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李·尹대선후보 잇단 1기 신도시 '리모델링-재건축' 공약...'안전진단' 벽이 관건

기사입력 : 2022년01월25일 10:52

최종수정 : 2022년01월25일 10:52

1기 신도시, 구조안전 중심 재건축 안전진단 통과 어려워

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 모두 30만명이 거주하는 수도권 1기 신도시에 대한 대통령 후보들의 구애가 이어지고 있다. 윤석열 후보에 이어 이재명 후보도 입주 30년차를 맞은 분당을 비롯한 1기 신도시에 대해 재건축, 리모델링 사업 추진을 공약한 것. 이 후보도 윤 후보와 마찬가지로 원활한 재건축, 리모델링을 위해 안전진단 기준을 완화하고 용적률(대지면적대비 건물연면적 비율)을 상향해주는 제도 개선을 추가로 내세웠다.

전문가들이나 업계에서는 그 필요성에 대해선 공감하고 있다. 10년 후면 '슬럼'(Slum:도시에서 주거, 경제, 치안이 극도로 나빠진 지역) 입성이 예상되는 만큼 선제적 리뉴얼이 필요하다는 것이다. 하지만 현실적으로 1기 신도시 재건축은 추진이 어려울 것이란 전망이 많다. 무엇보다 1기 신도시 아파트들은 안전진단 기준을 획기적으로 개선하지 않는 한 재건축 대상인 D나 E등급을 받기 힘들 것이란 예상에서다.

25일 부동산업계 및 건설업계에 따르면 여야 대선 후보들이 잇따라 밝힌 1기 신도시 재건축·리모델링 활성화 방안에 대해 시장 활황효과만 줄 뿐 실제적인 사업이 추진되기 어려울 것이란 진단이 많다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 1기 신도시 모습 2022.01.25 donglee@newspim.com

◆ 1기 신도시 재건축...현행 안전진단 기준으론 불가능 

윤석열 후보는 지난 6일 분당·일산·평촌·산본·중동 수도권 1기 신도시 5곳에 10만가구 추가 공급계획을 발표하며 이를 위해 당선되면 1기 신도시 재정비를 위한 특별법을 만들어 용적률 상향을 비롯해 행정 절차를 신속하게 진행하겠다는 의사를 밝혔다.

이어 이재명 후보는 지난 24일 수도권 공약을 발표하는 자리에서 1기 신도시 특별법을 만들어 재건축·재개발 안전진단 기준과 리모델링 안전성 검토기준 등을 완화하겠다고 약속했다. 이 후보는 신도시 재건축·재개발에 대해서도 용적률 500%까지 허용되는 4종 일반주거지역을 적용하고 종상향 등의 인센티브를 부여해 재건축을 활성화한다는 방침이다. 그는 "인허가를 신속히 진행해 시간과 비용을 줄이겠다"며 "리모델링은 가구 수 증가와 수직 증축으로 사업성을 높일 것"이라고 말했다.

이에 대해 시장 전문가들은 실제 사업 실현보다는 집값을 높일 수 있는 기대심리만 주는 공약이라고 진단하고 있다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 1기 신도시는 지난 1990년대 초중반 입주를 완료했다. 이에 따라 경기도 재건축 안전진단 신청 연한이 30년이 다가오고 있는 상태다. 아울러 30년 노후 주택인 만큼 주거환경 개선에 대한 주민들의 열의가 높다. 이 점을 노린 공약으로 해석하고 있다.

이명훈 한양대학교 도시대학원 교수는 "표심을 위해 나온 공약인 건 맞지만 1기 신도시에서 '리뉴얼'이 필요한 것은 사실"이라며 "재건축의 길을 열어줄 필요가 있을 것"이라고 말했다.

