미국 최대 트리플 넷 리츠
금리 상승기에도 강한 저항력
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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 트럼프 행정부의 미국 우선주의 정책을 둘러싼 우려와 경제 지표 하강, 여기에 미지근한 빅테크의 실적까지 맞물리며 투자 심리가 녹아 내리는 모양새다.
미국개인투자자협회(AAII)가 실시한 주간 서베이에서 앞으로 6개월 사이 주가가 떨어질 것으로 예상한 응답자가 61%에 달했다. 전주 40.5%에서 가파르게 상승한 것. 투자 심리가 급랭한 상황을 보여주는 단면으로 풀이된다.
컨퍼런스 보드의 1월 경기선행지수부터 월마트 실적 전망까지 경기 둔화를 예고하는 지표들이 꼬리를 물면서 장단기 국채 수익률의 내림세가 뚜렷하고, 모간 스탠리는 보고서를 통해 10년물 국채 수익률이 3% 선에 진입하는 시나리오를 제시했다.
안전자산과 방어주에 대한 수요가 상승하는 가운데 월가가 미국 리츠(RIETs, 부동산투자신탁) 업체 리얼티 인컴(O)을 추천한다.
주가가 지난 2022년 고점 대비 25% 가까이 떨어진 데 따라 밸류에이션 고평가 논란에서 자유로운 데다 적극적인 주주 환원이 비중 확대에 설득력을 제공한다는 얘기다. 여기에 5% 후반대의 배당 수익률도 증시 불확실성이 높아진 상황에 매수 심리를 자극하기에 충분하다고 월가는 강조한다.
미국 온라인 투자 매체 식킹알파는 리얼티 인컴을 '밤잠 설칠 일이 없는 주식'이라고 평가하며 비중 확대를 추천했다.
미국 캘리포니아 주에 본사를 둔 리얼티 인컴은 1969년 처음 간판을 올린 뒤 반세기 이상 외형 성장을 지속하며 이른바 트리플 넷(triple net) 임대 부문에서 미국 최대 리츠로 자리매김 했다.
트리플 넷이란 임차인이 대표적인 부동산 비용에 해당하는 세금과 관리비, 보험료 등 세 가지를 모두 부담하는 구조를 의미한다. 핵심 비용을 임차인이 부담하기 때문에 리츠 업체는 수익성 측면에서 유리한 입지를 확보할 수 있다.
리얼티 인컴은 할인 소매 업체 달러 제너럴과 약국 체인 월그린스, 편의점 업체 세븐 일레븐과 리조트 업체인 윈 리조트, 택배 업체 페덱스 등 미국 주요 기업들의 건물주다.
2024년 말 기준 업체는 1만5621건의 부동산 자산을 보유했고, 임대 면적은 총 3억3353만 평방피트에 달하는 것으로 파악됐다.
업체는 미국 뿐 아니라 영국과 유럽 6개 국가에도 진출했다. 국내외 89개 산업에 1565개의 기업을 고객으로 확보, 전세계 리츠 업계에서 7위에 이름을 올렸다.
시장 전문가들은 리얼티 인컴의 시장 기회가 미국에서만 5조4000억달러에 이르는 것으로 판단한다. 유럽에서의 시장 기회는 8조5000억달러로 추정된다.
업체가 인공지능(AI) 섹터의 빅테크만큼 강한 성장을 보이지는 않지만 안정적이고 예측 가능한 실적 향상을 지속, 안전하면서 방어적인 투자 기회를 제공한다는 평가다.
국가별, 산업별로 크게 분산된 포트폴리오도 리얼티 인컴의 투자 리스크를 완화하는 요인으로 꼽힌다. 각 고객들과 장기 계약을 근간으로 거래가 이뤄지는 비즈니스 구조 역시 업체의 안정적인 이익 성장과 함께 경기 하강 기류에 대한 저항력을 기대하게 하는 대목이다.
