[GAM]증시 불안 속에 리얼티 인컴 '조명' ② 배당-성장 '두마리 토끼'

기사입력 : 2025년03월03일 07:02

최종수정 : 2025년03월03일 07:02

30년 연속 배당 인상
배당 수익률 5% 후반대
월가 이익-배당 추세 상승 예고

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[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 리얼티 인컴(O)의 주가는 2022년 8월 74.67달러에서 정점을 찍고 하락, 고점 대비 25% 가량 낮은 수준에서 거래되지만 수익성은 오히려 강화됐다.

앞서 언급한대로 업체의 주당 AFFO(조정사업운용수익)은 2024년까지 14년 연속 상승했고, 2025년에도 증가할 전망이다.

2022년 3월부터 본격화된 연방준비제도(Fed)의 고강도 긴축 기조가 투자 심리를 냉각시키면서 리얼티 인컴의 주가를 끌어내렸지만 펀더멘털 측면에서 볼 때 매수 신호가 두드러진다고 월가는 강조한다.

이익 상승과 함께 투자 매력으로 꼽히는 부분은 배당 수익률이다. 지난 1994년 뉴욕증시에 입성한 리얼티 인컴은 2024년까지 매년 배당을 인상했다.

2024년 4분기까지 총 110 분기에 걸쳐 배당을 올린 것. 30년에 걸쳐 배당 인상을 실시한 데 따라 리얼티 인컴은 '배당 귀족주' 타이틀을 달았다.

현재 업체의 배당 수익률은 5.7%로 집계됐다. 미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀에 따르면 리얼티 인컴에 200달러를 투자할 경우 연간 11.40달러의 배당금을 손에 쥘 수 있다고 설명한다.

물론 업체는 대다수의 리츠(REITs, 부동산투자신탁)과 마찬가지로 배당금을 매월 지급한다. 월급 주는 주식으로 분류되는 것도 이 때문이다.

미국 경제 매체 CNBC의 '매드 머니(Mad Money)' 진행자 짐 크레이머는 "리츠가 따분하고 지루한 섹터로 취급 받지만 리얼티 인컴 만은 결코 그렇지 않다"며 "매달 통장에 꽂아주는 배당도 리얼티 인컴의 커다란 투자 매력"이라고 전했다.

리얼티 인컴 모바일 플랫폼 [사진=업체 제공]

업체의 배당 성향은 보수적이다. 주요 외신에 따르면 2024년 리얼티 인컴은 전체 FFO(사업운용수익) 가운데 74.6%를 주주들에게 배당으로 지급했다. 대부분의 리츠가 이익의 90%를 주주들에게 환원하는 데 반해 배당 성향이 낮은 수준이다.

앞으로 이익 성장과 현금흐름이 높아지면서 리얼티 인컴의 배당이 인상될 가능성을 보여주는 대목이라고 시장 전문가들은 말한다.

업계에 따르면 리얼티 인컴은 1994년 기업공개(IPO) 이후 연평균 14.1%의 총 수익률을 투자자들에게 제공했다. 이는 같은 기간 S&P500 지수의 수익률을 웃도는 수치다. 최근 6년간 리얼티 인컴의 총 수익률은 연평균 17%를 웃돌았다.

리얼티 인컴 장기 배당 추이 [자료=블룸버그]

과거 지표가 미래의 수익률을 보장하지는 못하지만 업체의 펀더멘털을 감안할 때 안정적인 수익률을 기대할 수 있다고 시장 전문가들은 강조한다.

2% 미만의 공실률과 데이터센터를 포함한 성장 시장을 겨냥하는 사업 전략, 여기에 19조달러에 가까운 시장 기회가 예상되는 사모펀드 운영 플랫폼 사업까지 성장 동력을 갖췄다는 것.

미국 온라인 투자 매체 식킹알파는 2022년 이후 추세적인 주가 하락이 리얼티 인컴을 매수하기 위한 '매력적인 진입 기회'라고 강조한다.

2024년 업체의 매출액이 25% 가량 상승한 데 이어 2025년에도 외형 성장이 지속될 것으로 보이는 데다 연말까지 40억달러 규모로 예고된 자산 인수 계획도 수익성을 높이는 효과를 가져올 전망이라고 식킹알파는 전했다.

