[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = '87년 체제' 이후 치뤄진 8번의 대통령 선거 중 가장 박빙 승부를 펼쳤던 이번 20대 대선의 핵심 '키워드'는 부동산으로 꼽힌다. 역대 정권 말기 최고 지지율인 40%에 이르는 문재인 정부의 여당이 부동산 때문에 결국 정권 재창출에 실패하게 됐다고 보는 시각이다.

이는 '징벌적 과세'로 표현되는 부동산 관련 세금의 대폭적 인상과 규제 때문이다. 집권초기부터 시작했던 '공시가격 현실화' 및 다주택자 중과세와 같은 강도 높은 규제에 이어 임기 중반부부터 본격화된 개발이익환수는 주택 소유자와 비소유자를 양분하는 부대효과를 불렀다. 이어 2019년부터 임대차3법 시행을 앞두고 전국 집값이 두 배 가까이 뛰는 사태가 벌어진 것이 결정적이다. 이를 계기로 '집포자'(내집마련포기자)가 대거 양산되며 문재인 정부의 부동산 정책은 국민들의 신뢰를 잃게 됐다.

이에 따라 공공개입보다 시장경제를 중시하는 새 정부의 부동산 정책 방향은 세제와 각종 부담금제도에 대한 규제완화로 꼽히고 있다. 다만 국회에서 178개 의석을 갖고 있는 '야당' 더불어민주당이 있는 만큼 문재인표 부동산정책의 수정 과정은 험난할 것으로 예측되고 있어 정부의 운영의 묘가 절실히 요구되고 있다.

◆ 종부세, 폐지 대신 2024년까지 유예-완화 등으로 바뀔 듯

12일 건설부동산업계에 따르면 윤석열 대통령 당선인이 꾸릴 부동산정책의 방향은 규제 대못 철폐와 시장성의 복원으로 풀이된다.

업계 한 관계자는 "부동산 세금과 규제가 문재인 정부 들어 강화돼 징벌적 과세라는 말이 일상화될 정도"라며 "이재명 후보와 민주당도 부동산에 대한 실패를 인정한 만큼 국회 법 개정에 협조하는 분위기가 나올 것"이라고 말했다.

우선 종합부동산세에 대해 윤석열 당선인은 대선기간동안 폐지와 함께 재산세와 일원화를 공약했다.미실현이익인 주택 보유세를 지속적으로 인상하는 것에 대한 주택소유자들의 불만을 받아들인 것으로 풀이된다. 여기에 주택보유세를 국세로 걷는 나라는 경제강국 중 대한민국 밖에 없다는 세무 전문가들의 지적도 잇따르고 있다.

다만 문재인 정부 5년간 체계적으로 자리잡은 종합부동산세를 단숨에 폐지하는 것은 어려울 것으로 보여진다. 무엇보다 종합부동산세는 국회 권한인 법률 개정 사항이다. 세율과 공제율, 세부담 상한과 같은 조항이 모두 법률에 명시돼 있다. 이 때문에 국회에서 절대 과반 의석을 가진 더불어민주당의 협조 없인 불가능하다. 민주당의 핵심 부동산 규제대책인 종부세를 스스로 해제할 가능성은 없을 것으로 예상이 우세하다.

이에 따라 새 정부는 단기적으로는 1주택자를 중심으로 세 부담 완화에 나설 것으로 예측된다. 윤 당선인은 지난해부터는 인상된 1주택자 종부세율 0.6∼3.0%를 문 정부 이전인 0.5%∼2.7%로 환원한다는 공약을 밝힌 바 있다. 이 조항 역시 법률 개정이 필요한 사항이다. 하지만 1주택자에 과도한 세금 부과라는 당위성이 있기 때문에 민주당의 양보를 얻어낼 수 있다는 분석이 많다.

이와 함께 윤 당선인은 여당 이재명 후보와 마찬가지로 1주택 장기 보유자에 대해서는 연령과 상관없이 주택을 매각하거나 상속하는 시점까지 종부세 납부 이연을 허용키로 했다. 또 1주택자나 비조정지역 2주택자의 경우 합산 세액이 직전 연도의 50%를 넘지 않도록 세부담 상한 비율을 하향 조정하고 조정지역 2주택자나 3주택자의 세 부담 상한도 현행 300%에서 200%로 낮춘다.

다만 종부세 폐지와 재산세 일원화라는 윤 당선인측의 근본적 목표는 적어도 새 국회가 열리는 2024년까지는 달성하기 어려운 희망사항으로 꼽히고 있다.

◆ 양도세도 손본다...다주택자 양도세 중과 2년 유예

양도세에 대한 개정도 추진할 예정이다. 양도세는 싷현이익에 대한 세금이라 과세에 대한 정당성은 있지만 문재인 정부 들어 추진한 잇단 중과세 정책으로 인해 거래세 부담을 크게 높였다는 지적 때문이다.