다만 1기 신도시에서 조속한 재건축이 진행될 가능성은 높지 않은 것으로 분석된다. 우선 안전진단 기준을 대폭 손봐야하기 때문이다. 문재인 정부는 재건축 기대심리를 제어하기 위해 지난 2018년 재건축 안전진단 기준을 바꿨다. 이 가운데 구조안전성을 기존 20%에서 50%로 대폭 올렸다. 이 때문에 이후 안전진단을 통과한 재건축 아파트는 찾아보기 어려운 상황이다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 2022.01.25 donglee@newspim.com

업계 관계자는 지난 90년대 초반 지어진 1기 신도시 아파트들은 지금도 큰 하자가 없는 상황으로 현행 구조안전성 기준이 높은 안전진단으로는 재건축 등급인 D나 E등급이 나올 가능성이 거의 없을 것으로 내다보고 있다. 1기 신도시 가운데 재건축 안전진단을 신청한 단지는 아직 없다.

◆ 안전진단 기준 완화될까?...업계 "대세이긴 하지만 선거 끝나야 알 것"

이에 윤 후보와 이 후보는 특별법을 마련해 안전진단 기준을 낮춘다는 방침이다. 이명박·박근혜 정부 시절처럼 구조 안전성을 낮추고 현행 15%인 주거환경 부문을 다시 높이는 방안 등이 거론되고 있다. 이명훈 교수는 "구조안전성 만을 매개로 재건축 여부를 결정한다는 것은 결국 재건축을 '웬만하면 하지말라'는 의미밖에 되지 않는다"며 "주거환경과 도시계획 개선을 위해서라도 재건축 안전진단을 수정해야할 필요가 있다"고 말했다.

용적률 상향은 어렵지 않은 제도 개선으로 꼽힌다. 박원순 시장시절 서울시도 역세권 활성화 사업을 추진하며 용도지역 종 상향을 인센티브로 제시한 바 있다. 만약 이재명 후보의 주장대로 4종 일반주거지역을 신설해 용적률 500%를 적용하면 현행 용적률이 160~220%인 1기 신도시 재건축이 탄력을 받을 것으로 예측된다.

입주 15년차 이후부터 신청할 수 있는 리모델링사업은 별다른 영향을 주지 않을 것으로 예측된다. 대부분의 1기 신도시가 재건축 연한인 30년에 다가오고 있는데다 리모델링은 수익성면에서 큰 효과를 얻기 어려울 것이란 인식이 퍼져 있기 때문이다.

더욱이 현행 리모델링은 수직증축보다 수평증축을 하게 되는데 이 경우 단지 배치가 엉망이 되고 지하주차장이 대부분 갖춰진 1기 신도시에서는 주차장 확장도 불가능하다는 지적이 나온다. 그동안 분당을 비롯해 일부 신도시 단지에서 리모델링을 추진했지만 재건축을 할 수 있는 상황에서 굳이 리모델링을 선택할 단지는 찾아보기 어려울 것이란 게 전문가들의 이야기다.

결국 1기 신도시 재건축은 안전진단 기준이 얼마나 완화되느냐에 달린 것으로 분석된다. 한 건설업계 관계자는 "실제로 안전진단 기준이 완화될지는 두고봐야 알 것"이라며 "민주당의 경우 노무현 정부 이후 문재인 정부나 박원순 서울시장이나 모두 재건축에 대해 줄곧 규제를 했는데 갑자기 이번 대선을 앞두고 입장을 바꾼 것이라 믿기 어려운 것이 사실"이라고 말했다.

일각에서는 실제 재건축 활성화보다 기대심리를 확산해 표심을 자극하는데 촛점이 맞춰진 공약이란 진단을 내놓고 있다. 재건축이나 리모델링 같은 '호재'를 던져 줌으로써 신도시 주민들을 자극하고 있다는 것이다. 하지만 이 경우 재건축 발 수도권 집값 상승이 일어날 경우 집값 안정을 주장하고 있는 양 후보 특히 이재명 후보에게 부담이 될 수 있다.

