[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = # "몇 년 전 3억2000만원 짜리 전세 아파트 재계약을 할 때 집주인이 7000만원을 올려달란 적이 있었죠. 하도 황당해서 왜 그리 많이 올리냐고 따졌습니다. 그때 집주인이 당당하게 말하더군요. 전세자금 대출을 잘해줘서 자금 구하기도 어렵지 않은데 왜그러냐고요." 늘어난 전세대출로 피해를 본 세입자의 하소연이다. 

여당 대선후보의 전월세 자금대출 확대 공약에 대해 우려의 목소리가 나오고 있다.

지난해 확대한 전월세 자금대출 제도를 또다시 두 배 가까이 확대하는 이재명 선대위 측의 이번 방안은 대선을 앞둔 상황에서 또다른 승부수로 꼽힌다. 하지만 이같은 전월세 대출 확대는 계약갱신청구기간을 맞아 불안한 모습을 보이는 올 하반기 전세시장을 자극할 수 있다는 지적이 나오고 있다.

이와 함께 정책 대출의 한 축인 주택구입자금대출은 더욱 옥죄게 될 가능성도 타진되고 있다.

7일 부동산업계 전문가들에 따르면 지난 6일 더불어민주당 대선 선대위가 내놓은 전월세 자금대출 확대 공약에 대해 바람직한 방법이지만 '부산물' 성격으로 전월세 가격 추가 상승을 불러올 수 있다는 우려가 나오고 있다.

◆ 이재명 선대위, 전월세 자금대출 사실상 2배 확대

송영길 더불어민주당 대표는 지난 6일 서울 여의도 당사에서 '무주택 서민에 대한 전월세 지원 대책'을 발표했다. 먼저 주택 전세자금 대출을 확대해 보증금 대출 금리를 인하하고 지원 대상을 기준 중위소득 120%까지 확대키로 했다. 아울러 전세 보증금 대출 한도 금액은 특별시 및 광역시는 5억원, 기타지역은 3억원까지 확대한다.

월세 부문에서는 지원 대상을 중위소득 150%까지 확대하며 한도금액은 특·광역시 월 85만원, 전국 기타지역은 월 60만원까지 늘리고 지원 기간은 24개월로 연장한다.

현행 전세자금대출 대상은 연소득 6000만원 이하인 무주택자로 대출한도는 수도권 기준 2억원이다. 월세의 경우 지원 대상은 연소득 5000만원 이하, 대출한도는 월 40만원 이하다.

만약 이 후보측의 구상대로 된다면 올해 중위소득은 4인가구 기준 월 512만원이기 때문에 120%는 614만원이며 연소득으로 계산하면 7200만원 소득자까지 공적 전세자금대출을 받을 수 있다. 월세의 경우 150%로 확대하면 연소득 9200만원 이하까지 대출 대상이 확대된다. 이렇게 되면 대부분의 직장인은 연 이자 2.5% 이내 월세자금 대출을 받을 수 있게 되는 셈이다.

이같은 공약이 현실화되면 단순 계산할 때 전월세 자금 정책 대출 규모는 단숨에 큰 폭으로 늘어날 것으로 예측된다. 전문가들은 약 두 배 가량 늘어날 것이란 예측을 내놓고 있다. 주택기금 가운데 전세자금 대출 규모는 정부가 비공개한다는 입장이라 정확한 규모는 알 수 없다. 하지만 지난 2020년 기준 주택구입 및 전세자금 정책 대출 규모는 2600억원에 이른다.

이에 따라 전월세 수요자들의 숨통은 다소 트일 것으로 예측된다. 임대차 3법 이후 전세 가격이 크게 오르고 있는 현 상황에서 전세 수요자들의 자금마련이 보다 쉬워지기 때문이다. 심교언 건국대 교수는 "전월세 수요자들의 자금마련이 보다 쉬워진다는 점에서 긍정적인 면이 있다"고 말했다.아울러 크게 오른 전셋값으로 인해 위축된 전세 수요가 다시 늘어날 수 있을 것으로 예측되고 있다.