밸류에이션 측면에서도 리얼티 인컴의 투자 매력이 두드러진다고 시장 전문가들은 입을 모은다. 주가/영업현금흐름(OCF)이 14.1배로 사이먼 프로퍼티 그룹(14.8배)과 킴코 리얼티(16.0배), 리전시 센터스(17.2배), 페데럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트(15.4배)보다 낮은 수준이다.

EV/EBITDA를 기준으로 한 주가 배수 역시 리얼티 인컴이 16.0배로, 사이먼 프로퍼티 그룹(16.8배)과 킴코 리얼티(17.7배), 리전시 센터스(18.2배), 페데럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트(16.7배)를 밑도는 실정이다.

데이터센터 자산 매입에 따른 이익 성장이 2027년까지 이어질 것으로 예상되는 등 리얼티 인컴의 중장기 실적이 호조를 이룰 가능성에 무게가 실리는 만큼 경쟁사 대비 저평가가 해소될 여지가 높다고 월가는 판단한다.

강세론자들은 리얼티 인컴이 유럽에서 강력한 성장 모멘텀을 확보할 것으로 기대한다. 프랑스와 폴란드 등 새로운 지역의 진출에 따른 지역적인 비즈니스 다각화로 이익의 변동성을 완화하는 한편 새로운 성장 기회를 손에 쥘 수 있게 됐다는 설명이다.

미국에 비해 높은 투자 수익률에 자산을 매입할 수 있다는 점도 유럽 시장 진출의 이점으로 꼽힌다. 미국에서 성장률이 둔화되는 상황에 유럽 시장이 새로운 돌파구가 될 수 있다는 설명이다.

장기적으로 인수합병(M&A)을 통한 외형 성장을 지속하는 동시에 자본 비용을 개선시키는 효과가 기대된다고 월가는 말한다.

경계의 목소리도 없지 않다. 미국 트리플 네트 시장에서 1위, 전세계 리츠 업계 7위로 성장한 데 따라 몸집을 더 크게 확대하는 데는 한계가 따를 수밖에 없다는 지적이다.

일부에서는 리얼티 인컴의 거대한 포트폴리오 규모를 감안할 때 임대료 평균 상승률 1.5%가 큰 폭의 유기적 성장을 이끌어내는 데 충분하지 않다는 의견을 내놓았다

규모가 작은 경쟁사들이 상대적으로 큰 폭의 외형 성장을 이룰 경우 주가 밸류에이션 측면에서 타격이 발생할 수 있다고 시장 전문가들은 설명한다.

2월27일(현지시각) 업체의 주가가 56.57달러에 거래된 가운데 투자은행(IB) 업계는 10% 가량 주가 상승을 예고한다.

RBC 캐피탈 마켓은 보고서를 내고 리얼티 인컴의 목표 주가를 62달러로 제시했다. 투자의견은 '시장수익률 상회'.

스티펠 니콜라우스는 보고서를 통해 업체의 목표주가를 65달러로 제시하며 매수를 추천했다. 56달러 선에서 움직이는 현재 주가가 내재 가치에 비해 저평가된 상태라는 진단이다.

90%를 훌쩍 웃도는 매출총이익률과 5% 후반대의 배당 수익률이 중장기 인컴 투자자들을 만족시키기에 충분하다고 스티펠은 강조한다.

바클레이스는 리얼티 인컴에 목표주가 56달러와 함께 '시장 비중' 투자의견을 제시했고, 웨드부시는 목표주가를 제시하지 않은 채 '중립' 투자의견을 내놓았다.

시장 전문가들은 3월로 예정된 리얼티 인컴의 성장 전략 컨퍼런스를 기다리고 있다.

