[김정태의 부동산주간뷰] '재초환'의 동상이몽

기사입력 : 2022년10월02일 07:00

최종수정 : 2022년10월02일 07:00

정부, 지방·장기보유 1주택자 혜택 부여가 핵심
다주택자·단기보유자 '형평성' 논란으로 갈등 가능성…원활한 추진 의구심

[서울=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 정부가 '재건축 규제 3대못' 중 하나인 재건축초과이익환수제(재초환)를 손질한 재건축부담금 합리화 방안을 지난주 발표했다.

이 방안에 따르면 재건축 초과이익 면제구간을 기존 3000만원에서 1억 이하로 높이고, 초과이익 부과하는 부담률 구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대했다. 또 부담금이 부과되는 조합원 중 10년 이상 장기보유 1주택자에겐 최대 50%를 감면해주도록 했으며 기부채납과 공공분양(임대) 제공 등에 따른 인센티브 감면도 포함했다.

이번 대책은 지방 재건축 단지와 장기보유 1주택자에게 수혜가 돌아가도록 설계된 것이 핵심이다. 지방 재건축 단지들 대부분이 부담금을 물지 않게 된다. '징벌적 과세'로부터 사실상 면제해주는 효과를 보도록 한 것이다. 부담금이 부과되는 재건축 단지에선 장기보유 1주택자에게 '반값 할인'이 적용돼 반발을 어느 정도 누그러뜨릴 수 있는 효과를 볼 수 있게 됐다.

국토부는 이 같은 효과를 브리핑에서 강조했다. 전국 재건축추진 단지 84곳 중 38곳이 면제, 24곳은 1000만원 이하의 부담금으로 대폭 낮춰져 부과 받게 되며 1억원 이상도 기존대로라면 19곳이었으나 5곳으로 줄어든다고 발표했다. 10년 이상 장기보유 1주택자의 감면율도 모든 혜택을 받을 경우 최고 93%의 감면 효과를 보게 된다는 점을 시뮬레이션을 통해 밝히기도 했다.

이번 대책에서 '깜짝 발표'는 초과이익 산정 개시 시점의 변경이었다. 현행 '재건축 추진위 구성 승인' 시점으로부터 준공까지로 기준을 삼았는데 이를 '조합설립인가' 단계로 늦춘 것이다. 시장에선 '사업시행인가' 단계까지 늦춰야 한다는 주장도 있지만 예상보단 '파격적(?)'이라는 평가도 나온다. 국토부는 부담금 납부 주체가 추진위원회가 아닌 조합이라는 점을 고려해 시점을 이 기준으로 정했다고 설명한다.

통상 재건축 추진 과정에서 가격이 급등하는 단계가 조합설립 인가가 나기 전 까지인 경우가 많다. 서울 대부분 투기과열지구로 지정됐기 때문에 조합원 전매가 금지되는 기준점이 되기 때문이다. 즉 조합설립 인가 시점부터 산정할 경우 초기에 급등했던 차액을 상대적으로 덜어낼 수 있어 부담금 금액이 상대적으로 낮아지는 효과가 있다. 그나마 부담금 규모가 큰 강남 등 서울 재건축 단지와 장기보유 1주택자 혜택을 받지 못하는 조합원들에게도 감면 혜택을 일정부분 덜어 주는 기회를 주는 셈이다.

다만 산정 시점이 늦춰지더라도 기한은 10년이다. 10년을 초과하면 준공 시점으로부터 역산해 10년까지 기준올 부담금을 부과하도록 예외 조항을 두고 있기 때문에 조합설립이 10년 지난 단지는 감면 혜택을 받기 어렵다. 특히 2018년 부과예정 금액이 통보된 강남 재건축 단지의 경우 2018년 이후 집값이 급등한데다 대부분 조합설립인가부터 준공시점까지 평균 10년 이상 걸린다는 점을 감안하면 현재 진행 중인 단지들은 되레 확정 부담금이 당초 통보액보다 커질 가능성도 배제할 수 없다.

재초환의 골격은 유지되는 만큼 형평성 논란은 여전할 것으로 보인다. 1주택자와 다주택자, 단기와 장기보유자 등 갈라치기로 인해 부과금액 차이가 커지기 때문에 이해관계가 더욱 첨예해져 재건축 추진이 원활히 될 것이냐는 의구심만 커지고 있다. 또 부담금 산정 차액을 줄이기 위한 재건축 추진 단지들의 절차 단계를 찍어야 하는 '눈치게임'도 치열해질 가능성도 높다.

정부가 과도한 재건축 부담금을 낮추기 위한 나름 묘수를 써 가며 여러 기준점을 개선했다는 점에선 긍정적이지만 결국 시장에서 요구하는 재초환 폐지와는 근본적인 괴리가 있어 보인다.

원희룡 국토부 장관은 재건축 초과이익에 대해선 "적정 수준의 이익환수가 불가피하다"는 입장을 여러 차례 강조해 왔다.

하지만 이번 대책으로 과연 강남 재건축 단지의 공급이 활성화될 지에 대해선 회의적이다. 잇단 금리인상과 경기침체 국면이라는 악재도 있지만 애초 재초환 자체가 '이중 과세' 논란에도 강남 재건축 집값 급등을 막기 위한 고육책으로 만들어진 '태생적 모순'이 있기 때문이다.

문제는 이런 개정안이라도 국회에서 원안대로 통과 시켜줄지는 지켜봐야 한다는 불확실성이 남아 있다는 점이다. 당장 이달 중 개정안이 상정되겠지만 이 법을 제정한 민주당이 반대한다면 '공염불'이 될 수 있다.

dbman7@newspim.com

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