경제성장률 하향, 무역적자 지속 vs 금리 안정화, 추가 규제완화 기대… 'L자 반등' 무게
[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난주는 눈 여겨 볼 정부 부동산 지표가 나왔다. 서울 아파트값이 2022년 5월 30일 하락세로 돌아선지 52주 만에 상승 전환된 것이다. 지난 1년 동안의 전국 매매가격 변동률을 시계열로 살펴보면 지난해 하반기 가파른 하락세를 내내 보이다가 올 들어서면서 그 낙폭을 점차 줄여나가는 추이를 보였다. 특히 서울 매매가격변동률은 아예 하락에서 상승세로 돌아섰다.
서울지역의 반등을 이끈 것은 강남권 아파트다. 여기에 학군 등 주거 선호도가 높은 비 강남권 지역 역시 시차를 두고 비슷한 패턴을 보이고 있다. 전세가격도 전세사기와 역전세난 여파에도 불구하고 하락폭이 둔화되는 모습도 완연하다.
실제 강남권과 경기 경부라인 지역의 현지 중개업소에선 급매물이 대부분 빠지고 상승한 호가에도 추격 매수세가 붙고 있다는 말들을 이구동성처럼 하고 있다. 이를 뒷받침하는 게 매매 거래량이다. '거래빙하기', '거래종말'이라고 말할 정도로 침체돼 있던 서울 아파트 매매 거래량 역시 올 들어서 상승 곡선을 그리고 있다. 지난 4월에는 거래량이 3000건을 돌파, 2021년 8월(4065건) 이후 20개월 만에 거래량 최다를 기록했다. 이 같은 흐름에 부동산 시장이 이젠 바닥을 쳤다는 주장이 한층 더 힘을 얻고 있다.
그러나 집값 바닥론에 대해 여전히 의구심을 갖고 있는 게 사실이다. 일부 전문가들은 급락에 따른 기술적 반등이라며 '데드캣 바운스'를 주장한다. 심지어 더 큰 폭락이 올 것이란 위기론을 강조하기도 한다. 이들이 바닥이 아니라고 주장하는 주된 논리로 예년 평균 5000~6000건에 미치지 못하는 거래량을 이유를 든다.
하지만 '예년 평균'은 '온전한 시장' 이었을 때 기준이다. 평균 거래량에는 못 미칠지라도 바닥에서 벗어나는 추세를 외면해서 볼 이유는 없다. 갑작스런 외부 충격이 아니라면 시장은 관성의 법칙을 따르기 마련이다.
또 하나의 근거로 정부의 한시적 대출상품인 특례보금자리론의 효과가 끝나가고 있다는 점을 꼽는다. 고금리에서 저금리로 갈아 탈수 있도록 하고 소득에 상관없이 9억원 이하 주택을 최대 5억원까지 대출받을 수 있다는 장점 때문에 '갈아타기 수요'가 몰리고 있다. 지난 1월 말 약 40조원 규모로 출시한 이 대출상품의 소진율도 지난 4월 말 기준으로 78%에 달해 하반기 중 마감될 가능성이 높다.
하지만 특례보금자리론을 출시할 당시와 최근 금리 추세는 완전히 달라졌다. 한때 7~8%대로 치솟던 시중은행의 대출금리가 최저 3%대까지 내려온 만큼 사실상 특례보금자리론의 역할은 이미 다했다고 볼 수 있다. 기준 금리인하는 시기의 문제일 뿐이어서 고금리의 정점은 지났다는 분석이 지배적이다. 또 일반적 대출상품으로도 유동성 공급은 충분히 이뤄질 수 있는 상태여서 아파트 매수 위축 요인은 점차 약화되고 있다는 판단이다.
전세사기와 역전세난 등으로 전세가격 하락이 매매가격도 끌어 내릴 것이란 주장도 최근 시장 지표를 봤을 때 설득력을 잃고 있다. 아파트 전세시장 역시 회복세를 보이는 매매시장과 비슷한 흐름으로 하락폭을 줄여나가고 있기 때문이다. 이는 전세사기의 피해가 빌라 등에 집중된 탓에 아파트로 전월세 수요가 쏠리는 반대 급부적 효과도 있다는 분석도 있다.
결정적으로 부동산 시장이 바닥을 지났다고 볼 수 있는 이유는 정부 및 금융당국의 진단과 스탠스 때문이다. 부동산 정책의 주무 부서 수장인 원희룡 국토부 장관은 최근 기자들과의 간담회에서 부동산 시장이 연착륙하고 있다고 진단했다. 보여지는 시장 지표 외에도 미분양과 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 등의 불안정으로 인한 건설사의 금융경색이 당장 3~4개월 안으로 없을 것이라고 자신했다. 이창용 한국은행 총재 역시 지난 25일 기준금리를 3.5%로 3연속 동결하면서 "단기적으로 부동산 시장이 불안해질 가능성은 크지 않고 연착륙 가능성이 커졌다"고 진단했다.
그럼에도 부동산 시장이 바닥을 지나 상승세로 진입할 것인지에 대해선 여전히 확신하긴 어렵다. 한국은행이 올해 경제성장률 전망을 또 1.4%로 낮춰야 할 만큼 경기 침체 우려가 크다. 금리를 낮춘다고 한 들 부동산 시장도 용빼는 재주가 있을 리 만무하다. 여기에 15개월 연속 무역적자가 지속되는 등의 여파로 우리나라 거시경제가 여전히 불투명하기에 집값 상승을 낙관할 수 없다. 다만 내년 총선을 앞두고 침체에 대응할 수 있는 정부의 추가 규제완화카드를 기대한다면 최소 부동산 시장의 하방압력을 지탱케 하는 요인으로 작용할 것으로 보인다. 'V자(字)반등'보단 'L자(字) 반등' 전망에 무게가 실리는 이유다.
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