서울시 리모델링 심의도 재건축보다 훨씬 깐깐
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 서울시가 재건축 사업에 장려 정책을 내세우면서 상대적으로 리모델링 시장이 억제되는 모양새다.
안전성을 이유로 수직증축 행위에 잇따른 정책적 제동이 이어지고 있는 가운데 정부와 서울시의 재건축에 집중되고 있는 사업성 보완 혜택도 받을 수 없기 때문이다. 더욱이 공사비도 철거 후 새로 짓는 재건축에 비해 딱히 싸다고 보기도 어려운데 일반분양 물량도 적어 '정책적 무관심'에 기반한 리모델링 시장의 어려움은 더 이어질 것이란 전망이 우세하다.
27일 정비업계에 따르면 공동주택 리모델링에 대한 정책 지원이 사실상 중단돼 있어 리모델링 시장 활성화는 요원할 전망이다.
재건축 관련 인허가 절차는 단축되고 용적률과 층수 인센티브가 정책적으로 지원되는 상황이지만 리모델링은 2014년 3개 층 수직증축 허가 이후 아무런 정책 변화가 없는 상황이다. 이에 따라 용적률 인센티브 부여 등 정책지원으로 일반분양이 크게 늘어난 중·고층 아파트 재건축에 비해 사업성이 떨어져 리모델링사업 분담금이 재건축을 역전할 가능성까지 대두되고 있다.
정비업계 한 관계자는 "정부와 서울시가 주택공급 확대의 열쇠를 재건축에 맞추고 있어 사실상 리모델링은 외면받고 있는 실정"이라며 "서울시 건축심의도 재건축에 비해 훨씬 까다롭고 절차도 많아 리모델링 추진이 어려운 상황"이라고 말했다.
정부가 리모델링에 제동을 걸고 있는 핵심은 안전성이다. 기존 골조를 그대로 둔 채 보강만 한 후 최대 3개층을 증축하는 행위가 안전성을 확보하지 못하고 있다는 판단이다. 특히 가구 내부 평면 변경을 위해 필수 요소인 내력벽 철거 후 재설치에 대해 정부의 허가 여부가 나오지 않고 있다.
국토교통부는 아파트 리모델링시 내력벽 철거 및 재설치에 관한 정책마련을 위한 연구용역이 완료된지 3년이 돼가고 있는 상황이지만 여전히 내력벽 철거에 관한 승인 또는 불허 입장을 밝히지 않고 있다. 앞서 국토부는 2015년 9월 건설산업연구원에 '리모델링 시 내력벽 실험체 현장재하실험' 용역을 발주했으며 이 용역은 2022년 말 마무리됐다. 이후 국토부는 내력별 철거 승인 여부에 대한 발표의사를 밝히기도 했지만 2년이 훌쩍 지난 지금까지 묵묵부답인 상태다.
특히 논란이 되고 있는 것은 지상 1층 필로티 설치다. 이 경우 1층 가구가 없어지는 만큼 건축연면적은 똑같아지지만 현행 제도에서 이마저도 증축으로 간주하고 있는 것이다. 즉 최근 아파트 건축 트렌드대로 1층을 필로티로 만들어 공원 등을 설치하면 2개 층밖에 더 올릴 수 없다. 이렇게 되면 리모델링사업성이 악화되며 분담금 인상으로 연결된다.
이와 함께 서울시의 리모델링 억제 기조도 여전히 이어지고 있다. 서울시는 통합심의 등으로 재건축사업에 대해선 인허가 절차를 쾌속히 진행해주고 있지만 리모델링 사업에 대해서는 '현미경' 수준의 꼼꼼한 심의를 하고 있는 상황이다.
이와 함께 서울시는 리모델링에 대한 규제대책도 새로 꺼냈다. 시는 최근 '공동주택의 안전한 리모델링 구조물 철거 기준 마련' 용역을 발주했다. 이 용역은 리모델링 공사에 적용할 구조물 철거 기준을 세우기 위한 것이다. 매년 리모델링 추진 단지가 증가하는 가운데 일부 공사 현장에서 주요 구조물이 과도하게 철거되고 있어 안전을 위한 추가 대책이 필요하다는 게 서울시의 입장이다.
이같은 서울시의 리모델링 외면 입장은 서울시 76개 리모델링 추진 단지 가운데 지구단위계획 수립 등 사업계획이 확정된 구역이 한 곳도 없다는 점으로 방증되고 있다.
정부와 서울시의 정책적 무관심 속에 공사비 인상은 리모델링 사업을 더 어렵게 만드는 요소로 꼽힌다. 최근 서울시 경관심의를 통과한 가락쌍용1차의 경우 2021년 시공사 선정 당시 추정 분담금은 전용면적 59㎡(81㎡)에서 74㎡에 입주할 때 1억3000만원 그리고 전용84㎡(110㎡)에서 104㎡를 받을 땐 1억8000만원이 제안된 것으로 알려졌다. 하지만 4년 동안 공사비 인상과 사업 장기화에 따른 금융비용 증가를 감안하면 최소 두 배 이상 분담금이 오를 것으로 분석된다.
재건축의 경우 국토부와 서울시의 재건축 지원책에 따라 용적률과 층수가 대폭 상향되며 일반분양 가구수가 늘었지만 리모델링은 그렇지 않기 때문이다. 반면 공사비는 3.3㎡당 850만~950만원에 이르는 재건축 공사비와 유사할 것으로 예측되고 있다. 다만 공사기간이 재건축에 비해 짧은 만큼 전체 분담금은 재건축보다는 여전히 적을 것으로 보인다.
리모델링 업계의 불만도 커지고 있다. 국토부는 정책에서 서울시는 행정에서 모두 리모델링은 '패싱'하고 있다는 것이다. 한 업계 관계자는 "수직증축이 안전하지 않다면 금지를 하면 될 것을 아직 발표도 하지 않고 있는 이유를 모르겠다"며 "정권에 따라 재건축에 대한 지원이 강화되고 리모델링을 장려하는 등 정책이 바뀔 수는 있지만 2015년 한 용역이 정권이 세번 바뀌고 서울시장이 두번 바뀔 때까지 확정되지 않은 것은 리모델링 시장을 위축시키는 것으로 밖에 이해되지 않는다"고 말했다.
리모델링사업 기술력을 확대해야 한다는 지적도 나온다. 또다른 정비업계 관계자는 "현재 40~60층으로 재건축되는 단지도 40~50년 뒤엔 또다시 슬럼이 될텐데 그땐 결국 리모델링을 하는 수밖에 없을 것"이라며 "그때를 대비해 리모델링 기법을 지금부터 마련해야 한다는 점에서 정부와 서울시의 노력이 필요하다"고 말했다.
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