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[김정태의 부동산주간뷰] 전셋값이 집값 밀어올리는데…대책 왜 미루나

기사입력 : 2024년05월26일 07:00

최종수정 : 2024년05월26일 11:49

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전국 집값 27주 차만에 상승 전환…서울 노도강 상승전환 '변곡점' 여부 관심
전셋값이 집값 밀어 올리는 이유는…신규 입주 물량 감소·용이한 전세자금대출· 임대차 2법
국토부 전세대책, 주택·토지 규제 합리화 대책 등 무기한 연기
집권 여당, 야당과의 정쟁 카드 활용하기 위한 대책 발표 '홀딩'說…민생 정책 악용 말아야

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난주 한국부동산원이 집계한 아파트 매매·전세 동향에서 눈여겨 볼 만 한 통계 지표가 나왔다. 전국 아파트 매매가격 변동률이 상승 전환된 것. 지난해 11월 27일 하락세로 돌아선 지 27주 차 만의 변곡점이다.

수도권은 보합에서 상승세로 돌아섰으며 지방은 하락세가 멈추고 보합세로 바뀌었다. 일단 일시적 현상일지, 추세전환일지는 좀 더 지켜봐야겠지만 최소한 서울과 인천 등 수도권 분위기는 달라지고 있음이 곳곳에서 감지되고 있다.

[자료=한국부동산원]

특히 서울 25개구 가운데 하락세를 면치 못했던 '노도강(노원·도봉·강북)' 3개구가 일제히 상승 또는 보합세로 돌아섰다는 데 주목하고 있다. 통상 부동산 시장에선 '강남 4구(강남·서초·송파·강동)'와 '마용성(마포·용산·성동)' 3개구가 시장 변동의 가늠자 역할을 한다면 노도강은 마지막 방점 역할을 해왔다. 즉 서울지역에서 집값이 늦게 오르고 내리는 곳이 노도강이란 얘기다. 이 때문에 노동강의 변동은 추세전환의 변곡점으로 읽혀지곤 한다.

서울 아파트값이 오르는 데는 여러 요인이 있겠지만 시장에선 전셋값 상승이 가장 큰 요인으로 보고 있다. 고금리 장기화와 대출규제가 지속되고 있고 고물가에 실질 소득은 줄고 있는 등 악재 요인만 즐비한 상황에서 집값이 오를 개연성을 '전셋값 상승' 말고는 달리 찾기 어렵다.

전셋값이 1년 넘게 상승하고 있다. 급상승은 아니더라도 꾸준히 오르면서 아파트 전세 매물난도 가중되고 있다. 일부지역에선 전세가율이 높아지면서 전세를 끼고 매수하려는 '갭투자'가 다시 등장하고 있다는 보도도 이어지고 있다. 해서 전셋값이 집값을 밀어 올리고 있다는 얘기가 나오는 이유다.

필자는 이 같은 시장의 움직임과 원인에 대해 지난해 하반기부터 여러 차례 지적해 온 바 있다. 재차 얘기하자면 전셋값은 수급에 따라 움직이는 시장이다. 공급은 줄고 수요가 늘고 있는 기본적 시장 논리임에도 정부와 여야 정치권은 팔짱만 낀 채 '정책적 해법'을 제대로 내놓은 게 없다.

공급이 줄고 있는 이유는 전세 매물이 줄고 신축 아파트 입주물량은 갈수록 줄어들고 있기 때문이다. 우선 5월 중 서울 아파트 입주 물량이 '제로'다. 전국적으로는 신축 입주 물량이 늘었다고 하나 서울은 아예 씨가 말랐다.

강동구가 올 봄 신축 입주 물량으로 한동안 전셋값 하락세가 지속됐으나 물량 소진이 어느 정도 되면서 상승세로 돌아섰다. 이는 지난해 강남구 개포동 재건축 대단지 입주 상황과 비슷하다. 입주물량이 쏟아지면서 매물도 풍부해 전셋값이 하락하기도 했으나 매물 소진과 함께 전셋값도 이내 회복세를 보인 것과 '판박이'다.

[사진=뉴스핌db]

기존 아파트 전세 매물은 갈수록 줄고 있다. 이유는 단순하다. 수요가 늘고 있기 때문이다. 수요가 왜 늘고 있는지 따지자면 이는 복합적이다.

첫째, 아파트 쏠림현상이 가중되고 있다. 전세사기 여파로 빌라 등 다세대 주택과 도시형생활주택 그리고 오피스텔 등 준주거 주택 기피현상이 커진 탓이다. 이러니 지역적 양극화 뿐만 아니라 아파트 선호 현상도 갈수록 심화될 수 밖에 없는 구조로 바뀌고 있다.

