전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

"한양·진흥기업도 기웃"...지방 미분양 사업장, CR리츠로 돌파구 모색

기사입력 : 2025년09월01일 07:24

최종수정 : 2025년09월01일 07:24

CR리츠 활용 선례 증가...HUG 예비 감정평가 등 관련 제도 '관심'
과도한 주목 우려 해소·국토부 세제혜택 12월 마감...관심 증가 기대
리츠 수익 불확실성·매입가 협상 난항...실제 설립 건수 제한적 전망

[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = '미분양' 사업장이란 낙인 우려에 기업구조조정리츠(CR리츠) 설립을 꺼리던 건설업계가 최근 변화하고 있다. CR리츠 운영을 시작한 우방을 시작으로 HL디앤아이한라, 한신공영 등이 사업 참여에 관심을 보이고 있어서다.

다만 전문가들은 지방의 주택 수요를 확대하는 정책이 병행되지 않는다면 CR리츠에 대한 기업의 관심이 실제 리츠 설립으로 이어지는 경우는 제한적일 것으로 내다본다. 

1일 업계에 따르면 최근 주택도시보증공사(HUG)는 BS한양 '조례수자인 에디션', 진흥기업 '효성해링턴 플레이스 제주' 등 사업장에 대해 예비 감정평가를 진행했다. CR리츠 운영을 고민하는 신탁사 등 기업들은 HUG 예비 감정평가를 통해 CR리츠 설립 시 모기지보증으로 조달 가능한 자금 규모 등을 미리 진단한 후 리츠 설립 여부를 정하는 것이 일반적이다. 예비 감정평가 결과를 살핀 뒤 CR리츠 설립 의사를 철회하는 경우도 있다. 기본적으로 평가를 신청한 행위는 해당 기업이 상당 부분 제도 활용에 관심이 있다는 신호로 인식된다.

CR리츠 영업 등록(예정) 사례 [그래픽=홍종현 미술기자]

CR리츠란 투자자로부터 자금을 모아 시세보다 낮은 가격에 미분양 주택을 매입한 뒤 임대로 운영하다 부동산 경기가 회복되면 이를 매각하는 투자 상품이다. 시공사는 투자금과 임대보증금으로 유동성을 확보할 수 있다. 투자자는 저평가된 자산에 투자해 향후 차익을 기대할 수 있다. 지방 미분양 문제가 악화되면서 지난해 3월 국토교통부는 2014년 이후 설립 사례가 없던 CR리츠의 부활을 선언했다. 취득세 감면, 종합부동산세 합산 배제 등 혜택을 제공했지만 올해 4월에야 첫 운영 사례가 나오는 등 참여도가 적었다. 건설사들이 사업장의 '미분양' 낙인을 우려하면서다.

실제 '미분양' 낙인에 대한 우려로 시공사·시행사와 수분양자간 갈등이 발생한 경우가 적지 않다. '1호 CR리츠'로 불리는 우방 '수성레이크우방아이유쉘'은 지난 3월 리츠 설립 후 수분양자들의 거센 반발을 겪었다. 수분양자들은 CR리츠가 미분양 물량을 분양가보다 저렴하게 매입하는 과정에서 단지 전반의 매매가가 떨어질 것이라고 항의했다. 지난 5월에는 현대건설이 '힐스테이트 대구역 퍼스트'에 대한 CR리츠를 고려한다는 사실이 알려지자 수분양자들이 이에 반대하는 시위를 벌이기도 했다. 단지에서 임대가 운영되면 브랜드 가치가 떨어지고 '비인기 아파트'라는 이미지가 고착화될 수 있다는 것이다.

이 때문에 CR리츠에 관심이 있던 기업도 선뜻 나서기 어려웠으나 최근 분위기가 달라졌다. BS한양, 진흥기업 등을 비롯해 CR리츠의 문을 두드려보는 기업이 확대됐다. 국토교통부에 따르면 이달 기준 영업 등록이 완료된 CR리츠는 4개, 등록 절차를 밟고 있는 CR리츠는 2개다. 지난해 3월부터 올해 4월까지 리츠 등록 사례가 1건밖에 없었다는 점을 고려하면 적극적인 움직임이 늘었다. 최근 일성건설, 범양건영, 신화종합건설 등의 사업장도 HUG 예비 감정평가 대상에 포함된 바 있다. 국토부 관계자는 "CR리츠 설립에 대한 문의가 꾸준히 접수되고 있다"고 말했다.