 

donglee@newspim.com

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LH "윗집 발망치 소리, 내년부터 끝" [세종=뉴스핌]김정태 건설부동산 전문기자= 지난 21일 한국토지주택공사(LH)의 주택성능연구개발센터(HERI). 세종시에 위치한 이곳에는 주택 성능을 시험할 수 있는 여러 시험동이 있지만, 5층짜리 실제 아파트 건물 한 동이 눈에 들어왔다. 출입구 한켠에는 'db35lab(데시벨 35 랩)'이란 영문과 숫자 표기가 부착돼 있었다. 아파트 1층 내부에 들어가야 이 표기의 의미를 알게 됐다. 이는 LH가 층간소음 1등급 기준인 37데시벨보다 낮은, 도서관처럼 조용한 집으로 만들겠다는 의지를 담은 층간소음기술연구소의 시험동 이름이다. 층간소음 등급별 시연 모습 [사진=국토부기자단 공동] 거실에 설치된 대형 모니터 화면에는 2층의 층간소음을 일으킬 수 있는 런닝머신, 책상과 의자, 공 등의 도구들이 보였다. 우선 화면을 통해 윗층에서 아래층에 전달되는 성인의 발걸음 소리를 들려줬다. 말 그대로 '발망치' 소리였다. 들려오는 소음은 49데시벨로 4등급 수준이다. 층간소음의 기준이 제대로 정립되지 않은 2005년 전에 지어진 공동주택의 경우 일부에서 이러한 불편함을 느낄 수 있는 중량충격음이다. 이번에는 실제로 윗층에서 걷는 소리를 듣는 순서였는데, 귀를 쫑긋 세우지 않고서는 소음을 느끼기 어려웠다. 미세한 진동음이 들리긴 했지만, 불편한 수준은 아니었다. 이어 1m 높이에서 3kg 무게의 공을 떨어뜨리는 실험도 시연됐다. 이는 아이들이 뛰어다니는 중량충격음으로, 역시 4등급 수준에서는 참기 어려운 소음과 진동이 느껴지지만, 이곳의 실제 시연에서는 역시 진동음이 확 줄었다. 의자 끄는 소리는 비교적 가볍고 딱딱한 충격음이어서 경량충격음이라고 하는데 4등급 수준에서는 참기 어려울 정도로 불편했지만, 실제 시연에서는 거의 들리지 않을 정도로 충격음이 전달되지 않았다. 이처럼 층간소음이 획기적으로 줄어든 데는 1등급 기준인 37데시벨에 맞춘 성능으로 시공된 바닥 때문이었다. 기존 슬래브 두께보다 두꺼운 250mm로 시공하고, 그 위에 40mm 복합완충재와 30mm 고밀도몰탈 및 와이어 메쉬 등을 함께 깔아 놓은 바닥재다. 공동주택 층간소음 저감기술은 2023년부터 개발되기 시작했으나, 슬래브 두께는 210mm로 상대적으로 얇고 낮은 등급의 완충재와 일반 몰탈을 적용해 3등급 수준에 머물렀으나, 이를 매년 개선해 온 결과 올해 1등급 기준을 충족하게 됐다. LH는 이러한 기술 개발을 실험동 연구에 그치지 않고, LH 공동주택 각 현장에 실증 시공을 하면서 실증 결과 데이터를 쌓아왔다. LH가 층간소음 저감기술을 처음으로 적용한 단지는 양주회천 A15블록으로, 당시 3등급 수준이었으나 지난해에는 평택고덕 ab57-2블록에 2등급 수준으로 끌어 올려 적용했다. LH 연구원 관계자는 "이 같은 1등급 기준을 달성하기 위해 2022년부터 지속적으로 관련 기술과 공법을 연구해 왔다"면서 "47개의 기술 모델 개발과 총 1347회에 걸친 실증을 거쳐 자체 1등급 기술 모델을 정립해 내년부터 주택 설계에 본격적으로 적용할 예정"이라고 설명했다. 다만, 이 같은 1등급 기준 설계로 분양가 상승의 요인이 되는 것은 사실이다. 