CAPEX), 곧 소수 하이퍼스케일러의 대차대조표와 현금흐름이 숨어 있다.

관련 업계의 발표와 IB들 보고서를 종합하면 글로벌 기술 기업들이 AI와 클라우드 데이터센터에 쏟아부을 자금이 6000억~7000억달러에 달할 전망이다. 이미 일부 빅테크는 AI 설비 투자 규모가 연간 감가상각비와 잉여현금흐름을 뛰어넘고 있고, 부채와 장기 계약을 통해 미래 수요를 앞당겨 쓰는 구조를 취하고 있다.

이익 개선이 충분하지 않은 상태로 천문학적인 투자가 지속될 수 있는가에 대한 투자자들의 의문 제기는 당연하다.

사실 이 질문은 곧 GDI 가치 사슬의 시작점이자 끝점이기도 하다. 첫 번째 축은 칩 레이어다. GPU와 가속기 칩, 고대역폭 메모리(HBM), 첨단 패키징과 파운드리 캐파가 여기에 속한다.

엔비디아와 몇몇 경쟁사는 설계 능력과 생태계 락인, 소프트웨어 스택을 무기로 사실상 독점적 지위를 누리고 있고, 하이퍼스케일러들은 이들의 물량을 확보하기 위해 수십억달러 단위의 장기 공급과 용량 계약을 체결하고 있다. 파운드리와 패키징 업체들은 이에 맞춰 설비 투자를 늘리고, 특정 노드와 공정은 사실상 'AI 전용 라인'으로 고착되고 있다.

두 번째 축은 데이터센터 인프라다. GPU와 메모리가 실제로 장착되는 곳이며, 전 세계 전력망과 직접 연결된 물리적 허브이기도 하다. AI 워크로드를 처리하는 데이터센터의 전력 수요는 이미 일반 클라우드와 IT 워크로드를 크게 웃돌고 있다. 미국과 유럽, 아시아 곳곳에서 신규 데이터센터 부지가 전력과 용수, 인허가 문제에 가로막히면서 프로젝트가 지연되고, 기존 지역에서는 송배전망 보강을 위한 추가 투자가 요구되고 있다.

에너지 및 환경 관련 싱크탱크 분석에서는 2030년경 전세계 데이터센터의 전력 소비량이 현재의 두세 배로 불어날 수 있다는 전망이 반복해서 제시된다. 칩과 서버에 대한 투자만으로는 해결되지 않는 '전력의 병목'이 GDI 시대의 핵심 리스크로 대두되는 이유다.

세 번째 축은 소프트웨어와 플랫폼이다. 여기에는 거대언어모델(LLM)과 멀티모달 모델, 그 위에 얹힌 에이전트·검색·코파일럿 서비스, 그리고 이를 실제 업무 프로세스에 녹여내는 엔터프라이즈 솔루션이 포함된다.

문제는 이 레이어의 상용화 속도가 하드웨어 투자 속도를 따라잡지 못하고 있다는 점이다. 다양한 컨설팅과 정책 리포트에서 공통적으로 나오는 지적은 기업과 공공 부문에서 진행 중인 AI 프로젝트의 상당수가 파일럿 단계에서 멈추고 있으며, 의미 있는 재무 성과를 보고하는 사례는 여전히 소수에 그친다는 것이다.

GPU 렉과 새 데이터센터는 빠르게 늘어나지만 이를 통해 실제로 얼마나 많은 유용한 토큰과 생산성 개선, 매출 증가를 이루고 있는가에 대해서는 아직 설득력 있는 정량 데이터가 부족하다.

네 번째 축은 전력과 네트워크, 환경, 규제, 지정학이라는 외곽 인프라다. 국가 전력 시스템과 에너지 믹스, 송배전망 투자, 물과 토지, 각국의 데이터 규제와 안보 우려, 소버린 클라우드와 '주권적 AI 인프라' 요구 등이 모두 이 층에 걸쳐 있다.

이미 일부 국가는 데이터센터 전력 소비를 제한하거나 환경 규제를 강화하는 정책을 검토하는 움직임이고, 특정 국가나 기업에 대한 수출 통제나 제재는 GPU와 네트워크 장비, 클라우드 서비스에 이르기까지 AI 가치 사슬 전체에 영향을 미치고 있다. 

