[세종=뉴스핌] 정성훈 기자 = 앞으로 임차인이 임대인 동의없이 미납조세 열람이 가능해지고, 미납조세 열람 가능 지역도 소재지 세무서에서 전국 세무서로 확대된다. 

또 그동안은 주택 임차 중 임대인이 변경되는 경우 새로운 임대인이 체납한 미납국세는 주택임차보증금보다 우선시 됐지만, 앞으로는 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서만 국세 우선원칙이 적용된다. 

아울러 경매 또는 공매 시 낙찰가에서 수수료를 제외한 배분액은 당해세 우선변제원칙이 적용돼 주택임차보증금보다 우선시 됐지만, 앞으로는 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세(종합부동산세 등) 배분 예정액은 세입자 주택임차보증금에 우선 배분한다.

기획재정부는 지난 1일 관계부처 합동으로 발표한 '전세사기 피해 방지방안'의 일환으로, 이같은 내용의 국세분야 후속조치를 28일 발표했다. 전세사기 피해 방지방안은 임차인 피해예방, 피해지원 및 전세사기 혐의자 단속·처벌을 강화하는 방안 등을 담고 있다.      

◆ 미납국세 열람제도 실효성 강화…"국세징수법 개정"

우선 '주택임대차 계약일부터 임차개시일까지의 기간'에는 임차인이 임대인 동의없이 마납조세 열람이 가능하도록 제도를 개선한다. 그동안은 임대인 동의를 받은 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지자체장(지방세)에게 미납조세 열람 신청이 가능했다.

정정훈 기재부 조세총괄정책관(국장)은 "실제 임대인 동의를 받아 미납조세 열람을 한 경우는 연간 100여건에 불과해 제도 실효성이 떨어진다는 지적이 있었다"고 설명했다.    

미납국세 열람 적용 방식 [자료=기획재정부] 2022.09.28 jsh@newspim.com

앞으로는 임차인이 임대차계약서를 지참해 세무서장 등에 미납조세 열람 신청 시 열람할 수 있으며, 세무서장 등은 그 열람 사실을 임대인에 통보해야 한다. 

특히 국세의 경우 그동안 부동산 소재지 세무서에서만 열람이 가능했는데, 앞으로는 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납국세를 열람할 수 있도록 제도를 개선한다. 

다만 제도남용에 따른 임대인 개인정보의 과도한 침해를 방지하기 위해 보증금이 일정금액(예 2000만원)을 초과하는 임차인에 한해 적용한다. 구체적인 금액은 국세징수법 시행령에 위임할 계획이다. 일정액 이하 보증금은 대부분의 경우 주택임대차보호법에 따라 최우선 변제받는 점을 감안했다.

주택임대차보호법에 따르면 각 지역마다 최대 변제받을 수 있는 금액에 차이를 보인다. 일례로 서울의 경우 보증금 1억5000만원 이하 주택의 경우 5000만원까지 우선 변제받을 수 있다. 용인·화성·세종·김포 등 과밀지역의 경우에는 보증금 1억3000만원 이하 주택 임대시 4300만원까지 우선 변제 대상이다.   

시행시기는 내년 1분기 중으로 계획하고 있다. 정 국장은 "(국세징수법) 시행령 개정이 필요한 사안이라 내년 1분기 중 시행할 수 있을 것"이라고 설명했다.  

◆ 임대인 변경시 국세우선원칙 명확화…"국세기본법 개정"

또 정부는 주택 임대 과정 중 임대인이 바뀌는 경우 국민들이 오해하지 않도록 대법원 판례의 내용을 국세기본법에 명확히 반영할 계획이다.

그동안은 주택 임차 중 임대인이 변경되는 경우, 국세와 임차보증금간 변제순서에 대한 명확한 규정없이 대법원 판례에 따라 집행했다.  

임대인 변경 시 국세우선원칙 적용 방식 [자료=기획재정부] 2022.09.28 jsh@newspim.com

개정 국세기본법은 새로운 임대인에게 세입자의 임차보증금보다 앞서는 미납국세가 존재하는 경우, 종전 임대인의 국세체납액 한도내에서만 국세 우선원칙이 적용된다. 

예를들어 기존 임대인에게는 미납국세 1억원이 있었는데, 새로운 임대인은 이보다 2억원 많은 총 3억원의 미납국세를 보유한 경우, 기존 임대인이 보유한 미납국세 1억원에 한해서는 국세 우선원칙이 적용된다.   

정 국장은 "매도 자체는 집주인에게 당연히 권리로 허락돼 있는 부분인데 새로운 집주인이 미납조세가 많더라도 그 부분은 기존에 있던 전세 보증금을 침해하지 못한다는 의미"라고 설명했다. 

이와 관련해 정부는 국세기본법 개정을 통해 내년 1월부터 바로 시행 가능할 것으로 예상하고 있다.  

◆ 경매·공매시 주택임차보증금에 당해세 우선원칙 예외 적용…"국세기본법 개정"

아울러 경매·공매시 주택임차보증금에 대해서는 당해세 우선원칙 예외가 적용된다. 

구체적으로 경매·공매시 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액 일부는 세입자의 주택임차 보증금에 배분하도록 개선한다. 

당해세 우선 예외 적용 방식 [자료=기획재정부] 2022.09.28 jsh@newspim.com

즉 기존에는 배분액 변제 순위에서 당해세→저당권→주택임차보증금 순이었지만, 앞으로는 주택임자보증금이 우선시 되고 정부가 받을 당해세는 후순위로 밀리게 된다. 

특히 이러한 당해세 우선 원칙 예외는 은행 또는 개인이 보유한 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않으며, 주택임차보증금과 당해세 관계에서만 적용된다. 즉 저당권은 그대로 유지가 된다는 의미다. 

다만 당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것으로 임대인의 세금체납액이 소멸하는 것은 아니다. 정부가 임차인보증금 지급 후 받지 못한 당해세는 해당 임대인에게 계속 추징할 계획이다. 

역시 정부는 국세기본법 개정 등을 통해 내년 1월부터 시행 가능할 것으로 보고 있다. 

한편 정부는 개선사항 내용을 담은 '국세기본법' 및 '국세징수법' 개정안을 10월 중 의원입법을 통해 국회에 제출되도록 협의해 나갈 계획이다.  

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