기존 공동주택 24평형(전용면적 59㎡) 기준으로 가구당 300만~400만 원의 공사비가 더 소요되는 것으로 LH는 추정하고 있다. 정운섭 LH 스마트건설본부장은 "층간소음 1등급 설계 적용 때문에 수분양자의 분양가 상승 부담으로 돌아가지 않도록 자체 원가절감과 함께 정부 재정 지원을 요청한 상태"라면서 "지속적인 기술 개발로 공사비 상승의 주요인인 슬래브 두께를 슬림화하면서도 1등급 기준을 충족할 수 있도록 할 계획"이라고 말했다. 층간소음감지기를 통해 경고 알람이 뜨는 월패드 시연 장면 [사진=국토교통부기자단 공동] 층간소음 1등급 설계는 새로 짓는 공동주택에서만 가능하다. 때문에 구축에서는 이러한 혜택을 누리기 어렵다. LH는 이를 보완하는 방안으로 층간소음 감지기를 IT업체와 협력해 개발 중이다. 바닥에 여러 차례 충격을 줄 경우, 층간소음 감지기의 센서가 작동해 해당 세대 월패드를 통해 주의를 당부하는 알람이 뜨도록 하는 장치다. 정승호 LH 스마트주택기술처 팀장은 "구조적으로 층간소음을 줄일 수는 없겠지만, 층간소음을 일으키는 기준을 해당 세대에게 알림으로써 아래층 이웃과의 분쟁을 줄일 수 있도록 고안한 장치"라고 말했다. 실제 이날 시연은 기존 공동주택에 적은 비용으로도 층간소음을 저감시킬 수 있다는 점에서 팸투어에 참여한 국토교통부 기자들에게 큰 호응을 얻었다. 층간소음 1등급 바닥구조 [사진=뉴스핌DB] LH는 바닥에서 발생하는 층간소음에 국한하지 않고, 옆 세대와의 벽간소음, 화장실 배관 소음 등 공동주택에서 발생하고 있는 다양한 생활소음 저감 방안도 마련하고 있다. 벽간소음을 저감하는 소음 차단 성능 1등급 벽체 구조는 2019년 11월부터 이미 설계에 반영한 바 있다. 내년부터는 화장실 배관이 아래층을 통하지 않고 각 세대 내에서 설치되는 자체 배관을 적용해 배관을 통해 전달되는 소음도 줄여나간다는 계획이다. 또 내구성이 좋은 장수명 주택, 수요자의 취향에 맞게 가변형 평면 구성이 가능한 라멘 구조 주택, 레고처럼 조립·건설하는 모듈러 주택 등 주택 건설의 새로운 대안으로 부상하는 주택 유형에도 층간소음 1등급 접목 방안을 모색해 적용 범위를 지속적으로 확대해 나가기로 했다. LH는 층간소음 저감 기술 저변을 민간으로 확산해 나간다는 방침이다. 우선, 민간의 고성능 신기술을 발굴하고, 다양한 1등급 기술 요소의 시장화를 지원한다는 방침이다. 올해에는 층간소음 기술 마켓을 통해 6개의 고성능 기술을 발굴했으며 LH 공공주택 현장에서 그 성능을 검증해 상용화를 추진하고 있다. LH는 층간소음 1등급 적용 확산을 위해 db35lab을 내년 3월부터 전면 개방하기로 했다. 자체 층간소음 시험 시설이 없는 중소기업에 데시벨 35랩을 테스트베드로 제공해 기술 개발을 지원한다는 것이다. LH는 또 그간 개발해 온 층간소음 저감 기술 요소와 시공법, 실증 결과를 중소 민간 건설사들과 공유할 계획이다. 더불어 자체 기술 개발과 층간소음 저감 시공·품질관리에 어려움을 겪는 건설사들에 대한 기술 지원도 아끼지 않겠다는 입장이다. 이날 이한준 LH 사장은 "2년 전 취임 당시 제일 먼저 강조한 게 층간소음 문제 해결을 약속한 것이었다"면서 "내년부터는 LH가 짓는 모든 아파트에 1등급 기준을 적용해 국민 일상의 생활 고통을 덜어주는 데 앞장서겠다"고 말했다. 그러면서 "궁극적으로는 벽식 구조의 공동주택에서 벗어나 라멘(기둥식) 구조와 모듈러에도 층간소음 1등급 기준을 적용해 100년 이상 가는 장수명 주택의 근간을 마련하겠다"고 덧붙였다. dbman7@newspim.com 2024-11-24 11:00