둘째, 전세자금대출이 전세보증금을 밀어 올리는 촉매제가 되고 있다. 서울에서 웬만한 아파트 전셋값은 경기도나 인천 집값 수준이거나 훌쩍 넘어 버린 지 오래다. 까다로운 대출 규제를 받는 매매보다는 전세를 얻는 대출이 훨씬 손쉽다. 게다가 집을 보유함으로써 내야 하는 세금 등에서 자유로우니 전세 선호가 지속되는 이유다. 최근 야당 일각에서 제기하는 '1주택자 종부세 폐지'도 결국 전세 쏠림을 완화할 수 있는 정책적 대안이 될 수 있다.

셋째, 정부가 정책적 타이밍을 놓치고 있기 때문이다. 임대차 2법 폐지를 공약으로 내걸었으나 "부작용이 더 클 것", "야당의 반대가 거셀 거다"라는 이유로 차일피 미루더니 사달이 나고 있는 게 지금의 현상이다. 기존 집주인과의 재계약 갱신이 전세 매물난을 가중시키고 있다는 것은 공공연한 사실이다. '2+2 계약갱신'과 '5%상한 룰'이 전세난과 역전세난을 반복케 하는 주범이라는 지적을 줄기차게 지적해 왔지만 주무부처인 국토교통부는 소극적으로 대응해 왔다.

이러한 문제들을 전면적으로 해결하지 않고는 전세 문제를 풀기가 쉽지 않다. 전월세 수급을 안정화 시키려면 다주택자 규제도 반드시 폐지해야 할 과제다. 임대차시장에서 민간이 차지하는 비중이 절대적인 점을 인정하고 현실적 대안을 마련해야 한다.

이에 대해 원희룡 전(前) 국토부장관은 전세에 대한 근본적인 개편을, 현(現) 박상우 장관은 기업형 장기임대주택을 제시했으나 이는 장기적 관점에서 추진해야 할 과제이다.

박상우 장관은 지난 13일 출입기자와의 간담회에서 임대차2법 개선을 포함해 전세 안정화 대책을 내놓겠다고 했으나 발표를 무기한 연기한 상태다. 최근 정부가 내놓은 대책마다 '헛발질'이 이어지면서 더욱 심사숙고해진 것이라면 그나마 다행일 것이다.

하지만 이미 대책은 마련돼 있는데, 집권 여당인 국민의힘이 국토부의 대책 발표를 '홀딩'하고 있다는 설(說)도 흘러나오고 있다. 지난주 발표 예정이었던 '주택·토지 규제 합리화 대책' 발표 역시 마찬가지다.

구체적 속사정은 모르겠지만 야당과의 정쟁 도구로 삼을 일은 아니다. 타이밍은 늦었지만 더 뭉갤 일은 아니다. 폐지할 법은 과감하게, 풀 규제는 신속히 추진해야 한다. 22대 국회에 넘기면서 정쟁에 이용할 카드라면 집권 여당은 야당보다 더 나쁘다.