리얼티 인컴은 2024년 주당 4.19달러의 AFFO(조정사업운용수익)을 달성했다. 전년 대비 4.8% 상승한 실적이다. 리츠 업계에서 AFFO는 일반적인 기업의 조정 주당순이익(EPS)과 흡사한 개념이다. 리츠의 수익성을 평가하는 잣대에 해당하는 셈이다.
2024년까지 리얼티 인컴의 AFFO는 14년 연속 상승했다. 2022년 3월 연방준비제도(Fed)의 과격한 금리 인상에 부동산과 리츠 업계의 사업 여건이 우호적이지 않았지만 이익 성장을 지속했다.
업체는 2025년에도 이익 성장을 예고했다. 연간 주당 AFFO 전망치를 4.22~4.28달러로 제시한 것. 15년 연속 AFFO의 상승을 이룰 것이라는 얘기다.
이익 성장의 핵심 동력은 포트폴리오 전반에 걸친 1% 가량의 동일점포임대 성장과 40억달러로 예상되는 자산 인수다. 이를 통해 금리 상승에 따른 충격을 충분히 상쇄할 수 있다고 경영진은 설명한다.
2024년 실적 향상에도 리츠 업체 스피리트 리얼티 인수가 한 몫 했다. 시장 전문가들은 93억달러 규모의 인수합병(M&A)이 2024년 리얼티 인컴의 주당 AFFO를 2.5% 이상 높이는 효과를 가져왔다고 판단한다.
기준금리가 상승한 데 따라 전통적인 형태의 자금 조달에 나설 경우 높은 이자 비용을 부담해야 하는 상황에 인수합병(M&A)을 선택한 전략이 경영진의 노련함을 보여준다고 월가는 강조한다.
이와 별도로 리얼티 인컴은 미국과 유럽에 39억달러에 달하는 투자를 강행했다. 해당 자산의 가중평균 수익률은 7.4%로 파악됐다. 투자 자산은 소매 부동산부터 데이터센터까지 다양하게 분포한다.
임대 수익도 2024년 이익 증가와 함께 2025년 실적 개선에 든든한 동력으로 꼽힌다. 장기 계약 임대료가 한 자릿수 초반대에 머무는 가운데 신규 임대료가 상승하면서 수익성 개선으로 이어지는 양상이다.
2024년 임대 만료 이후 재계약이 평균 5.6% 높은 임대료에 이뤄졌고, 임대료 상승이 지속되는 상황을 감안할 때 2025년 이후 수익성에도 청신호가 켜졌다는 진단이다.
시장 전문가들은 경제 지표 둔화가 이어지면서 연준이 기준금리를 인하하거나 미국 장단기 국채 수익률이 하락할 경우 리얼티 인컴에 한층 유리한 여건이 형성될 것으로 예상한다.
외부 자금을 유리한 금리에 수혈할 수 있기 때문. 뿐만 아니라 저금리 여건에 보다 유리한 조건으로 자산이나 리츠 업체를 인수, 주당 AFFO를 향상시킬 것이라는 기대다.
업체가 2024년 말 새롭게 도입한 사모펀드 운용 플랫폼도 2025년부터 본격적으로 이익 성장에 힘을 실어줄 전망이다.
펀드에 공동 투자해 운용 수수료를 창출하는 형태다. 시장 전문가들은 해당 비즈니스의 시장 기회가 18조8000억달러에 이른다고 말한다. 새로운 수익원이 본격 가동되면 이익을 늘리는 한편 배당 역시 확대될 전망이다.
안정적이면서 풍부한 현금 흐름과 안정적인 재무 구조 역시 향후 배당 지급에 대한 신뢰를 제공하는 대목이다. 주요 외신에 따르면 리얼티 인컴이 발행한 채권은 총 8건에 불과하다. 이 가운데 두 건이 A3와 A- 등급으로 평가 받았다.
경기 하강 기류와 주식시장의 한파 속에 방어주를 찾는 투자자 뿐 아니라 장기적으로 안정적인 투자 수익 창출에 무게를 두는 이른바 인컴(income) 투자자들에게도 제격이라고 월가는 입을 모은다.
shhwang@newspim.com
