[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= '전세제도 소멸론'을 두고 부동산커뮤니티 중심으로 갑론을박 논쟁이 뜨거운 한 주였다. 지난 17일 원희룡 국토교통부장관이 취임 1주년을 맞아 출입기자단과 간담회를 가진 자리에서 "전세제도가 수명을 다했다"는 발언이 보도되면서 부동산 시장에서 적잖은 파장을 일으켰기 때문이다.

전세 폐기에 찬성하는 의견도 있었지만 많은 네티즌들은 정부가 전세제도를 폐기하려는 것은 서민의 '주거 사다리'를 없애는 것이라며 반발하는 글들이 다수였다. 특히 일부 매체는 마치 정부가 세입자의 보증금을 집주인이 아닌 금융기관에 예치하는 방식의 '에스크로' 도입을 검토하고 있다는 식으로 보도하자, 집주인(임대인) 입장에 있는 네티즌들은 임차 수익에 대한 활용을 정부가 간여하겠다는 발생 자체에 강한 거부감을 드러냈다. 심지어 원희룡 장관에 대해 '색깔론'을 거는 비난도 서슴지 않을 정도다.

그런데 이날 출입기자 간담회 현장에 있던 기자로서는 원 장관의 발언이 맥락상 전세제도 폐기라는 한 방향으로만 정책의 방점을 두고 있다는 느낌은 아니였다. "전세 제도 틀의 전반을 열어 놓고 개선을 검토해 보겠다"는 의지는 피력하면서도 신중한 검토 또한 필요하다는 입장도 내비쳤기 때문이다.

일단 논란이 되고 있는 에스크로 검토 발언은 원 장관의 주장은 아니었다. 원 장관의 워딩은 "전세제도가 그동안 우리 사회에서 해온 역할이 있지만 이제는 수명을 다했다고 본다"면서 "방법은 여러 가지가 있을 수 있다. 어떤 분은 전세금 자체를 금융에 묶어라. 에스크로까지 이야기 하는 분도 있고, 아예 가격 자체를 강력히 규제할 수 있는 거래소를 만들어야 한다는 분도 있다"고 말했다. 강경한 대책을 주문하는 이들의 주장을 예시 차원에서 거론했다고 보는 것이 맞다.

원 장관은 전세제도 개편의 당위성은 여러 번 강조한 것은 사실이다. 이런 배경에는 전세대출을 악용해 조직적 사기 범죄가 판을 치고 갭투자자가 투자 차익만 누리는 현 전세제도 상으로는 주거 약자에 대한 피해를 막기 어렵다는 판단에서다.

전월세 시장 안정을 유도하겠다는 차원이긴 하나 집주인에 대해서도 당근책을 제시했다. 원 장관은 "가격(전월세상한제)나 기간(계약갱신청구권), 신고(전월세신고제)를 억지로 끼워 맞추려는 것을 없애려 한다"며 "집주인들에겐 임대 기간을 늘리거나 가격을 덜 올리면 인센티브를 주는 방식으로 시장 원리를 가미한 방향을 제시할 수 있다"고 했다. 집값 급등과 급락을 부추기는 부작용은 물론 집주인과 세입자의 갈등을 촉발하는 임대차3법의 대대적 개편은 불가피하다는 입장은 분명히 했다.

그러면서도 워낙 오래된 (전세제도의) 생태계를 바꾼다는 게 쉽지 않다는 점도 인정했다. 원 장관은 "뭘 하나 고치더라도 더 큰 문제가 나오면 안 되니 앞으로 공론화하고 모든 것을 올려 놓겠다"며 신중한 검토를 다짐했다.

전세제도의 근본적인 틀에 대해 고민하자는 원 장관의 발언은 전세사기와 역전세난 등 사회문제화되고 있는 시기에 시의적절한 화두인 것은 분명하다. 다만 전세제도의 유래를 고려시대서부터 찾을 만큼 오랫동안 유지돼 온 생태계인 만큼 섣부른 법안을 내세워 일거에 바꾸기에는 무리라는 지적도 여전하다. 특히 임대차3법 자체도 시장상황과 우리나라의 임대차 특수성을 무시한 채 무리하게 시행했다가 현재와 같은 사달이 난 전례를 타산지석(他山之石)으로 삼아야 한다는 것이다.

일각에선 선진국에도 없는 전세제도가 시대상황에 맞지 않는다는 주장도 있다. 하지만 이 주장은 전세의 장점을 아예 무시하고 외국의 주거비 부담 현실을 제대로 알지 못하고 주장하는 단견이다. 세입자 입장에서도 월급에서 지출되는 주거비용 부담을 줄이고 내집 마련의 시드머니로 활용되는 게 전세금이다. 미국의 경우 팬데믹 이후 인플레이션으로 인해 월세를 내는 주거비 부담이 갈수록 높아지고 있다. 미국 노동통계국에 따르면 작년 12월 기준 소비자물가지수(CPI)에서 주거비용이 차지하는 비중은 약 33%에 달한다. 집값이 비싼 캘리포니아주나 뉴욕 등 동부지역의 경우는 월세 부담이 체감적으로 더욱 높다.

전세제도 폐지론에 강력 반발하는 측에선 임대인 모두를 싸잡아 사기꾼으로 몰아간다는 반감도 있는 게 사실이다. 정부가 임대인과 임차인이 공존하는 생태계를 유지할 수 있는 정책적 균형감각이 필요한 이유다. 무엇보다 전세제도는 집주인이 레버리지효과를 이용해 자기자본수익률을 높일 수 있고, 세입자는 주택을 매입할 때 투입되는 비용보다 적은 돈으로 일정 기간 안정적인 거주가 가능하다는 점과 전세금이 '내 집 마련'으로 가는 징검다리에서 마지막 디딤돌 역할을 하는 장점이 있다. 서민 주거 안정에 이바지했다는 점을 결코 무시해서는 안 된다. 이를 살리면서 문제점을 보완해 나가야 한다.

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