[선택2022·부동산]① 좌-우 뚜렷했던 부동산공약, 선거 다가오자 '막던지기'

기사입력 : 2022년01월29일 06:00

최종수정 : 2022년02월04일 09:07

李 공공중심-징벌적 과세 尹·安 민간중심-세금 재조정
대선 후반, 주택공급·GTX·청약제도 개선 '복-붙' 논란

[편집자] 대한민국의 5년을 결정할 제 20대 대선이 다가오고 있다. 후보들은 저마다 대한민국의 5년을 책임질 정책들을 쏟아내고 있는 가운데 특히 국민생활에 가장 밀접한 부동산 공약에 대한 관심이 뜨겁다. 주택과 교통·SOC에 대한 국민적 관심은 후보의 당락을 결정할 수 있는 변수로 꼽히고 있다. 이에 뉴스핌은 각 후보의 주요 부동산공약을 분석하고 비교해 실현가능성 여부를 살펴보고자 한다.

[연재 순서]

① 좌-우 뚜렷했던 부동산공약, 선거 다가오자 '막던지기'

② "주택공급 확대" 한 목소리...李 311만-尹·安 250만

③ 대선 후보들, 부동산세 공약 '3인 3색'…각각 문제점은?

④"우리가 더 급한데" 2030 중심 주택공약에 뿔 난 4050

⑤ 재건축‧재개발 활성화 한 목소리지만…李 "공공주도" vs 尹 "민간개발"

⑥ '표 의식 개발공약 남발' GTX 연장·지하화…"차차기 정부 몫"

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 이번 대선 과정에서 초기 여야 후보들은 자신과 소속정당의 정치성향에 맞는 좌-우 대결 모습을 뚜렷히 보였다. 각각 성향에 따라 공공중심-시장우선의 논리를 기반으로 공약을 내놓으며 분명한 정체성을 나타냈다.

하지만 이같은 모습은 대선이 다가오면서 실종되는 상황이다. 여론 조사 1, 2위가 2~3일만에 엎치락 뒤치락 하는 등 전례 없는 치열한 선거전이 벌어지자 좌-우 정치성향을 가리지 않고 표에 도움이 될만한 공약은 무조건 '우겨 넣는' 모습이 벌어지고 있다. 결국 이번 대선에서 양대 후보를 비롯해 안철수 후보까지 세 후보의 부동산 공약은 큰 틀의 차이가 없는 상황까지 이르렀다.

이에 따라 이같은 공약들이 제대로 지켜질지에 대한 의심이 더 커지고 있다. 정치성향과 다른 공약은 결국 집권 이후 구성된 정부에서 실행되지 않을 가능성이 더 클 것이란 판단 때문이다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 2022.01.27 donglee@newspim.com

◆ 이재명, 공공에 무게...윤석열 민간에 방점, 안철수 중도

여야 각당 후보가 확정된 후 펼쳐진 대권 레이스 초기에는 소속 정당 성향에 맞춰 좌-우 구도가 확실한 공약을 꺼냈다. 대표적인 것이 주택공급 분야다. 이재명, 윤석열, 안철수 세 후보는 모두 정부 공급계획인 206만 가구에서 25% 가량 늘린 250만가구 공급 대책을 발표했다.

하지만 내용은 뚜렷한 차별을 보였다. 이재명 후보는 250만가구 중 100만가구에 대해 공공주택 즉 임대주택으로 공급키로 했다. 반면 윤석열, 안철수 후보는 분양형 주택을 공급키로 공약한 상태다. 윤석열 후보는 250만구 중 공공주도로 50만가구, 민간주도로 200만가구를 각각 공급할 것이라고 밝혔다.

공공의 역할에 대해서도 후보들은 상반된 입장을 보였다. 이재명 후보는 250만 가구 가운데 임대주택인 '기본주택'을 제외한 분양주택에도 공공이 직접 개입해 반값 주택 등을 공급한다는 방침이다. 재개발, 재건축도 공공으로 추진할 것을 감안하면 사실상 모든 주택 공급에 공공이 개입하게 되는 것이다. 이어 23일 이재명후보는 1기 신도시 재건축 지원을 공약하며 주택공급 목표를 311만 가구로 올려잡았다.