dbman7@newspim.com

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'포스트 이시바' 누구?...고이즈미·다카이치 선두 [서울=뉴스핌] 오영상 기자 = 이시바 시게루 일본 총리가 자민당 총재직 사임을 공식화하면서, 일본 정국의 관심은 차기 자민당 총재 선거로 쏠리고 있다. 집권당 총재가 곧 총리직을 맡는 일본 정치 구조상 이번 총재 선거는 사실상 다음 총리를 뽑는 절차다. 자민당은 조만간 새로운 총재 선거 일정을 확정할 예정이다. 이번 선거에서는 지난 2024년 9월 총재 선거에서 이시바 총리와 경합했던 주요 인사들이 다시 출마할 가능성이 높다. 고이즈미 신지로 농림수산상, 다카이치 사나에 전 경제안보담당상, 하야시 요시마사 관방장관, 모테기 도시미쓰 전 간사장, 고바야시 다카유키 전 경제안보담당상 등이 후보군으로 거론된다. 정국 운영이 소수 여당이라는 제약 속에서 이루어지는 만큼, 차기 총재가 야당과 어떻게 연대할지, 어떤 연립 구도를 짤지가 최대 쟁점으로 꼽힌다. '포스트 이시바' 후보로 꼽히고 있는 고이즈미 신지로 일본 농림수산상 [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 고이즈미·다카이치 선두권 현재 여론조사에서는 고이즈미 농림수산상과 다카이치 전 경제안보상이 선두권을 형성하고 있다. 니혼게이자이신문 지난달 29~31일 실시한 여론조사에 따르면 차기 총리에 적합한 인물로 다카이치가 23%, 고이즈미가 22%를 기록했다. 나란히 1, 2위다. 자민당 지지층으로 한정하면 고이즈미가 32%로, 다카이치(17%)를 크게 앞서는 것으로 나타났다. 다카이치는 2024년 총재 선거에서 1차 투표에서 1위를 차지했으나 결선에서 이시바에게 역전패했다. 고이즈미 역시 의원 표에서 선두에 올랐지만 당원 표에서 밀리며 결선에 오르지 못했다. 두 사람 모두 당내 기반과 대중적 인지도를 겸비해 차기 선거에서도 가장 주목받는 주자들이다. 고이즈미 농림수산상은 1981년생(44세)으로 고이즈미 준이치로 전 총리의 차남이다. 2009년 중의원 첫 당선 이후 줄곧 '포스트 아베', '차세대 리더'로 주목받았다. 환경상, 농림수산상을 거쳤으며 개혁 성향과 젊은 이미지로 지지층을 넓혔다. 2024년 총선에서 당 선거대책위원장을 맡았으나 참패 책임을 지고 물러났다. 이후 농림수산상으로 복귀해 쌀 유통 개혁 등 농정 개혁에 매진했다. 대중적 인지도와 '고이즈미 브랜드'라는 정치 자산이 최대 강점으로 꼽힌다. 다카이치 전 경제안보상은 1961년생(64세)으로 보수 강경파로 분류되는 여성 정치인이다. 2021년 총재 선거에 첫 도전해 아베 신조 전 총리의 전폭적 지원을 받으며 3위를 기록했다. 2024년 총재 선거 1차 투표에서 최다 득표(의원 72표, 당원 109표)를 얻었으나 결선에서 이시바 총리에게 역전 당했다. 유일한 여성 후보로서 '보수의 아이콘' 이미지를 갖고 있으며, 아베 전 총리와 가까웠던 의원 그룹이 주된 지지 기반이다. 이시바 정권에서 당직 제안을 거절하며 독자 노선을 유지해 왔다. '포스트 이시바' 후보로 꼽히는 다카이치 사나에 전 일본 경제안보담당상 [사진=로이터 뉴스핌] ◆ 하야시·모테기 등 잠룡도 주목 고이즈미와 다카이치 두 선두 주자 외에 잠룡들의 행보도 주목된다. 하야시 요시마사 관방장관은 옛 기시다파 일부의 지지를 받고 있으며, 이시바 정권의 2인자로서 존재감을 키워왔다. 모테기 도시미쓰 전 간사장은 당내 경험과 풍부한 인맥을 강점으로 삼고, 아소 다로 전 부총리와 교류를 통해 지지 기반을 다지고 있다. 고바야시 다카유키 전 경제안보담당상은 5선 의원으로, 동기 의원들과 옛 니카이파의 지원을 받으며 출마 가능성을 열어두고 있다. ◆ 총재 선거 이후에도 정국 '안갯속' 자민당 총재 선거는 국회의원 표와 당원·당우 표를 합산하는 방식이 원칙이지만, 긴급 시에는 국회의원과 지방 지부 대표만 투표하는 '양원 의원 총회' 방식으로 대체될 수 있다. 이 경우 의원 표의 비중이 커져 파벌 역학이 중요해진다. 차기 총재가 선출되더라도 곧바로 정권 안정으로 이어진다는 보장은 없다. 일본 헌법상 총리는 국회에서 지명되는데, 자민·공명 양당은 현재 중의원과 참의원 모두에서 과반을 잃은 상태다. 따라서 야당이 단일 후보를 세워 결집할 경우, 자민당 총재가 총리로 지명되지 못할 가능성도 배제할 수 없다. 자민당 총재가 총리에 오르더라도, 예산안·세제 개혁 법안 등 국정 운영은 야당 협조 없이는 불가능하다. 이런 이유로 차기 총재는 곧바로 '연립 확대'나 '정책 연대'를 추진할 수밖에 없고, 총재 선거 과정에서도 어떤 야당과 손을 잡을지가 핵심 화두가 된다. 결국 이번 자민당 총재 선거는 단순히 차기 지도자를 뽑는 절차를 넘어, 일본 정치가 다당제 속에서 어떤 연립 구도를 구축할지 시험대가 되는 분기점으로 평가된다. goldendog@newspim.com 2025-09-08 09:26
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
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