네 번째 축은 단순히 원가와 리스크의 문제를 넘어 어느 지역이 더 높은 '국내총지능'을 축적할 수 있을지를 가르는 구조적 변수로 작용한다.

이 네 개의 층을 관통하는 키워드는 결국 누가, 얼마나 오래, 무엇을 위해 자본을 투입하는가의 문제와 직결된다. 엔비디아의 실적과 주가 조정, 크레이머의 질문은 칩 레이어가 아니라 맨 아래쪽에서 이 질문을 다시 던지고 있다.

시트론리서치의 샌디스크 공매도 의견 X 게시물 전문 [사진=시트론리서치 X 계정 갈무리]

현재 AI 인프라 붐은 빅테크의 대차대조표와 신용에 레버리지된 형태를 띠고 있다. 이들이 AI 인프라에 쏟아붓는 돈이 곧바로 생산성과 매출, 이익 개선으로 돌아오지 않는다면, 어느 순간 설비 투자의 기울기는 완만해질 수밖에 없다. 투자자들이 엔비디아의 실적 호조에 안도 대신 차익 실현과 리레이팅을 선택한 데는 이 같은 긴장이 깔려 있다.

샌디스크를 정면으로 겨냥한 시트론 리서치의 공매도 보고서와 이른바 '시트리니 쇼크'도 같은 맥락이다. 시트론은 리포트에서 "시장은 샌디스크를 엔비디아처럼 가격을 매기고 있지만, 실제로 이 회사는 전형적인 메모리 사이클 자산"이라고 지적한다.

보고서는 최근의 NAND 공급 타이트 현상이 구조적 수요 증가 때문이 아니라 주요 업체의 수율 문제와 설비 전환이 만든 일시적 공급 쇼크에 가깝다고 본다. 여기에 과거 사이클 고점 대비 수 배에 이르는 밸류에이션과 대주주의 지분 매각, 삼성 등 경쟁사의 공급 전략을 근거로 AI 스토리지 붐 내러티브의 취약성을 파고들었다.

시트리니 리서치의 공격 역시 방향은 다르지만 결국 같은 지점을 겨냥하고 있다. AI 테마 전반의 밸류에이션이 지속 가능한 이익 성장보다 엔비디아와 비슷해 보인다는 이유만으로 리레이팅 되고 있는 것 아니냐는 문제제기다.

이처럼 복잡한 GDI 가치 사슬 위에서 구조적 수혜 섹터와 버블을 구분하는 것은 투자자들의 몫이다. 시장 전문가들은 세 가지 기준을 제시한다. 첫째, 모트의 유무다. IB들은 칩 설계와 소프트웨어 생태계, 개발자 락인, 규모의 경제가 동시에 작동하는 엔비디아식 인프라는 경쟁사의 캐파 증설이나 단기 수요 둔화에도 일정 수준 이상의 가격 결정력과 수익성을 유지할 가능성이 크다고 본다.

이와 달리 메모리와 스토리지, 범용 서버, 일반 데이터센터 리츠 등 기술적 차별화가 상대적으로 약한 영역은 같은 설비 투자 증가 속에서도 마진과 밸류에이션이 훨씬 크게 출렁일 수 있다는 지적이다.

둘째, 수요의 구조성이다. 특정 하이퍼스케일러 몇 곳의 설비 투자에 의존하는 비즈니스와 다양한 산업 및 국가에서 AI 활용 사례가 늘어날수록 자연히 수요가 분산, 확대되는 비즈니스를 구분해야 한다. 후자일수록 크레이머의 질문, 즉 '이익 개선 없이 지금 같은 지출을 버틸 수 있는가'에 덜 민감하다.

셋째, 설비 투자와 운영 비용(OPEX), 생산성의 연결고리다. 지금의 AI 붐은 하드웨어 설비 투자에 지나치게 편중되어 있고, 데이터와 프로세스, 인력에 대한 투자와 AI 활용 구조 개편을 포함하는 OPEX 영역은 상대적으로 뒤처진다.

하지만 '국내총지능'을 키우는 데 중요한 것은 하드웨어의 총량이 아니라 그것이 얼마나 효율적으로 활용돼 이익과 GDP(국내총생산)를 만들어내는가 하는 문제라고 월가는 강조한다.