shhwang@newspim.com

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[변상문의 화랑담배] "일장기가 내려졌다" 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. 미 합참으로부터 일반명령 제1호를 하달받은 맥아더 장군은 일본 오키나와에 주둔하고 있던 미 제10군 예하 미 제24군단장 하지(John R. Hodge) 중장에게 1945년 8월 29일 한국의 38도선 이남 지역에서 일본군 무장을 해제하라고 명령하였다. 1945년 8월 기준 무장해제 대상 한반도 주둔 일본군은 14개 사단 35만여 명이었다. 이 명령에 따라 하지 장군은 예하 미 제7사단, 미 제40사단, 미 제96사단 배치 계획을 수립하였다. 미 제7사단은 서울과 개성을 포함한 38도선 일대 및 경기도, 충청도 일원을 맡도록 했다. 미 제40사단은 강원 및 경상도를, 미 제96사단(나중에 미 제6사단으로 변경)은 전라도를 책임 지역으로 할당하였다. 제주도는 미 제25기지창이 맡았다. 38도선 이남에 진주한 전체 미군 병력은 약 7만7645명이었다. 하지만 오키나와에 상륙함정이 부족하여 미 제7사단을 우선 투입하였다. 1945년 12월 19일 대한민국 임시 정부 환국을 환영하는 국민 행렬. [사진= 국사편찬위원회] 맥아더 장군은 미 제24군단의 한국 진주에 앞서 포고령 제1호를 발표하였다. 이 포고령 제1호에는 북위 38도선 이남 지역에 미군이 진주하여 일본군 무장을 해제하고, 유엔에 가입할 자격을 갖춘 독립된 국가를 수립한다는 내용이 포함되어 있었다. 1945년 9월 8일 13:30 인천항. 미 제7사단 장병들이 상륙정에서 내리기 시작했다. 날씨는 맑았다. 바람은 따뜻했다. 부두 공간은 충분했다. 17:30 상륙을 마쳤다. 다음 날인 9월 9일 아침 철로를 이용하여 서울로 들어왔다. 1945년 9월 9일 일요일 서울 거리는 엄숙한 빛 속에 잠겨있었다. 높고 푸르게 개인 가을 하늘을 이고, 태극기, 성조기, 소련 기, 중화민국 국기 등이 나란히 휘날리고 있었다. 서울역에서 내린 미 제7사단 장병들은 대오를 갖추어 조선총독부를 향하여 행군하기 시작했다. 행군 대열 중간에는 하지 중장과 킨 케이드 제독, 그리고 영관급 이상 장교들이 지프차를 타고 있었다. 장병들의 얼굴은 승리자의 위엄보다는 예의와 신의를 존중하는 겸손한 빛이었다. 한눈을 팔거나 전투화 소리를 크게 내는 군인은 없었다. 서울역에서 조선총독부에 이르는 거리에는 사람들이 담을 쌓고 있었다. 대한국인으로서 체면과 위신을 거룩하게 표현하고 있었다. 미 제7사단 600여 명이 09:00경 조선총독부 광장에 천막을 쳤다. 이어서 16:00 일본군의 항복문서 서명식이 조선총독부 회의실에서 거행되었다. 연합국 측의 노엠 H 무어 중위가 개회사를 했다. 미군 장교 안내로 조선 총독 일본군 육군 대장 아베 노부유키, 쬬오쯔끼 조선주차군사령관, 야마구치 진해 해군경비사령관이 차례로 입장했다. 연합국 측 장교단 13명은 이미 착석한 상태였다. 곧이어 하지 중장과 킨케이드 제독이 수많은 내외 보도진의 플래시를 받으며 미 헌병 호위 속에 입장하였다. 16:06 하지 중장은 앉은 채로 조인식 시작을 선언하였다. 영문과 일문으로 된 항복문서가 파란 천이 덮여있는 일본군 측 책상 위에 놓여 있었다. 쪼오쯔끼가 먼저 서명했다. 뒤를 이어 야마구치와 아베가 서명했다. 하지 중장, 킨케이드 제독 순으로 미국 측이 서명했다. 하지 중장의 간단한 폐식사와 함께 조인식이 끝났다. 아베 총독은 병원에 입원한 상태였으나, 이날 가까스로 나와 항복문서에 서명한 것이었다. 아베가 항복문서에 서명한 것은, 미군 제24사단장 하지 중장에게만 한 것이었다. 소련 측에는 항복문서 서명을 안 했다. 한반도에서 유일한 항복문서인 이것은 한반도 전체를 미국에 인계한다는 의미가 들어있는 것이었다. 이날 1945년 9월 9일 16:00를 기해 38도 선 이남에서 일본 국기 게양이 금지되었다. 16:35 조선총독부 정문에 걸려 있던 일장기가 내려졌다. 대신 성조기가 게양되었다. 미군정의 시작이었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-10-13 08:00

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