[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 윤석열 정부의 출범 이후 서울시내 도심 고밀주택개발사업이 더욱 탄력을 받을 것으로 전망된다.

오세훈 서울시장이 최근 일반주거지역내 층고 35층 제한을 해제한데 이어 역세권을 비롯한 도심에 재개발시 용적률(대지면적 대비 건물연면적비율) 500%를 공약한 윤석열 당선인의 정책이 맞물리면서 '콜라보' 효과를 거둘 것으로 예측돼서다.

이에 따라 역세권을 비롯해 도심부에서 추진하는 정부의 도심공공주택복합사업과 윤 당선인의 '역세권 첫주택' 그리고 서울시의 역세권 활성화사업의 활성화가 예상되고 있다.

14일 국토교통부와 서울시, 부동산 전문가에 따르면 윤석열 제20대 대통령 당선인의 도심부 역세권 주거지 용적률 500% 도입에 따라 정부와 서울시가 추진하는 도심 역세권 고밀 주거지개발사업이 활성화될 전망이다.

국토부 관계자는 "도심 고밀 개발에 있어 층수와 용적률은 양날개의 성격을 갖는다"며 "상세한 규정이 확정되진 않았지만 그대로 된다면 사업이 좀더 탄력을 받게 될 것으로 보인다"고 말했다.

부동산업계 관계자는 "역세권에 고밀 주택을 짓는 사업은 한두동짜리인데다 임대주택이 많아 단지의 고급성이 떨어진다는 우려 때문에 추진을 꺼려하는 경향이 있다"며 "층수를 높여 건물의 고급성을 높이고 사업성을 높여준다면 사업도 활발히 일어나기 될 것"이라고 말했다.

◆ 윤석열, 역세권 첫집사업 서울 역세권 용적 500% 층수 40층 이상 '발동'

윤석열 당선인은 대선 공약으로 서울에 40만가구를 임기내 공급하겠다는 계획을 내놨다. 이에 따르면 역세권 개발사업에서 용적률을 파격적으로 완화해 '서울 역세권 첫 집' 10만가구를 임기 내 신규 공급한다는 계획이다. 역세권 재건축시 용적률은 현행 300%에서 500%까지 상향하고 추가되는 용적율의 50%를 기부채납 받아 청년·신혼부부·무주택 서민을 위한 '역세권 첫 집'으로 공공분양할 예정이다.

이후 이재명 후보도 4종 일반주거지역을 신설해 용적률 500%를 적용하는 것을 공약으로 추가했다. 이로써 역세권 고밀개발사업에서는 용도지역 변경없이 일반주거지역에서도 용적률 500%를 받아 사업을 할 수 있게 됐다. 한 건설업계 관계자는 "야당 출신 당선인과 여당 후보가 동시에 한 공약인 만큼 도심고밀개발은 이제 '대세'가 됐다고 볼 수 있을 것"이라고 말했다.

이와 함께 서울시는 최근 서울시 도시기본계획에 따라 재건축·재개발 사업시 적용되는 35층 층고제한 이른바 '35층 룰'을 해제했다. 이는 박원순 전시장 시절 도입된 것으로 재건축·재개발 사업을 옥죄는 규제로 지적됐다. 이번 서울시의 35층 룰 해제에 따라 3종 일반주거지역에서도 새 아파트 한 두 동(棟)에 한해 40층이 넘는 동을 지을 수 있게 될 것으로 내다보고 있다.

이같은 대통령 당선인의 공약과 서울시의 규제 완화로 가장 관심이 모이고 있는 것은 재건축 사업이다. 특히 동부이촌동을 비롯한 한강변과 강남권 재건축이 가장 수혜주로 꼽힌다. 하지만 '숨은 수혜주'도 있다. 바로 정부와 서울시가 주택공급 확대를 위해 추진하고 있는 도심 역세권 고밀개발사업이다.

포문은 박원순 전 서울시장이 열었다. 박 시장은 3기 임기 당시 역세권 활성화사업과 역세권 청년주택 사업을 도입했다. 이는 서울시 도시계획상 지구중심인 역세권 일대 노후주택단지에 최고 용적률을 주거나 필요시 용도지역을 준주거지역 또는 상업지역으로 바꿔 밀도를 높여 개발하는 것이다.

박 시장이 도입한 이 사업은 오세훈 시장 임기에 와서 더욱 비중이 커지고 있다. 서울시는 올초 도시계획국 전략계획과 내 '역세권활성화팀'을 새로 꾸리고 역세권 사업을 중점적으로 추진하고 있는 상황이다.

하지만 서울시의 역세권 활성화사업과 역세권 청년주택 사업은 아직 뚜렷한 성과를 내고 있지 못했다. 또 정부가 지난해부터 시작한 도심복합공공주택사업도 이미 지구지정이 완료된 뒤에도 반발하는 주민들이 나오고 있는 상황이다. 이들 사업에서는 한 동짜리 '나홀로 주상복합 아파트'가 되는 경우가 대부분이며 임대주택과 소형주택 비중이 높아 단지의 고급성이 떨어진다는 집주인들의 우려 때문이다. 즉 사업성을 확보하지 못한 점 때문에 주민들의 사업 열의가 상대적으로 부족한 것이다.