국가나 기업 차원에서 보면, 무작정 GPU와 데이터센터를 늘리는 것이 아니라 동일한 설비 투자로 더 많은 생산성 레버리지를 뽑아내도록 데이터 거버넌스와 규제 정비, 인력 재교육, 업무 재설계에 병렬 투자하는 쪽이 훨씬 지속 가능한 전략이라는 설명이다.

지금의 AI 인프라 투자는 이익이 뒤따르는가. 투자가 특정 기업이나 국가의 국내총지능을 끌어올리면서 장기적으로 더 높은 생산성과 성장률로 연결될 수 있는 구조인가. GDI 시대의 투자 지도는 결국 이 두 가지 질문에 대한 냉정한 답을 찾는 과정이다. 

 

shhwang@newspim.com

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'북한'인가 '조선'인가 호칭 논쟁 [서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 최슬아 숭실대 교수는 29일 "북한이라는 호명이 상대방을 한반도의 일부처럼 위치시킨다면 조선이라는 호명은 하나의 독립된 행위자로 인정하는 방향으로 작동할 수 있다"고 진단했다. 최 교수는 "북한을 인정해야 된다는 주장은 어떤 온정적인 제안이 아니라 상대를 인정함으로써 불안을 낮추고 관계를 보다 안정적으로 관리하기 위한 굉장히 중요한 출발점이 될 것"이라고 내다봤다. 한국정치학회(회장 윤종빈)는 이날 서울 중구 한국프레스센터에서 '평화 공존을 위한 이름 부르기:북한인가 조선인가' 주제로 특별학술회의를 열었다. 통일부는 관련 논의를 공론화한다는 취지에서 이번 학술회의를 후원했다. 사회를 맡은 권만학 경희대 명예교수는 "호칭은 기본적으로 식별 기능을 갖지만 정치적 호칭이 되는 순간 이데올로기를 담게 된다"고 말했다. 권 교수는 "북한은 '대한민국'을 공식 명칭으로 부르며 남쪽을 외국으로 재정의했다"면서 "하지만 우리는 여전히 '북한' '북측'이라는 표현을 사용한다"며 토론 필요성을 강조했다. 정동영 통일부 장관이 지난 20일 서울 종로구 정부서울청사에 들어서며 도어스태핑을 갖고 최근 북한 '핵시설' 발언에 대한 입장을 밝히고 있다. [사진=뉴스핌DB] ◆ 김성경 "호칭은 분단 산물…'조선' 관계 전환 출발점" 김성경 서강대 교수는 "북한이라는 호명은 비공식적·약칭적 표현이지만 분단 80년 동안 누적된 정치적 의미를 가진 것"이라면서 "북한을 계속 북한이라고 부르는 한 우리 안에 북한이 계속 갇힐 수밖에 없다"고 진단했다. 김 교수는 "학계에서는 (북한을) 조선, 북조선으로 부르는 경향이 좀 있었다"며 "남과 북의 국가 정체성이 이미 상당히 공고화돼 있는 현 상황에서 국가와 국가 사이의 관계 맺기를 본격적으로 시작할 수 있는 시기가 도래한 것"이라고 평가했다. 김 교수는 "북한을 계속 유지한다는 것이 평화공존이나 통일에 더 도움이 된다는 논리적 근거를 찾기 어렵다"면서 "우리가 상상할 수 있는 통일은 남북이 서로를 인정 존중하고 그 맥락 안에서 관계를 맺고 남북 주민이 통일을 선택하는 것이 가장 현실적인 방안"이라고 제시했다. ◆ 권은민 "국호 사용, 국가 승인 아냐…정치가 먼저, 법은 따라간다" 권은민 김앤장법률사무소 변호사는 "북한을 조선민주주의인민공화국 또는 'DPRK'라고 부른다고 해서 그것이 꼭 국가 승인이나 정부 승인을 구성하지는 않는다"면서 "국가 승인은 정치적 행위이고 국가 의사 표시다. 그렇게 부르더라도 국가 승인과는 무관하다라고 선언을 하면 정리가 되는 문제"라고 진단했다. 권 변호사는 "남북관계는 법률의 영역이라기보다는 정치의 영역에 가까운 것 같다"면서 "과거에도 정치가 큰 틀을 규정하고 법과 제도가 따라가는 변화가 있었다"고 설명했다. 