CR리츠 적용 사례가 축적된 것이 분위기 반전에 영향을 미쳤다. 우방은 '제이비와이에스케이제2호'를 외부 투자 없이 자체 자금으로 설립해 운영하고 있다. 해당 리츠는 올해 5월 부동산 매매계약 체결 완료 후 9월 임대 개시를 목표로 하고 있다. HL디앤아이한라 '가야산 한라비발디 프리미어' 관련 CR리츠인 '제이비제1호CR리츠'는 지난 5월 국토부에 영업 등록을 마쳤다. 오는 9월 매매계약 체결, 10월 임대운영 개시를 목표로 하고 있다. 한신공영 '양산한신더휴' 관련 CR리츠인 '제이비와이에스케이제3호'는 지난 4월 영업 등록을 완료했다. 최근 금융투자자가 유입돼 리츠 지분을 한신공영과 에이치에스양산제일차(SPC)가 50대50으로 나눈 상황이다.

아직 앞선 사례들의 임대율 등 가시적 성과가 도출되지는 않았다. 다만 실제 운영에 나선 기업들이 늘면서 초기에는 과도한 주목과 수분양자 민원 발생을 우려해 망설이던 기업들의 진입 장벽이 낮아지는 모양새다. 이와 함께 국토부가 제공하는 세제 혜택이 올해 12월까지 영업 등록을 마친 상품에 한정되면서 상반기에 설립을 망설이던 기업들이 혜택을 받을 수 있는 기간 내 리츠를 설립하고자 하는 심리도 확대되고 있다. 업계에서는 지방 부동산경기의 악화와 미분양 물량 적체가 점쳐지는 상황에서 향후 정책에 대한 관심이 더욱 늘어날 것으로 보고 있다.

다만 전문가들은 제도의 근본적인 한계가 개선되지 않는다면 CR리츠 설립 건수가 큰 폭으로 증가하기는 어려울 것으로 전망한다. 박유석 대전과학기술대 부동산재테크과 교수는 "지방에서 미분양 아파트를 월세로 전환해 제공하는 경우 수익률이 높지 않기 때문에 금융투자자들이 상품에 그다지 매력을 느끼지 못할 수 있다"며 "건설사도 낮은 가격으로 주택을 매도하는 것이 부담스러울 수 있다"고 말했다. 이어 "지역의 수요를 확대할 수 있는 방안이 마련되지 않는 한 CR리츠를 통한 수익 창출에 큰 기대를 걸 수 없을 것"이라고 덧붙였다.

한국건설산업연구원 김재환 연구위원은 "향후 주택경기 회복에 따라 CR리츠 상품의 수익성을 기대해볼 수 있다"면서도 "리츠의 수익성을 확대하기 위해서는 주택 매입액이 낮아야 하는데 이 과정에서 주택을 매도하는 기업과의 협상이 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "예상보다 저가에 주택을 매도해야 한다면 건설사는 굳이 CR리츠를 활용하고 싶지 않을 것이고 이럴 경우 CR리츠 운영으로 이어지기 힘들다"며 "매수·매도 협상이 활발히 이뤄지는 사업장의 비중에 따라 최종 정책 활용도가 달라질 것으로 보인다"고 분석했다.