한 건설업계 관계자는 "재개발을 하려는 집주인들이 바라는 것은 좋은 주택을 갖거나 아니면 시세차익을 높여 금전적 이익을 얻고 싶어하는 것인데 현행 역세권 고밀개발사업의 구조라면 둘다 만족할 수 없다"며 "밀도를 높여주면 그만큼 분양물량이 많아져 사업성이 높아지는데 이는 역세권 고밀개발사업에 있어 좋은 전환점이 될 것"이라고 말했다.

◆ 정부 도심공공복합사업도 수혜...관건은 소형-임대주택 비율

국토부가 추진하는 도심복합공공주택개발사업과 서울시의 역세권 활성화사업 그리고 윤 당선인의 역세권 첫집은 상당한 유사성을 갖고 있는 사업이다. 단지 규모 등으로 인해 자체 민간 재개발을 하지 못하는 역세권의 노후 주택단지를 고밀도로 재개발하는 방식이다. 임대주택 공급 방식도 늘어나는 용적률에 비례한다는 점에서 동일하다. 시행주체만 다를 뿐 유사한 사업인 셈이다.

이미 제도화돼있는 국토부의 도심복합사업과 서울시의 역세권 활성화사업에서도 도시계획법에서 허용하는 용도지역별 최대 용적률을 받을 수 있고 필요시 서울시장이나 국토부 장관 직권으로 용도지역을 상향할 수 있다. 다만 실제로 용적률 500%를 받을 수 있는 사업장은 많지 않다. 국토부가 추진하고 있는 도심복합사업에서 용적률 500%로 사업을 추진하는 곳은 아직 없으며 서울시가 추진하는 역세권활성화사업에서만 용도지역을 근린상업지역으로 상향한 이후 용적률을 500% 이상 적용하고 있다. 서울시는 용적률 상향을 위해 역세권 주변 3종 일반주거지역을 두 단계 높은 근린상업지역으로 상향한 바 있다.

하지만 윤석열 정부에서 용적률 500% 고밀개발사업을 제도화하면 앞으로는 용도지역 변경 없이 더 쉽게 도심복합사업과 역세권활성화사업 등을 추진할 수 있게 될 전망이다.

이와 함께 서울시의 층고 제한 해제로 인해 이들 도심 고밀사업은 보다 활성화될 수 있을 것으로 기대된다. 용적률을 500% 받더라도 용도지역이 (3종)일반주거지역일 경우 층수는 35층으로 제한되며 준주거지역이라해도 주택 재개발 사업을 목적으로 층수를 35층 이상으로 올리는 것은 쉽지 않았다. 사실상 상업지역이 아니면 40층이 넘는 고밀개발을 추진하기 어렵다.

이처럼 층수가 낮으면 용적률을 500%를 받더라도 다 사용할 수 없다. 만약 낮은 층수에도 용적률을 모두 사용하려면 건폐율이 높아져 건물이 커지게 된다. 이렇게 되면 동간 거리가 짧아지는 최악의 단지가 조성될 수밖에 없다. 업계에 따르면 35층을 받지 못하는 높은 지대에 위치한 재개발 구역의 경우 용적률 300%를 받아도 이를 모두 사용할 수 없다.

실제로 층수를 규제한 박원순 시장시절 건축심의를 통과한 한남뉴타운 3구역의 경우 낮은 층수로 인해 동간 거리가 짧아져 가장 가까운 동의 경우 9미터 밖에 차이가 나지 않는 상황이다. 이 때문에 혁신설계를 요구하는 목소리가 주민 사이에서 높다.

하지만 층수제한이 풀리면 동간거리를 넉넉하게 확보할 수 있어 더 좋은 단지를 구성할 수 있게 될 전망이다. 이렇게 되면 일반 재개발사업보다 용적률을 높게 받는 공공재개발사업이나 도심복합사업이 더 활성화될 수 있다. 층수 규정은 서울시의 경우 서울시장의 권한이다. 정부가 추진하는 도심복합사업에서도 용적률은 국토부의 계획대로 지정할 수 있지만 층수제한은 서울시 규정을 따라야한다. 그런 만큼 서울시의 35층 룰 해제는 도심고밀개발사업의 숨통을 틀 것으로 보여지고 있다.

한 건설업계 관계자는 "도심 고밀개발사업은 용적률이 가장 중요하지만 층수가 규제 돼 있으면 아무 의미가 없다"면서 "이번 용적률 500% 사업이 제도화되고 층수가 합리적으로 규정되면 도심고밀개발사업이 새로운 개발사업의 유형으로 성장하게 될 것"이라고 말했다. 그는 다만 "층고는 일조권 문제 때문에 민원도 많은 만큼 실제 적용되는 층수가 어떻게 지정될 지는 아직 알 수 없는 상황"이라고 덧붙였다.

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