권 변호사는 "남북 기본합의서 제1조는 '상대방의 체제를 인정하고 존중한다'고 돼 있다"면서 "이름을 제대로 불러주는 것이 그 출발점"이라고 강조했다. 권 변호사는 "국호 사용은 상호 주권을 존중하는 취지의 기존 합의를 계승하는 것"이라면서 "당사자 표기는 상대방이 원하는 공식 국호를 불러주고 그것이 국가 승인은 아니다라는 것을 전제로 하면 된다"고 제언했다. [서울=뉴스핌] 이영종 통일북한전문기자 = 북한 국무위원장 김정은이 군수공업을 담당하는 제2경제위 산하 중요 군수공장을 방문했다고 관영 조선중앙통신이 12일 보도했다. 사진은 김정은이 이 공장에서 생산된 권총으로 사격하는 모습. [사진=북한매체 종합] 2026.03.12 yjlee@newspim.com ◆ 이동기 "독일도 경멸적 호칭 쓰다 공식 국호 전환…출발은 이름" 이동기 강원대 교수는 "서독은 동독을 경멸적 표현으로 불렀지만 긴장이 격화되면서 더 큰 평화 정치에 대한 구상이 폭발했다"면서 "국제 환경이 좋지 않을수록 평화 화해 논의가 공존에 대한 요구나 필요를 폭발할 수도 있다"고 진단했다.  이 교수는 "독일 정치권에서는 헤르베르트 베너 전독문제부(통일부) 장관이 가장 먼저 동독 공식 국호를 사용했다"며 "당시에는 언론의 융단 폭격을 받았지만 시간이 해결해줬다. 국제법적으로는 여전히 인정하지 않았지만 실질적으로는 국가로 승인한 것"이라고 설명했다. 이 교수는 "원칙을 고수하는 것만으로는 부족하고 인내만으로도 부족하다"면서 "결국 원칙 고수와 실용주의가 결합하는 모든 출발은 국호의 제대로 된 호명이고, 동시에 장기적으로는 근본 전환이 필요하다"고 제언했다. ◆ "호칭 변경, 굴복 아닌 공존 가능성 넓히는 정치적 전략" 패널 토론에서 전문가들은 조선 호명에 대해 긍정적인 입장을 제시했다. 김태경 성공회대 교수는 "젊은 세대에는 '둘의 우리'가 상식적으로 받아들여지는 시점"이라며 "우리가 조선을 일종의 주권 국가로서 인정하는 과정은 결국 우리에 대한 자기 인정과 그들에 대한 인정이 같이 결합되는 부분"이라고 설명했다. 김주희 국립부경대 교수는 "핵심은 인정과 통일 사이의 균형을 어떻게 접근할 것인가에 대한 부분"이라면서 "실질적으로 가는 데 있어서는 담론과 제도, 정치 차원에서의 접근을 만들어가야 한다"고 제언했다. 김 교수는 "호칭을 바꾸는 것은 굴복이 아니라 적대를 줄이고 공존의 가능성을 넓히는 하나의 정치적 전략일 수 있다"고 분석했다.  hyun9@newspim.com 2026-04-29 18:04
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제이알發 쇼크에 리츠업계 초긴장 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 국내 1호 해외 부동산 공모 리츠인 제이알글로벌리츠가 자산 가치 하락과 유동성 위기를 견디지 못하고 결국 법정관리를 신청했다. 상장 리츠 가운데 사실상 첫 디폴트 사례가 발생하면서 시장에 적잖은 충격을 주고 있다. 다만 업계에서는 이번 사안을 개별 리츠의 리스크로 보는 시각이 우세하며, 전체 시장으로 확산되는 시스템 리스크 가능성은 제한적일 것이라는 분석이 많다. 정부는 관련 시장에 대한 긴급 점검에 착수하는 한편, 필요 시 유동성 지원과 함께 구조 개선을 병행하는 등 시장 안정화 대책을 추진할 방침이다. [AI 그래픽 생성=정영희 기자] ◆ 무너진 해외 부동산 가치…유동성 위기 예견됐나 30일 리츠업계에 따르면 제이알투자운용의 기업회생 절차 돌입으로 인해 투자자들의 긴장감이 시장 전반으로 확산하는 모양새다. 국내 대형 독립계 리츠 자산관리회사인 제이알투자운용이 2020년 국내 최초로 유가증권시장에 안착시킨 해외 부동산 공모 리츠다. 