blue99@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
법사위, 尹 서울구치소 CCTV 열람 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 국회 법제사법위원회(법사위)는 1일 윤석열 전 대통령의 수감 중 특혜 제공 여부와 특검의 체포영장 집행 당시 서울구치소 폐쇄회로(CC)TV를 열람하기 위해 현장검증에 나섰다. 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 이날 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 1일 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. 2025.09.01 jeongwon1026@newspim.com 김용민 의원은 "국민의힘은 오늘 현장검증이 '망신주기용'이자 인권 침해라고 주장하고 있는데 정작 중요한 검증 절차에는 참여하지 않고 뒤에서 정치적 언사만 하고 있다"며 국민의힘 의원 불참에 유감을 표했다. 김 의원은 "오늘 검증해야 할 사안은 대한민국 형사사법시스템에서 매우 중차대한 문제"라며 "전직 대통령이라는 이유로 구치소에서 편하게 지내고 있다는 국민적 의혹이 해소되지 않는 한 대한민국 사법시스템은 국민으로부터 신뢰받지 못할 것"이라며 현장검증의 필요성을 재차 강조했다. 전현희 의원도 "CCTV를 열람하는 것은 윤석열에 대한 망신주기 목적이 아니다. 중대 범죄자의 체포영장 거부라는 법치주의 파괴 행태와 구치소 측의 특혜는 없었는지를 눈으로 확인하기 위함이다"며 "법치주의를 바로세우고 헌정질서를 회복하는 과정의 일환인 현장검증에 국민의힘이 자리를 비운 것은 매우 유감"이라고 말했다. 추미애 위원장은 "윤 전 대통령은 내란 혐의로 수사를 받으면서 조금의 양심이라도 있다면 응당 책임을 져야 함에도 불구하고 법치를 무시하고 부끄러운 모습을 연출하는 등 수사방해를 일삼고 있다"며 "오늘 현장검증을 통해 특혜 및 수사방해 상황을 면밀히 살피고 수용규칙 위반 등 사실이 확인될 경우 관련 규정에 따라 후속조치를 취하겠다"고 강조했다. 그러면서 서울구치소 측에 8월 한달 간 윤 전 대통령의 변호인 접견 횟수와 구치소 내 변호인 접견방 개수, 변호인 접견 규정 일체 등의 자료를 요청했다. 박은정 조국혁신당 의원과 서영교 민주당 의원은 이명박·박근혜 전직 대통령의 변호인 접견 관련 자료와 윤 전 대통령의 총 접견 시간 및 인원 등 통계 자료를 요구했다. jeongwon1026@newspim.com 2025-09-01 11:08
사진
[변상문의 화랑담배] 제1회 산세타령 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. [자료= 인공지능 AI 이미지] 판소리 춘향가에는 '산세타령'이라는 눈대목(가장 재미있는 부분 중 하나)이 있다. 방자가 춘향이에게 이몽룡의 사람됨을 각 지방 산세에 비유하며 설명하는 대목이다. 방자가 춘향이에게 "여보게 춘향이! 낭군을 얻으려면 뚜렷한 서울 양반 낭군을 얻지. 아, 어찌 시골 무지랭이를 얻으려는가?" 했다. 이에 춘향이가 "미친 녀석! 낭군도 시골 서울이 다르단 말이냐?"하며, 방자 말이 땅에 떨어지기도 전에 이불 개듯 개어 방자 귀에 쑤셔 넣었다. 방자는 "하믄 다르지야. 인걸은 지령이라. 사람이 하는 것은, 산세 따라 나는 법이여. 내가 우리 도련님 성품을 이를 테니 잘 들어 보소. 경상도 산세는 산이 웅장 허기로 사람이 나면 정직하고. 전라도 산세는 산이 촉(비옥함)하기로 사람이 나면 재주가 있고. 충청도 산세는 산이 순순하기로 사람이 나면 인정이 있고. 경기도 올라, 한양 터 보면 천운봉이 높고 백운대 섰다. 삼각산 세 가지 북주가 되고 인왕산이 주산이요, 종남산이 안산인디 동작이 수구를 막았기로, 사람이 나면 선할 때 선하고 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)이라." 서울 남산 아래, 선할 때 선하지만 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)인 땅. 그곳이 지금의 용산기지다. 이몽룡이 장원급제하고 남원골 춘향이를 만나러 간 길도 남대문-용산고-용산기지 23번 게이트-한강나루-남태령-과천 길이다. 용산은 용산구 효창공원 일대와 원효로 서쪽 일대 구릉지대를 말한다. 한강을 따라 서쪽으로 흐르는 구릉이 마치 용이 꿈틀대는 모습이어서 용산이라 불렀다. 대통령실이 들어선 국방부, 합참 지역의 구릉은 둔지산(屯之山)이다. 조선시대 때 직업군인 집단 거주 마을이 있었다. 이곳은 임진왜란 때는 일본군 병참기지로, 병자호란 때는 청나라군 후방지휘소였다. 임오군란 때는 흥선 대원군이 용산기지 캠프 코이너에서 청나라로 납치돼 갔다. 용산고 앞에서 청나라군과 조선군 간 치열한 전투가 벌어졌다. 1894년 7월 청일전쟁이 터졌다. 일본군 소장 오시마가 이끄는 8000여 명의 일본군이 용산기지에 주둔했다. 조선총독부, 조선주차군사령부가 용산기지에 터를 잡았다. 부대 정문은 용산역 맞은편 아모레 퍼시픽 건물과 용산우체국 사이로 난 길을 따라 200m 정도 들어가면 나오는 문이다. 어김없는 별악지상(別惡之象) 땅이었다. 1950년 6월 25일 01:00 용산기지 내 육군본부 상황실에 전화벨이 울렸다. 당직 장교 작전국 대위 조병운이 수화기를 들었다. "충성! 옹진반도 제17연대입니다. 현재 시간 국사봉 북쪽 능선으로 병력 미상의 북한군이 접근하고 있습니다" 03:00 또 전화벨이 울렸다. "충성! 문산 제1사단입니다. 북한군이 구화리에서 도하용 주정(舟艇)을 운반하고 있습니다" 03:30 또 전화벨이 울렸다. "충성! 의정부 제7사단입니다. 적 포탄이 전 진지에 떨어지고 있습니다" 창밖에는 태풍 엘시가 비를 뿌리고 있었다. 육군본부 정보국 당직 장교 중위 김종필은 정보국장 장도영 대령에게 "전 전선에서 북한군이 공격해 오고 있습니다. 전군에 비상을 내려야 합니다. 국장님께서 빨리 상황실로 오셔야겠습니다"라고 보고했다. 용산기지가 또다시 별악지상(別惡之象)의 땅이 되고 있었다.  / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-01 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동