[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 윤석열 정부는 출범 이후 1년간 대대적인 부동산 규제 완화책을 펼쳤다. 지난 1년간 대출·세금·재건축·규제지역·분양 등 부동산 전 분야에 걸친 규제를 풀었고 그 결과 집값은 떨어졌지만 경착륙 위기는 피할수 있었다.

지난해 5월 윤석열 정부가 출범하면서 제시한 '국민의 눈높이에서 부동산 정책을 바로잡겠습니다'는 약속을 지킨 것이다.

하지만 자화자찬하긴 이른 시점이란 게 전문가들의 지적이다. 그동안 발표한 규제 완화안을 시행하기 위한 입법 완료, 전세사기 피해 대책 등은 진행이 멈춘 상태로 여전히 '과제'로 남아있다.

10일 국토교통부와 업계 등에 따르면 윤석열 정부 출범 이후 2년새 두 배 이상 올랐던 집값은 빠르게 떨어졌다. 윤 정부의 공급 확대 예고와 빠른 규제 완화와 함께 전세계 경기하강, 금리 인상 등이 겹친 탓이다. 

각종 부동산 규제 완화로 지난 1년간 집값은 꾸준히 하락했다. KB부동산에 따르면 올해 4월 기준 전국 아파트 ㎡당 매매평균가격은 609만3400원이다. 지난해 5월 686만7100원인점을 감안하면 11.2% 감소했다. 서울의 경우 올해 4월 기준 1426만1100원이다. 지난해 5월(1560만8400원) 대비 8.6% 감소했다. 수도권의 874만3500원으로 지난해 5월(994만4600원)과 비교하면 12% 감소했다.

같은기간 아파트 매매가격지수 역시 하락했다. 올해 4월 기준 전국아파트 매매가격지수는 91.424다. 지난해 5월 100.712인 점을 감안하면 약 9.288 하락했다. 같은기간 서울과 수도권 아파트 매매가격지수도 각각 100.469에서 91.656, 100.475에서 88.533으로 하락했다.

그럼에도 주택시장 연착륙을 성공적으로 이끌었다는 평을 받는다. 5월 전국미분양은 7만 가구로 위험수위의 턱 밑까지 올라왔지만 최근 용인, 동탄과 같은 수도권 지역을 중심으로 분양주택의 호황을 보이며 양극화 현상이 나타나고 있다. 즉 투자가치 있는 아파트는 높은 분양가에도 인기를 끌며 그렇지 않은 주택은 처참한 경쟁률과 함께 장기 미분양으로 이어지고 있다.  

◆ 세금·재건축 규제 완화…8·16 대책 통해 270만 가구 주택 공급 계획 발표

윤석열 정부는 출범 직후부터 부동산 이슈와 관련해 세금 규제부터 손봤다. 소득세법 시행령을 개정해 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년간 한시 배제했다. 이후 유예 조치를 1년 더 연장했다. 종합부동산세(종부세)는 주택분 종부세 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 낮추고 일시적 2주택 등 주택 수 제외 특례를 신설해 세금 부담을 줄였다.

지난해 6월에는 제1차 부동산관계장관회의를 통해 생애 최초 주택 구임시 소득이나 가격 제한없이 200만원 한도 내 면제 혜택을 받도록 수혜대상을 대폭 확대하고 분양가 상한제 가격산정 기준도 조정하기로 했다.

대출 규제도 풀었다. 생애최초 주택구매자의 주택담보대출비율(LTV) 상한을 80%로 완화해 최대 6억원까지 대출을 받을수 있게 했고 11월에는 무주택자 LTV 규제를 50%로 일원화 했다.

대규모 주택 공급 로드맵도 내놨다. 정부는 지난해 8월 16일 270만 가구 규모의 주택 공급 청사진을 제시했다. 이는 윤석열 대통령이 후보 시절 공약했던 '250만가구+α' 공급 계획에서 20만 가구가 추가된 규모다. 아울러 2024년까지 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 수립하겠다는 계획을 밝혔다.