반면 윤석열 후보는 공공의 역할을 최소화했다. 공공주도로 짓겠다는 50만가구도 '원가주택', '역세권 첫집'이란 이름의 분양 주택으로 공급된다. 즉 시장경제를 옹호하는 정당 답게 '임대주택→소형 공공분양주택→중형 민간분양주택'으로 이어지는 '주거 사다리' 방식을 도입한 것이다. 특히 재건축·재개발 활성화라는 우파 정당의 전통적 시장경제주의를 중심으로 했다.

안철수 후보 역시 250만가구중 100만구에 대해 공공이 짓는 토지임대부 '안심주택'으로 공급한다는 방침이다. 윤석열 후보와 비슷한 분양형 주택이지만 공공주택 수를 두배로 늘려 중도를 택했다는 차이가 있다.

이재명 후보에게 '좌파적' 정치철학이 돋보인 부분은 단연 '국토보유세'다. 이재명 후보는 100만가구 공공주택 건설을 위한 재원 대책으로 국토보유세 추가 징수를 추진했다. 이는 이미 경기지사 시절부터 꾸준히 주장해왔던 것인데 대선 공약에 포함되면서 더욱 구체화됐다.

우선 토지공개념을 담은 법률을 제정하고 이를 기반으로 국토보유세를 신설한다. 노무현 정부 당시 신설된 종합부동산세가 고가주택에 집중 과세되는 것과 달리 국토보유세는 말그대로 전국 모든 토지에 부과된다. 누진제 적용으로 많은 땅을 가진 소유자는 많이 내고 적은 땅을 가진 사람은 적게 내는 구조다. 토지공개념에 따라 유휴토지에 강도 높게 부과하던 세금을 전국토에 부과하겠다는 것이다.

아직 공약 상태라 상세한 세금 규모는 나오지 않았지만 종부세처럼 수백만원 수준은 되지 않을 것이란 분석이 많다. 다만 일단 국토보유세가 신설되면 시행 이후 공시가격 현실화처럼 과표 인상으로 세금이 큰 폭으로 올라갈 가능성은 배제할 수 없다.

반면 윤석열 후보와 안철수 후보는 부동산 세금에 대한 경감을 선언한 상태다. 윤석열 후보는 종합부동산세에 대해 '폐지까지 염두에 둔 재조정'을 언급했으며 다주택자에 대한 출구를 열어주기 위한 양도세 완화 또는 비과세 연장 등을 공약했다. 안 후보는 중국인을 겨냥한 '외국인 투기세' 신설 방안을 내놨다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

◆ 대선레이스 후반부, 똑같아진 부동산공약...세금말고 차이 없어

이같은 후보들의 성향별 공약은 대선 레이스 후반에 접어들면서 완전히 무너지고 있다. 대부분의 개발공약이 똑같아진데다 대놓고 공약 베끼기도 이어지고 있는 추세다. 특히 이재명 후보가 시장경제적인 윤석열 후보 공약을 따라가는 모양새다. 문재인 정부의 부동산정책이 실패했다며 사과했던 이 후보는 기본소득을 비롯해 경제·사회 분야 공약에선 여전히 성향을 포기하지 않고 있지만 부동산에서만큼은 윤석열 후보와 똑같은 시장중심의 공약을 내놓고 있는 상황이다.

우선 이재명 후보는 윤석열-안철수 후보가 먼저 내놨던 재건축·재개발 규제완화를 공식 공약했다. 지난 23일 발표한 수도권 공약에서 이 후보는 재건축·재개발 사업의 활성화를 위해 안전진단 기준을 완화하는 특별법 제정을 언급하며 규제 완화를 본격 추진키로 했다. 특히 윤석열 후보가 '선점'했던 1기 신도시에 대한 재건축 지원을 약속한 바 있다.

