강남·잠실·창동상계 도시정비형 재개발 가능구역 추가
영등포, 도시정비형재개발사업시 층수 무제한
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 서울 강남구 대치동 일대와 송파구 잠실 일대, 창동·상계 일대가 도시정비형 재개발사업 대상으로 새로 추가된다. 또 영등포에서는 도시정비형 재개발사업을 할 때 높이 무제한으로 건물을 지을 수 있으며 마포 공덕오거리 일대를 비롯한 나머지 도시정비형 재개발사업구역에서도 40층 이상 건물을 지을 수 있다.
13일 서울시에 따르면 이날 이같은 내용을 담은 규제 철폐 혁신안 139호와 140호, 141호가 발표됐다.
이번 규제 개선안의 핵심 내용은 ▲서울의 혁신적인 도시공간 구현을 위한 창동·상계, 강남, 잠실의 도시정비형 재개발사업 대상 확대와 높이규제 철폐 ▲SH공사 신축약정 매입임대주택사업 피해 개선 ▲조경공사 공사원가 산출 시 물주기 작업에 물값과 기계경비 반영이다.
◆ 강남구내 준주거·상업지역 도심 도시정비형재개발사업 가능구역 지정…영등포, 높이 무제한 건축 가능
먼저 규제철폐안 139호 '도시정비형 재개발사업 규제개선'은 '2030 도시·주거환경정비 기본계획'(도시정비형 재개발사업부문)을 변경하는 것으로 불합리한 규제를 과감히 개선해 서울의 도시경쟁력을 강화한다.
도시정비형 재개발사업은 상업·공업지역 등을 대상으로 토지의 효율적 이용과 도심부의 도시 기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 상업 및 준주거지역에 짓는 주상복합도 도시정비형 재개발사업에 포함된다.
시는 대규모·복합개발을 유도하고 공공공간을 확충하기 위한 도시정비형 재개발 사업 가능구역에 동남권의 강남구 전체 상업·준주거지역을 '도심'구역으로 추가했다. 아울러 송파구 잠실역 일대와 동북권의 창동·상계 지역을 '광역중심' 도시정비형 재개발사업 가능구역으로 추가한다.
이로써 '도시정비형 재개발사업 가능구역'은 영등포, 강남 2곳의 도심과 가산·대림, 용산, 청량리·왕십리, 잠실, 창동·상계 6곳의 광역중심 그리고 신촌, 연신내·불광, 사당·이수, 성수, 봉천, 천호·길동, 동대문 7곳의 지역중심으로 개편되게 됐다.
중심지 위계를 고려해 기준 높이를 완화하는 한편 최고 높이는 철폐해 다양한 경관 창출에 나선다. 특히 영등포 도심은 기준 높이를 삭제해 새로운 성장거점으로 발전을 유도하고 가산·대림, 용산, 청량리·왕십리, 잠실, 및 마포·공덕 지역 광역중심은 기준 높이 150m로 그리고 3번째 위계인 지역 중심은 기준 높이 130m를 일괄 설정하는 것으로 규제를 완화한다.
이로써 영등포에서는 높이 제한 없이 초고층 건물 신축이 가능해졌으며 나머지 강남 및 광역중심, 지역중심 및 공덕지역은 주상복합의 경우 약 50층, 업무용빌딩은 40층 이상 지을 수 있게 됐다. 공덕지역은 도시정비형 재개발사업 예정구역 지정돼 있어 사실상 재개발사업이 추진되고 있는 곳이다.
초고령사회 진입에 따른 시니어 주택 도입과 활성화 방안을 모색하기 위해 인센티브도 도입한다. 도심부 등은 교통·의료 편의성이 높아 고령자 거주에 적합한데도 시니어 주택 공급이 부족해 고령화의 사회 여건 변화에 대응할 필요가 있다는 게 서울시의 판단이다. 이에 따라 지상 연면적의 20% 이상을 노인복지주택으로 도입하면 허용용적률을 최대 200%포인트(P)까지 추가로 받을 수 있고 높이도 30m 추가 완화된다.
일반적인 재건축·재개발 지역에 비해 오히려 용적률이 낮아 불합리했던 도시정비형 재개발구역의 용적률 체계를 합리적으로 변경해 대규모·복합개발을 유도한다. 상업·준주거 지역은 허용용적률을 현행 대비 10% 상향하고 준공업지역은 준공업지역 제도 개선 사항을 반영했다.
◆ 전용 30㎡ 미만 주택, 도시정비형 재개발 지정돼도 SH 매입임대약정 가능…공사장 살수 비용도 공사비 인정
규제철폐안 140호는 'SH신축약정 매입임대주택사업 피해 개선'이다. 현재 SH공사와 신축약정 매입임대주택 계약 후 공사 진행 중에 개발 예정지역으로 지정될 경우 '매입 불가 주택'으로 분류돼 그 피해는 고스란히 사업자에게 돌아간다.
'공공주택특별법 제43조 및 동법 시행령 제37조'에 따르면 30㎡ 미만 가구의 주차대수는 1대에서 0.3대로 완화되는데, 매입 불가 주택이 되면 완화된 규정이 적용되지 않아 불법건축물로 분류된다. 불법건축물로 분류되면 이행강제금이 발생하고 사용 수익이 불가하게 되는 상황이 발생해 그 피해는 전적으로 사업자에게 돌아가게 된다.
이번 규제철폐안에 따르면 개발사업 전 착공 승인을 받은 현장의 경우 개발 예정지역으로 포함되더라도 SH공사에서 주택매입을 가능하게 해 사업자의 피해 요인을 사전에 차단했다.
규제철폐안 141호는 '조경공사 수목 물주기 재료인 물값 원가 계상'이다. 공사비용 상승으로 어려움을 겪고 있는 건설업계의 애로사항을 반영해 조경공사 관련 공사원가 산출 시 물주기 작업에 필요한 물값과 살수차 경비를 적극 반영한다. 지금은 물값에 대해선 공사비로 인정하지 않고 있다.
서울시 건설공사 원가계산 시 적용되는 물값은 서울아리수본부의 상수도 요금으로 산출하고 운반 경비 등은 건설공사 표준품셈에 따라 기계경비(살수차)로 적용해 공사비에 반영할 수 있도록 했다. 그동안 하절기 폭염이 지속돼 반복된 물주기 작업에도 불구하고 물과 운반 경비 지출로 인한 건설업계의 어려움이 있었으나, 이번 개선안으로 재정적 부담이 경감될 것으로 예상된다.
규제철폐안 139호 '도시정비형 재개발사업 규제개선'은 오는 14일 기본계획 변경을 위한 주민공람을 실시하고 관련 절차를 이행해 연내 완료할 계획이다. 140호 'SH신축약정 매입임대주택사업 피해개선'과 141호 '조경공사 수목 물주기 재료인 물값 원가 계상'은 즉시 시행한다.
이창현 서울시 규제혁신기획관은 "이번 규제 개선은 경제 활성화를 가로막는 거대한 장애물을 제거하고 시민·건설업계 애로사항을 해소하기 위한 노력"이라며 "일회성 조치가 아닌 지속적인 소통과 노력을 통해 현장의 목소리에 더욱 귀 기울이겠다"고 말했다.
donglee@newspim.com