정비사업 규제도 대거 해제했다. 정부는 지난해 9월 재건축부담금 합리화 방안을 발표하면서 재건축 주택을 장기보유한 1주택자에 대해 재건축 초과이익 부담금을 최대 50%까지 감면해주기로 했다.재건축에 따른 부담금을 내지 않아도 되는 면제 기준은 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 상향했다. 이어 지난해 12월 8일 재건축 안전진단 기준 합리화 방안을 발표했다. 안전진단에서는 구조안전성 점수 비중을 기존 50%에서 30%로 줄이고 주거환경(15%)과 설비노후(25%) 점수 비중을 각각 30%로 높였다. 주거수준을 높이는 동시에 주민불편 해소와 관련된 요구를 충족시키기 위함이다.

지난해 12월 21일에는 '2023년 경제정책방향'을 통해 폐지됐던 중소형(전용면적 85m² 이하) 아파트를 대상으로 장기 임대(10년)를 부활시키기로 했다. 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하의 아파트를 매입‧등록해 임대하는 사업자에게 세제 혜택도 제공하기로 했다. 주택 규모에 따라 전용 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡는 50%의 취득세를 각각 감면하기로 했다. 매입임대사업자 대상 세제 인센티브도 복원하기로 했다.

◆ 1·3 부동산 대책으로 규제 대거 해제…전세사기 대책 수차례 쏟아내

올해 1월 들어선 대대적으로 부동산 규제를 해제했다. 우선 강남3구(강남구·서초구·송파구)와 용산구를 제외한 모든 지역을 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제했다. 이에 따라 중소형 주택 청약 추첨제 비중은 60%로 늘어났다. 규제지역 내 15억원 초과 아파트의 주택담보대출 제한도 없앴다. 아파트 중도금 대출이 제한되는 기준선은 분양가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향했다.

무순위 청약 자격조건도 완화했다. 기존 거주 지역·무주택 요건 등 자격제한이 사라지면서 '누구나' 줍줍이 가능해졌다.청약 당첨 이후 기존에 보유하고 있던 주택을 처분해야했던 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지했다. 또 주택을 보유하고 있더라도 무순위 청약 신청이 가능해졌다. 아울러 분양권 전매제한 기간도 완화했다. 수도권 기준 전매제한 기간은 6개월∼3년, 지방은 최대 4년에서 1년으로 줄었다.

최근 피해가 전국으로 확산되고 있는 전세사기와 관련한 대책도 수차례 내놨다. 정부가 전세사기 대책을 처음 마련한 건 지난해 9월이다. 정부는 임차인 법적관리를 강화하고 보증금 미반환 피해 지원 방안을 발표했지만 상당수의 대책은 피해 예방에 초점이 맞춰져 있었다. 11월에 나온 '전세사기 등 방지를 위한 임대차 제도개선' 방안도 선순위 임차인 정보 확인권 신설, 체납정보 확인권 신설 등 주로 예방책이 담겼다.

전세피해에 대한 구체적인 구제방안은 올해 2월 2일 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 통해 발표됐다. 정부는 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향하기로 했다. 시세정보와 집주인에 대한 저옵를 제공하는 '안심전세 앱'도 출시했다. 전세피해 임차인의 이자부담을 줄여주기 위해 저리대출 보증금 요건을 3억원까지 완화하고 대출액 한도는 2억4000만원까지 확대하고, 연금리 1~2%대의 대환대출도 신설했다.

3월 10일에는 전세사기 피해 임차인을 대상으로 추가 지원방안을 발표했다. 긴급주거 선택권을 확대해 피해 임차인이 월세를 매월 납부할수 있도록 변경하고 기존 주택의 면적을 초과하더라도 유사한 면적이면 입주할 수 있도록 편의를 높였다. 전세피해 확인서 발급도 경매절차 종료 이전이라도 보증금 피해가 확실시 되는 경우 조건부확인서를 미리 발급해 경매 종료 즉시 지원 가능하도록 개선하고 유효기간도 6개월로 연장하기로 했다.

하지만 전세사기 피해자들이 잇달아 목숨을 끊으면서 정부는 지난달 27일 특별법 제정 등을 포함한 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안'을 발표했다. 특별법에는 '전세사기 피해자'로 인정된 임차인들에게 해당 주택 우선매입을 위한 특례를 지원하고, 계속 거주 희망 시 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 매입 후 임대주택으로 공급하는 등의 내용이 담겼다.

min72@newspim.com