즉 높은 양도세로 인해 집주인들 특히 다주택자들이 집을 팔지 않고 있고 이 때문에 시장에 주택 매물이 부족하며 세금이 집값에 반영되며 종부세와 함께 문재인 정부 시기 '두배 폭등'의 한 원인이 됐다는 지적이다.

이에 대해 윤석열 당선인은 다주택자 중과를 2년간 아예 면제한다는 파격적인 공약을 내놨다. 소속정당인 국민의힘 이종배 의원(충북충주)은 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자에게 부과되는 양도세 중과를 향후 2년간 한시 면제토록 하는 '소득세법' 개정안을 최근 발의했다. 이에 따르면 오는 7월부터 2024년 6월까지 주택을 매도하면 다주택자라도 양도세를 면제 받을 수 있다.

이 역시 더불어민주당이 장악한 국회 동의를 거쳐야하는 만큼 실현 가능성은 높지 않다는 지적이 나온다. 국민의힘 측의 다주택자 중과세 면제는 반대측에 '부자감세'라는 공격거리가 되는 만큼 추진이 상당히 험난할 것으로 예측된다.

이에 대해 윤석열 당선인측에서는 종부세와 달리 양도세 유예는 민주당도 공약한 만큼 반대하기 어렵다는 진단을 내놓고 있다. 이종배 의원실 관계자는 "이재명 후보측도 다주택자 1년 양도세 유예를 공약으로 내걸었던 만큼 반대할 명분이 적다"며 "비슷한 공약사항이기 때문에 협의를 잘 거치면 법 개정에 협조해줄 수 있을 것으로 본다"고 말했다.

◆ 조정지역 2주택자 취득세 누진과세 폐지...재초환 완화

2년전 큰폭으로 오른 다주택 취득세에 대해서도 손을 본다는 방침이다. 이를 위해 윤 당선인은 생애 최초 주택 구입자에 대해 취득세를 면제하거나 1% 단일 세율을 적용하고 조정대상지역 2주택 이상에 대한 누진 과세도 완화하는 방안을 공약했다. 조정지역에서 주택보유자가 또다른 주택을 살 때 내야하는 취득세 세율은 8%다. 1주택자의 취득세율인 3%의 두배를 넘는다. 최근 서울시내 집값이 크게 올라 웬만한 전용 85㎡아파트값이 최소 7억~8억원하는 점을 감안하면 6000만원 가량의 '공돈'이 나가는 셈이다. 이를 5% 이내로 완화하거나 아예 예전처럼 동일 세율로 복원한다는 것이다.

이 역시 지방세법 다주택자 부자감세라는 공격을 받을 수 있다. 일시적 2주택자의 경우 조정지역내 주택을 구입하더라도 1년내 종전주택을 팔면 취득세 중과를 받지 않기 때문이다. 이같은 시각차는 결국 2주택자를 투기꾼으로 인식하느냐의 차이로 보인다. 윤 당선인측의 공약은 2주택자까지는 다주택 투기꾼으로 보지 않는다는 인식으로 풀이된다.

마철현 세무사는 "취득세의 성격은 부가가치세와 비슷한 것으로 부자에게 더 많이 부과하는 소득세, 재산세와는 성격이 완전히 다른 부자감세 논란 대상이 아니다"며 "비싼 집을 살 때 세금을 더 낼 수는 있어도 여러채를 샀다고 더 내는 것은 세금이 아니라 벌금인 만큼 취득세 누진과세는 폐지해야할 것"이라고 말했다.

누진과세 폐지도 '지방세법' 개정으로 추진해야한다. 이에 따라 민주당이 반발할 경우 실현이 어려울 수 있다. 다만 문재인 정부 부동산정책에 대해 민주당도 잘못을 인정한 만큼 협조해줄 가능성도 나오고 있다. 실제 조정지역 2주택자 취득세 누진과세는 지난 2020년 8.12대책에서 도입된 '신규 규제'이기 때문에 민주당 핵심 부동산 대책인 종부세 완화에 비해 오히려 쉬울 것이란 진단도 나온다.

또다른 대형 규제인 재건축 초과이익환수제(재초환)도 대폭 수정한다는 방침이다. 윤석열 당선인은 선거운동 기간 재초환에 대해 폐지를 거론하지 않았다. 대신 부담금 부과 기준 금액을 높이고 부과율은 인하하며 비용 인정 항목을 확대한다는 공약을 내놓은 바 있다. 또 1주택 장기 보유자는 감면하며 부담금 납부 이연을 허용키로 했다.

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