꽉 막힌 주택담보대출에 대책도 결국 이재명 후보가 윤석열 후보를 따라왔다. 윤 후보는 담보인정비율(LTV)을 생애최초 주택구입자에 한해 80%까지 완화하겠다는 공약을 내놨다. 이는 가계부채 확대와 집값 상승을 우려하는 문재인 정부의 시책과는 배치되는 공약이다. 과거 야권 시절 민주당은 박근혜 정부의 잇단 주택담보대출 확대에 대해 '빚내서 집사라고 조장한다'며 비판했다. 하지만 결국 성난 부동산 민심을 달래려는 전략 아래 이 후보의 공약도 크게 바뀐 것으로 분석되고 있다.

국토보유세로 대변되는 '징벌적 부유세'를 공약했던 이재명 후보지만 종합부동산세에 대해서는 윤·안 두 후보와 보조를 맞췄다. 정부가 3월 중 올해 부과할 1주택자 종합부동산세 조정 입장을 밝히자 곧장 '감사하다'고 표현하며 종부세 완화에 환영하는 의사를 보였다. 종부세 과표의 2020년 공시가 활용을 요구하는 윤석열 후보와 같은 입장이다.

반면 양도세 완화까지 내건 윤 후보와 달리 이 후보는 양도세에 대해서는 별다른 입장을 밝히지 않고 있다. 다만 종부세가 애초 부유세 개념으로 도입됐고 이명박 정권이 사실상 무력화시킨 것을 문재인 정부가 되살린 점을 감안할 때 적지 않은 폭의 입장 변화로 보여진다.

이처럼 표심만을 따라 움직이는 대선 후보들의 공약에 대해 비판적인 시각도 늘고 있다. 당장 5년간 250가구, 311만가구를 공급할 수 있겠냐는 지적이다. 과거 박근혜 대통령은 대선때 임기 5년 동안 행복주택 40만가구 공급을 공약했고 취임직후부터 공급을 위한 부지확보에 들어갔다. 하지만 결국 2022년까지 사업승인된 행복주택은 13만6000가구며 공급물량도 대부분 수도권 택지지구에 공급된 소형주택이다. 행복주택의 당초 설계안인 역세권이나 도심과 가까운 소형주택은 2800여가구 밖에 공급되지 않은 상태다.

재원 역시 문제가 된다. 특히 이재명 후보가 공약한 공공주택 100만가구는 결국 나랏돈으로 지어야 하지만 이에 대한 재원 대책은 신설될 국토보유세 말고는 뚜렷하지 않다. 노무현 정부 당시 그린벨트를 풀어 임대주택을 짓는 'GB지구'(훗날 보금자리주택)는 절반 가까이를 분양하고 그 수익으로 임대주택을 짓는다는 원칙이 있었지만 지금은 그런 재원조달방안이 없다. 결국 국토보유세를 비롯한 부동산 관련 세금을 높여 재원으로 활용할 수밖에 없을 것이란 진단이 나오는 이유다.

윤석열 후보의 주택시장 '양적완화'에 대해서도 지적이 나온다. 세금을 내리고 재건축·재개발을 확대하면 집값을 자극할 수 있다는 이유에서다.

이재명 후보의 공약을 윤석열 후보가 따라간 용적률 500% 상향에 대해서도 비판의 목소리가 높다. 도심부나 역세권의 건물을 빽빽하게 지어올려 도시계획 자체가 엉망이 될 수 있다는 이야기다. 이와 함께 4종 일반주거지역 신설, 도심내 소규모 공공택지 조성은 지방자치단체의 고유 업무로 대선 후보들이 내놓을 공약이 아니라는 지적도 나온다. 김준형 명지대 교수는 "일정면적 이하 공공택지 지정은 지자체장의 권한인데 대선후보들이 거론할 사항이 아니다"며 "결국 정부가 지자체에 강제하는 수밖에 없는데 그전에 지자체와 합의가 필요한 부분"이라고 말했다.