벨기에 브뤼셀 중심부에 위치한 파이낸스타워와 미국 뉴욕 맨해튼의 498세븐스애비뉴 등 대형 상업용 오피스 빌딩을 기초 자산으로 편입해 운용해 왔다. 그러나 금리 상승 등의 영향으로 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워 가치가 떨어지면서, 단기사채 400억원을 상환하지 못해 지난 27일 서울회생법원에 회생 절차 개시를 신청했다. 한국거래소는 전일 매매 거래를 정지하고 관리종목으로 지정했다. 이번 사태는 어느 정도 예견된 수순이었다는 분석이 힘을 얻고 있다. 제이알글로벌리츠는 지난 1월 1200억원 규모의 유상증자를 공시했으나 해외 자산의 감정평가서 수신 지연 등을 이유로 한 달 만인 2월 이를 자진 철회했다. 핵심 자산인 벨기에 파이낸스타워의 감정평가액이 급락하면서 현지 대주단과 약정한 담보인정비율을 초과했다. 임대료 등으로 발생한 현금 흐름을 대출 상환에 우선 충당하도록 묶어두는 캐시트랩(Cash Trap, 현금 동결)이 발동되더니 기업회생으로 이어졌다.  박광식 한국기업평가 수석연구원은 "올 들어 차입 만기 도래에 따른 차환 부담이 지속되는 가운데 환헤지(환율 고정 상품) 정산금 명목으로 약 1000억원의 추가적인 자금 조달이 시급하다"며 "캐시트랩 해소를 위해서는 약 7830만유로(한화 약 1354억원)의 현지 차입금 상환을 위한 추가 재원 조달이 필요하다"고 말했다. ◆ 일제히 꺾인 리츠주…시스템 리스크 확산은 기우? 이 같은 악재에 상장 리츠 전체에 대한 투자 심리가 급격히 악화될 수 있다는 우려가 고개를 든다. 실제로 한국거래소 거래 동향을 살펴보면 이날 리츠 종목들은 일제히 곤두박질쳤다. 마스턴프리미어리츠가 큰 폭으로 미끄러진 것을 비롯해 한화리츠, 삼성FN리츠, SK리츠, 코람코라이프인프라리츠 등이 급락세를 면치 못하며 시장의 불안감을 드러냈다. 뚜렷한 성장 가도를 달리던 리츠 업계는 발을 동동 구르는 처지가 됐다. 한국리츠협회 통계에 따르면 지난달 31일 종가 기준으로 국내 증시에 상장된 25개 리츠의 시가총액은 9조7778억원을 기록했다. 리츠 시장은 지난해 1월 8조103억원 수준에서 같은 해 9월 9조2048억원을 돌파했고 5개월 만인 지난 2월에는 10조원을 넘어서는 등 몸집을 불려왔다. 그동안 일반 주식에 밀려 상대적으로 소외됐지만, 최근 코스피 강세장 속에서 안정적인 피난처로 주목받은 결과다. 법적으로 배당 가능 이익의 90% 이상을 의무적으로 배당해야 하는 구조적 특성 덕분에 확실한 현금 흐름을 선호하는 투자 자금이 대거 몰린 것도 호재 원인 중 하나로 제시됐다. 그러나 이번 사태의 파장이 전체 금융 시장으로 퍼질 것이란 예측은 설득력이 떨어진다는 지적이다. 국내 상장 리츠 22개사 중 해외 자산을 보유한 비중은 14.3%이지만, 전체 자산 기준으로 환산하면 해외 자산 비중은 1.2%에 불과하다. 국내 상장 리츠의 총투자 자산 대비 해외 자산이 차지하는 파이가 극히 작아 전이 가능성이 낮다는 뜻이다. 지난달 말 자산 구성 및 투자 유형별 포트폴리오 비중을 보면 주택이 44.0%로 가장 컸다. 오피스는 35.3%에 머물렀으며 리테일 6.4%, 물류 6.4%, 혼합형 3.6%, 기타 3.2%, 호텔 1.1% 순으로 나타나 이번 위기의 진원지인 해외 오피스 리스크와는 거리를 두고 있는 것으로 나타났다. 조수희 LS증권 연구원은 제이알리츠의 최근 기준 발행 잔액이 약 4000억원으로 전체 크레딧 시장 규모와 비교하면 찻잔 속의 태풍 수준이라고 일축했다. 