◆ 늘어난 전세자금 대출, 전셋값 재상승 부를 수 있어

이같은 공적 전월세 대출의 대폭적인 확대는 자칫 전월세 가격을 올리는 수단이 될 수 있다는 우려도 나온다. 자금을 구하기가 쉬워진만큼 전세수요가 늘어나고 집주인들이 전세 보증금을 대폭 올릴 수 있다는 것이다.

심교언 교수는 "과거 사례를 봤을 때 이같은 전월세 대출 확대 방안이 나오면 전세수요를 더 자극하게 된다"며 "결국 늘어난 전세수요와 부족한 전세매물로 인해 전셋값은 오를 수밖에 없으며 자금 구하기가 쉬워진 만큼 더 큰폭의 전셋값 인상도 우려되는 상황"이라고 말했다.

전월세 정책 대출이 본격 출범하고 은행권의 전세 대출이 확대되기 시작한 2010년대 이후 전셋값 폭등이 대표적인 사례다. 주택 매맷값이 안정세를 보이던 2010년대 초반 전셋값은 거침없는 오름세를 보이며 100주 이상 상승을 기록한 바 있다. 이어 전월세 자금대출이 확대되자 전셋값 오름세는 더 가팔라졌다는 게 전문가들의 이야기다.

아울러 올 하반기엔 임대차 3법 발(發) 전셋값 상승이 예상되고 있다. 지난 2020년 정부의 임대차 3법 시행을 앞두고 전세가격은 직전 가격 대비 최고 2배 가량 오르는 기염을 토했다. 이후 2년간 23%의 전셋값 상승률을 기록했다. 2년이 지나 계약갱신이 본격 이뤄질 올해 하반기 이후 전셋값 인상은 더 과속화될 우려가 나온다. 상당수 전세 계약자들이 계약갱신을 할 것으로 예측되는 만큼 전세주택 매물이 크게 줄어들 것이기 때문이다. 여기에 전세 대출한도가 늘어난 만큼 지금과는 다른 수준의 전셋값 인상폭이 예측된다는 지적도 나오고 있다.

국토부 관계자는 "인과 관계가 반드시 유효하다고 할 순 없지만 전월세 자금 대출을 확대했을 때 전월세 가격이 오르는 사례는 확인됐다"며 "다만 전월세 자금 대출 확대는 전월세가격 급등시에 이뤄지는 것이라 인과관계가 확실하다고 말하긴 어려운 상황"이라고 말했다.

내년 이후에도 전월세 가격은 불안정해질 수 있다. 전세를 월세보다 선호하는 세입자들의 특성을 감안할 때 확대된 전월세 자금 대출 제도로 인해 전세 수요가 더 늘어날 수 있기 때문이다. 이는 결국 불안정한 전셋값을 더욱 올리는 요소가 될 것이란 이야기다. 

이와 함께 전월세 자금대출이 거의 2배 가량 늘어나게 되는 만큼 주택기금 운용 재원의 부족에 따라 주택구입자금 대출은 소외될 가능성도 타진된다. 부동산 관련 정책 대출은 재정 투입 없이 주택도시기금으로 사용된다. 만약 전월세 자금 대출이 두배 가까이 늘어나게 되면 주택 구입자금 대출은 상대적으로 줄어들 가능성이 나오고 있다.

이에 대해 국토부 관계자는 "재원이 부족해질 가능성은 낮다"며 "대출을 은행에 맡기고 2차보전 등의 방법을 사용하면 기금 사용을 최소화하는 방법 등으로 대출 확대 효과를 높일 수 있을 것"이라고 말했다.

한 업계 관계자는 "현 여권은 과거 야당 시절 박근혜 정부의 주택구입자금 대출 확대에 대해 '빚내서 집사라'라며 비판했던 만큼 주택구입자금 대출이 늘어날 것으로 보지 않는다"며 "정책 부동산대출이 전월세로 집중되면 주택구입자금 정책대출은 상대적으로 위축될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

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