무엇보다 세 후보 모두 비슷한 공약이 나온 점에 대해서도 의심의 눈초리가 짙다. 특히 민주당의 경우 노무현-문재인 정부에서 일관되게 추진했던 시장 수요 억제 방향을 이재명 후보가 단숨에 바꾼다는 점이 지적되고 있다. 한 건설업계 관계자는 "주택공급이 충분하다던가 재개발, 특히 재건축이 집값을 올린다고 지적했던 민주당이 입장을 바꾼 것에 대해 믿기 어렵다"며 "또 5년 동안 행복주택도 제대로 공급이 되지 않았는데 정부 공급목표를 넘어서는 주택공급이 공약대로 이뤄질 것이란 기대감은 높지 않은 상황"이라고 말했다.

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[GAM] 비만약 '젭바운드가 오젬픽 눌러' 이 기사는 12월 20일 오후 3시17분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다. [서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 비만약 시장이 급팽창하는 가운데 일라이 릴리(LLY)의 젭바운드(Zepbound)가 매출 1위 상품인 노보 노디스크의 오젬픽(Ozempic)보다 강한 체중 감량 효과를 보였다는 연구 결과가 나와 주목된다. 2030년 1000억달러로 예상되는 시장에서 일라이 릴리가 강한 입지를 구축할 가능성이 확인된 데다 알츠하이머 치료제를 포함한 그 밖에 신약에 대한 기대가 맞물리면서 매수 심리를 자극하는 모습이다. 주요 외신에 따르면 젭바운드와 노보 노디스크의 또 다른 비만약 위고비(Wegovy)의 효과를 검증하기 위한 72주간의 실험에서 젭바운드가 20%의 체중 감량 효과를 나타냈고, 위고비는 14%의 감량을 기록했다. 위고비는 오젬픽과 핵심 성분이 동일하다. 때문에 젭바운드의 비만 치료 효과가 오젬픽을 앞지른다는 계산이 가능하다고 업계 전문가들은 말한다. 이번 연구 결과에 의료계가 의미를 두는 이유는 젭바운드의 체중 감량 효과가 현격하게 클 뿐 아니라 부작용이나 환자의 편의 측면에서도 높은 점수를 받았기 때문이다. 체중 감량 효과가 크다 해도 불면증이나 탈모 등 심각한 부작용이 발생하면 환자나 의료계에서 긍정적인 반응을 얻기 힘들고, 매출 성장 역시 기대할 수 없다. 이번 실험 결과 젭바운드가 두 가지를 모두 충족시켰다는 평가가 나오면서 투자은행(IB) 업계에서도 일라이 릴리의 매수 추천이 꼬리를 모는 모양새다. 젭바운드를 투여하는 비만 환자 [사진=블룸버그] 이번 결과에 월가가 조명을 집중하는 이유는 비만약 시장 규모가 중장기적으로 고성장할 것으로 기대를 모으기 때문이다. 골드만 삭스는 최근 보고서를 내고 전세계 비만약 시장 규모가 2030년 1000억달러에 이르는 시나리오를 제시했다. 2023년 시장 규모는 19억2000만달러로 파악됐다. 골드만 삭스의 예상이 적중한다면 불과 7년 사이 비만약 매출액이 52배 늘어난다는 계산이 나온다. 오젬픽 [사진=블룸버그] BMP 캐피탈 마켓은 이보다 강력한 청사진을 제시했다. 전세계 비만약 시장 규모가 2033년 1500억달러에 이른다는 시나리오다. 각 업체가 제공한 데이터와 외신에 따르면 최근까지 비만약 시장에서 1위 상품은 오젬픽이다. 2023년 132억달러에 달하는 매출을 달성, 31억달러의 실적을 낸 위고비를 현격한 차이로 따돌리고 명실상부 1위를 차지했다. 젭바운드는 2023년 11월 본격 출시됐다. 