일반 크레딧물과 달리 리츠가 발행한 회사채는 개인 투자자의 비중이 압도적으로 높아 기관 투자자 중심으로 굴러가는 국내 크레딧 시장 심리에 타격을 주기는 구조적으로 어렵다는 판단이다. 김은기 삼성증권 연구원 역시 이번 이벤트가 단기사채 미상환으로 불거진 만큼 단기 자금 시장 경색이 회사채 시장으로 파급될까 우려하는 시각이 존재하지만 최근 풍부한 단기 자금을 바탕으로 기업어음 금리가 안정적으로 낮게 유지되고 있어 과거의 신용 위기와는 양상이 완전히 다르다고 선을 그었다. ◆ 국토부 방화벽 구축 총력전…상장리츠, 자산 다각화 과제로 다만 해외 부동산 자산에 직간접적으로 투자하는 리츠 종목들은 당분간 위축된 행보를 보일 가능성을 배제할 수 없다. 현재 해외 부동산 자산에 투자하는 상장 리츠는 KB스타리츠, 미래에셋글로벌리츠, 마스턴프리미어리츠, 신한글로벌액티브리츠, 디앤디플랫폼리츠, 이지스레지던스리츠 등이다. 이 중 해외 자산 구성 비중이 100%인 곳이 3개사, 50% 이상이 2개사, 50% 미만이 3개사로 파악됐다. 대표적으로 디앤디플랫폼리츠는 일본 소재 아마존 물류센터에 간접 투자 중이며 이지스레지던스리츠는 미국 소재 임대주택 및 대학 기숙사에 자금을 투입하고 있다. 이은미 나이스신용평가 수석연구원은 "해외 자산의 장부 가치 비중이 각 리츠 총자산의 5~30% 수준에 그쳐 전반적인 쏠림 현상은 없다"면서도 "해외 자산을 보유한 개별 리츠의 경우 현지 대출 약정 위반에 따른 현금 흐름 통제와 국내 채무 차환 부담이라는 이중고를 동시에 겪을 수 있어 리스크 관리가 필요하다"고 말했다. 글로벌 부동산 시장의 한파도 부담이다. 모건스탠리캐피털인터내셔널 보고서에 따르면 지난해 4분기 주요 도시 상업용 부동산 가격은 전년 동기 대비 4.7% 떨어졌다. 고점을 찍었던 2022년과 15%나 증발했다. 런던과 베를린 등 유럽 주요 도시의 상업용 부동산 가격은 30% 넘게 폭락했다. 정부도 사태의 엄중함을 인지하고 발 빠르게 방화벽 구축에 나섰다. 국토교통부는 이날 오후 김이탁 제1차관 주재로 금융위원회, 한국부동산원, 금융감독원 등 관계 부처를 긴급 소집해 점검 회의를 열었다. 리츠 시장 전반의 현황을 점검하는 한편, 투자자 보호를 위한 대응 방향을 집중적으로 논의하기 위한 자리다. 국토부 관계자는 "제이알글로벌리츠의 부실화 과정에서 불거진 각종 의혹을 규명하기 위해 전일 합동 검사에 착수했으며, 불법 행위가 적발될 경우 엄정 대응할 방침"이라며 "시장 안정을 위해서 대기업이나 공기업이 최대주주가 되는 앵커리츠를 공급하고, 변동성이 통제 수준을 넘어설 경우 채권 및 자금 시장 안정 프로그램 규모를 즉각적으로 늘릴 수 있도록 비상 대응 체계를 가동하겠다"고 말했다. 시장 전문가들은 사태 수습을 넘어 리츠 시장의 근본적인 체질 개선과 신뢰 회복이 시급하다고 목소리를 높이고 있다. 상장 리츠의 주가를 궤도에 올려놓고 시장을 활성화하기 위해서는 투자자의 신뢰를 되찾는 것이 급선무라고 지적했다. 김필규 자본시장연구원 선임연구위원은 "정보의 투명성이 담보된 상태에서 시장 상황에 맞게 자금 조달의 유연성을 높여주고, 우량 자산 편입과 리츠 간 합병을 통해 자산 포트폴리오를 다각화하는 정책이 뒤따라야 한다"며 "자산관리회사 역시 수동적인 태도에서 벗어나 운용 현황과 배당 전략 등을 공개하고, 적극적으로 소통함으로써 정보 비대칭으로 인한 불신을 거둬내야 한다"고 제언했다. chulsoofriend@newspim.com 2026-04-30 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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