[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 다주택자 종합부동산세와 양도소득세를 같이 완화함에 따라 부동산시장에 '초양극화'가 유지될 수 있다는 우려가 나온다. 

다주택자들은 보유세 부담이 줄었기 때문에 '똘똘한 한 채'를 처분하는 대신 추가 시세차익을 얻기 위해 '버티기'에 나설 가능성이 높아졌다. 그 결과 시장에 '매물잠김' 부작용과 함께 집값 양극화가 유지될 수 있다는 분석이 나온다.

◆ 다주택자 종부세·양도세 같이 완화…'똘똘한 한채' 매도유인 소멸

23일 부동산업계에 따르면 다주택자 종합부동산세와 양도소득세가 같이 완화됨에 따라 부동산시장에 매물잠김 및 '초양극화'가 유지될 수 있다는 우려가 나온다. 

기획재정부는 지난 16일 발표한 '새정부 경제정책방향'에서 종부세의 산정 기준이 되는 공정시장가액비율을 보유 주택 수와 관계없이 60%까지 내리기로 했다.

1가구 1주택자는 종부세 과세기준 금액을 올해 한시적으로 11억원에서 14억원으로 확대하기로 했다. 또한 1가구 1주택자 재산세 공정시장가액비율도 기존 60%에서 45%로 하향 조정하기로 했다.

종부세는 공시가격에서 공제액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 정한다. 여기에 세율을 곱하고 각종 공제 등을 적용하면 주택 보유자가 내야 할 종부세 액수가 정해진다. 즉 공정시장가액비율을 낮추면 주택 소유자들의 세 부담을 크게 낮추는 효과가 있다.

정부는 다음달 중 보유세 부담을 적정 수준으로 환원하기 위한 세율 인하 등 보유세(종부세) 개편 정부안을 확정할 예정이다. 하지만 이번 보유세 완화로 부동산시장에 '매물 잠김' 부작용이 생길 수 있다는 의견이 나온다.

과거 문재인 정부가 보유세를 높였던 것은 다주택자가 보유세 부담을 못 이겨서 주택을 팔게끔 유도하기 위해서였다. 업계에서는 보유세를 높이되 양도세 등 거래세를 낮춰주면 다주택자 매물이 시장에 늘어나는 효과가 있다는 분석도 있다.

문재인 정부가 비판을 받았던 것은 보유세 뿐만 아니라 양도세도 크게 높여버려서 시장에 매물이 늘어나지 못하게끔 했기 때문이다. 그런데 현 정부는 양도세 완화와 함께 보유세 부담도 낮춰주고 있다. 이 경우 다주택자는 주택을 매물로 내놓을 이유가 사라진다.

대신 ▲양도세 중과배제 기간에 팔아서 양도세를 아끼거나 ▲종부세 감면혜택을 받으면서 다주택을 유지해 향후 발생할 집값 추가 상승을 누리는 것 중 무엇이 유리한지를 놓고 고심하게 된다. 만약 강남 등 주요 지역에 있는 '똘똘한 한 채'를 가진 다주택자라면 후자를 선택할 가능성이 높아진다.

한 다주택자는 "자금이 급하게 필요해지면 양도차익이 적은 주택부터 우선 팔고, 선호도 높은 주택은 보유세 부담도 상대적으로 줄어드니 안 팔고 버틸 생각"이라며 "상급지 주택일수록 월세가 안 밀리고 잘 들어오는데다 팔아봤자 그 지금 가격에 살 수도 없을 것"이라고 말했다.

◆ 양도세 중과배제 연장 기대도…"거래 활성화 대신 양극화 유지"

'새정부 경제정책방향'을 보면 현 정부의 양도세 완화 정책이 여럿 있다. 우선 조정대상지역 다주택자에 대한 양도세 중과 한시배제(1년)를 실시하는 것이다. 이 정책이 적용되는 기간은 올해 5월 10일부터 내년 5월9일까지다.

또한 양도세 비과세, 취득세 중과배제 인정을 위한 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한을 1년에서 2년으로 확대한다. 이 정책도 올해 5월 10일 이후 양도되는 주택부터 소급 적용한다.

이전에는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사 등 거주지를 옮길 때 일시적 2주택자로 양도세 비과세를 받으려면 신규 주택을 취득한 뒤 1년 이내에 종전 주택을 양도하고 세대원 전원이 신규 주택으로 전입해야 했다.

그런데 1년이라는 기한이 다소 촉박해서 일부 매도자들이 주택을 급하게 처분하거나 주택을 팔지 못해 비과세를 못 받는 경우도 있었다. 이제는 양도 기간이 2년으로 늘어나 좀더 여유가 생긴 것이다. 이처럼 현 정부가 양도세 규제를 과거보다 풀어준 상황에서 보유세 부담까지 낮춰주면 다주택자들은 주택을 당장 매도할 필요가 줄어든다.

게다가 윤 대통령이 이미 대선 과정에서 '다주택자 양도세 중과세율 최대 2년간 한시 배제'라는 공약을 내세웠기 때문에 다주택자들이 매도 시점을 더 미룰 수도 있다. 지금은 기간이 '1년'이지만 앞으로 더 늘어날 것이라는 기대감이 시장에도 일부 나타나고 있다.

한 세무업계 관계자는 "다주택자들 중에는 아파트와 달리 빠른 시일 내 팔기 어려운 다가구·다세대주택을 가진 사람들도 많다"며 "양도세 중과배제 기간이 1년이지만, 다주택자 매물이 시장에 충분히 나오지 않는다면 이보다 더 연장될 가능성도 있다고 본다"고 말했다.

게다가 주택담보대출 금리가 7%에 육박할 만큼 오른 데다 다음달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 등 정부의 고강도 대출규제가 이어진다. DSR 규제 3단계가 시행되면 총 대출액 1억원이 넘는 차주는 은행 기준 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 안 된다.

매도자들이 집을 팔려고 내놓아도 수요자들이 대출받아 집 사기가 이전보다 어려워졌다. 실제로 시장에선 주택담보대출 금리가 8%를 돌파할 것이라는 전망과 함께 매수심리가 크게 위축됐다.

서울부동산정보광장 거래현황 자료를 보면 지난 5월 서울에서 체결된 아파트 매매 계약은 1505건으로 1년 전 같은 달(4901건)보다 약 70% 줄었다. 아파트 매매거래 신고가 계약일로부터 30일 동안 이뤄지는 점을 감안하면 실제 거래량은 이보다 많을 수도 있지만, 이를 합쳐도 1년 전보다 급감한 수준이다.

이에 따라 시장거래가 활성화되지 못하고 집값 양극화가 유지될 수 있다는 우려가 나온다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "보유세를 완화하더라도 집값 상승 피로감이 큰 상황이라서 매수자들 관망이 좀 더 지속될 것"이라며 "다주택자들도 조기 매도보다는 양도세 중과 유예 시점 동안 시장상황을 지켜보고 매각하려는 움직임이 나타날 것"이라고 말했다.

sungsoo@newspim.com