판매를 개시한 뒤 첫 한 달 동안 약 1500만달러의 매출액을 기록했다. 2024년 들어서도 오젬픽이 지속적인 매출 성장을 보이며 GLP-1 계열 비만 치료제 시장에서 약 55%의 점유율을 차지했다. 위고비가 25%의 점유율을 나타냈고, 젭바운드는 여전히 출시 초기에 해당하기 때문에 시장 점유율이 제한적인 상태다. 본래 오젬픽은 제2형 당뇨병 치료제로 개발됐고, 지난 2017년 미국 식품의약청(FDA)으로부터 해당 의약품으로 승인을 받았다. 하지만 비만 치료 효과가 확인되면서 비만약으로 유명세를 타고 있고, 젭바운드와 위고비는 처음부터 비만 치료 목적으로 개발됐다. 시장 전문가들은 최근까지 비만 치료제라고 할 때 사람들이 가장 먼저 떠올리는 약이 오젬픽이지만 젭바운드를 찾는 수요가 빠르게 늘어날 수 있다는 데 입을 모은다. 주요 외신에 따르면 2024년 3분기 젭바운드의 매출은 12억6000만달러로 집계됐다. 이는 월가가 기대했던 16억9000만달러에 미달하는 결과다. 시장 전문가들은 도매 재고 물량이 줄어든 데 따라 매출이 예상치에 못 미쳤다고 설명한다. 젭바운드는 수급 불균형으로 인해 최근까지 미국 식품의약청(FDA)의 '공급 부족 의약품 데이터베이스'에 기재돼 있다. 이와 함께 일라이 릴리가 적극적인 홍보와 마케팅에 나서지 않은 점도 매출 부진의 배경으로 꼽힌다. 지난 10월 3분기 실적을 발표했을 때 젭바운드의 판매 실적이 투자자들의 기대치에 못 미친 것으로 나타나면서 일라이 릴리 주가가 하락 압박을 받기도 했다. 상황은 크게 달라질 전망이다. 젭바운드의 체중 감량 효과가 확인된 데다 일라이 릴리가 유통망을 크게 확대하고 나섰다는 소식이다. 시장 전문가들은 오젬픽과 젭바운드의 핵심 성분인 GLP-1의 적용 대상이 확대되면서 시장 영역이 커질 가능성에 무게를 둔다. JP모간은 보고서를 내고 GLP-1이 체중 감량 뿐 아니라 수면 무호흡증과 관절염, 만성 신장 질환, 알츠하이머, 특정 형태의 중독 등 다양한 분야에 적용될 가능성이 열려 있다고 주장했다. 아울러 심장 질환 리스크를 떨어뜨리는 효과도 기대된다고 전했다. 일라이 릴리가 GLP-1 약품을 생산하기 위한 제조 시설에 대규모 투자를 강행하는 움직임도 잠재적인 적용 확대 가능성과 무관하지 않다는 분석이다. 지난 4월 업체는 넥서스 파커수티컬스의 신축 생산라인을 인수하기로 했다고 발표한 바 있다. 시장 전문가들은 GLP-1 약품의 수요가 가파르게 늘어난 데 따른 대응으로 해석했다. 이어 10월 업체는 45억달러를 투자해 '릴리 메디신 파운드리(Lilly Medicine Foundry)'라는 이름의 리서치 시설을 건축할 계획이라고 밝혔다. 제조 설비에 이어 임상 실험을 위한 파이프라인을 구축하려는 움직임으로 풀이된다. 미국 온라인 투자 매체 모틀리 풀은 일라이 릴리가 장기적인 관점에서 성장 포석을 두는 데 커다란 의미를 실었다. 넥서스 파머수티컬스에게서 인수한 설비는 2025년 이후에나 본격적인 가동이 가능하고, 릴리 메디신 파운드리 역시 2027년 개설할 예정이다. 당장 급성장하는 비만 치료제 시장에서 매출을 확대하는 데 만족하지 않고 10년 앞을 내다보고 시장 입지를 강화하기 위한 전략을 세우는 움직임이 투자자들에게 성장 가능성에 대한 신뢰를 제공한다는 평가다. shhwang@newspim.com 2024-12-23 14:36