[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 서울시가 집값 급등세를 보이던 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 아파트를 토지거래허가구역(토허제)으로 확대 지정하면서 시장 혼선이 우려되고 있다.

지난 2월 규제가 해제됐던 강남·송파 지역이 한 달 만에 다시 규제 지역으로 묶인 데다, 상승세를 보이던 서초·용산 지역까지 추가 지정되면서 '갭투자'(전세 낀 주택구입)가 급감할 것이라는 전망이 나온다. 다만 인접 지역으로의 풍선효과가 나타날 것이란 우려의 목소리도 있다.

◆ 강남3구 집값 고공 행진에 확대지정…갭투기 차단 기대

19일 서울시는 강남3구와 용산구 아파트 약 2200여 곳(총 110.65㎢)을 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했다. 지정 기간은 오는 24일부터 9월 30일까지 6개월이며, 시장 상황에 따라 연장도 검토할 방침이다. 아울러 정부는 시장 과열이 지속될 경우 인근 지역까지 규제 지역을 확대할 가능성도 열어뒀다.

이번 조치는 2월 토지거래허가구역 해제 이후, 5년간 규제에 묶여 있던 잠실·삼성·대치·청담 지역과 한강변을 중심으로 아파트 거래량이 급증하는 등 과열 조짐이 나타났기 때문이다.

토지거래허가구역은 갭투자 및 투기 과열을 막기 위한 정책으로, 해당 지역에서 일정 규모 이상의 아파트를 거래할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 한다.

한국부동산원이 발표한 2025년 2월 전국주택가격동향조사에 따르면, 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.06% 하락했으나 서울은 강남3구를 중심으로 상승세를 보이며 0.18% 올랐다. 직방의 아파트 매매 실거래가 분석 결과, 지난달 강남3구의 국민평형(전용면적 84㎡ 내외) 아파트 평균 매매가격은 20억원을 돌파한 것으로 나타났다.

특히 이번에 신규 지정된 서초구와 용산구는 기존에 토허제 적용을 받던 강남·송파구와 달리 신고가를 경신하며 강세를 이어갔다. 이에 따라 서울시는 시장 안정화를 위해 서초·용산구까지 규제 지역에 포함한 것으로 보인다.

이번 조치로 강남3구와 용산구의 갭투자가 급감하면서 가격 상승세도 둔화될 것이라는 전망이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "투기과열지구인 강남권과 용산구에서 갭투자가 줄어들 것"이라며 "투자 심리 위축으로 거래량이 감소하고, 가격 상승세도 주춤할 가능성이 크다"고 설명했다.

이어 "전세가 비율이 높아 갭투자가 쉬웠던 일반 아파트가 재건축 단지보다 더 큰 영향을 받을 것"이라며 "최근 '똘똘한 한 채' 선호 현상과 상급지 갈아타기 흐름에도 제동이 걸릴 것"이라고 분석했다. 또한 "2년 거주 요건 없이 취득이 가능한 법원 경매 시장이 반사이익을 볼 수도 있다"고 덧붙였다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수도 "토허제는 매수세를 억제하는 정책인 만큼 결국 가격 안정 효과를 가져올 것"이라고 내다봤다.

◆ '널뛰기 규제' 지적…풍선효과 우려도

한 달 만에 해제 지역을 다시 규제하는 조치에 대한 비판도 적지 않다. 정책 일관성이 부족한 널뛰기 규제라는 지적과 함께, 인접 지역의 집값이 오르는 풍선효과가 예상된다.  

서 교수는 "토허제 지정 요건을 엄격하게 적용하면 시장의 예측 가능성을 높이고 신뢰를 회복할 수 있다"면서도 "현재는 정책적 판단에 따라 규제가 시행되면서 시장 혼란을 야기하고 있다"고 지적했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "거래량이 줄고 단기적으로 가격 조정이 있을 수 있지만, 신고가 형성을 막기는 어려울 것"이라며 "향후 금리가 추가 인하되면 오히려 주변 지역의 가격이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다"고 경고했다.

그는 "강남3구와 용산구가 규제로 묶이면서, 최근 강세를 보이던 마포·성동구로 수요가 몰릴 가능성이 크다"고 덧붙였다.

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