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기후동행카드, 고양·과천도 30일부터 [서울=뉴스핌] 이경화 기자 = 서울시는 '기후동행카드'가 오는 11월 30일 첫 차부터 고양시와 과천시까지 서비스를 확장한다고 21일 밝혔다. 이로써 서울~고양~과천을 오가는 시민들도 월 5만~6만원대로 기후동행카드의 무제한 혜택을 받을 수 있게 된다. 지난 1월 27일 서울 지역을 대상으로 출발한 기후동행카드는 3월 30일 김포골드라인, 8월 10일 진접선·별내선까지 확대됐다. 서울 공동생활권인 인구 100만의 대규모 도시 고양시와 지리적으로 서울시와 경기남부의 길목에 위치한 과천시까지 연결됨에 따라 수도권으로 본격 확대되는 계기가 될 것으로 시는 기대한다.  서울 외 지역 기후동행카드 이용 가능 도시철도 구간 [이미지=서울시] 서울시와 고양시, 과천시는 지난해 2~3월 기후동행카드 참여 업무협약을 체결한 이후 후속 논의를 통해 구체적인 시행방안을 마련하고 11월 30일 고양시(3호선·경의중앙선·서해선), 과천시(4호선)의 기후동행카드 참여를 확정지었다. 관계기관들과 함께 시스템 개발·최종 점검을 완료했다. 이번 확대로 3호선은 고양시 일산서구 대화역에서 서울시 송파구 오금역까지 모든 역사(44개)에서 기후동행카드를 이용할 수 있게 된다. 경의중앙선은 고양시 일산서구 탄현역에서 구리시 구리역까지 34개 역사, 서해선은 고양시 일산서구 일산역에서 서울시 강서구 김포공항역까지 7개 역사, 4호선은 남양주시 진접역에서 과천시 정부과천청사역사까지 34개 역사에서 기후동행카드를 이용할 수 있다. 이에 더해 현재 기후동행카드 서비스 범위에 이미 고양시를 경유하는 서울 시내버스 28개 노선과 과천시를 경유하는 6개 노선이 포함돼 있음을 고려하면 서울과 고양·과천을 통근·통학하는 약 17만 시민의 이동 편의가 더욱 증진될 것으로 보인다.  또 이용범위가 대폭 확대되면서 과천·고양 등 시민들도 기후동행카드의 다양한 문화 혜택을 동일하게 누릴 수 있다. 과천시 4호선 확대로 대공원역도 기후동행카드를 이용할 수 있는 만큼 방문 시 서울대공원 50% 할인 등 혜택을 참고하면 된다.  기후동행카드는 올해 1월 23일 서비스 시작 이후 70일 만에 100만 장이 팔리는 등 시범사업 단계부터 큰 호응이 확인된 바 있다. 7월부터 본사업에 들어가면서 청년할인권·관광객을 위한 단기권 등 다양한 혜택이 더해졌다. 평일 최대 이용자가 65만명이 넘어가는 등 인기가 지속되고 있다. 서울시는 고양·과천 지하철 적용을 시작으로 수도권 시민들에게도 실질적인 혜택을 제공할 수 있도록 관련 협의·시스템 개발 검토를 적극 추진할 계획이다. 향후 기후동행카드의 무제한 확장을 위한 타 경기도 지자체와의 논의 역시 급물살을 탈 것으로 기대된다고 시는 덧붙였다.  기후동행카드를 이용하려면 안드로이드 기반 휴대전화에서 '모바일티머니' 앱을 무료로 다운받아 충전하면 된다. 실물카드는 서울교통공사 1~8호선 고객안전실, 지하철 인근 편의점 등에서 구매한 후 서울교통공사 1~8호선, 9호선, 신림선·우이신설선 역사 내 충전기에서 권종을 선택·충전 후 사용할 수 있다.  기후동행카드의 고양시, 과천시 확대 등에 관한 자세한 내용은 고양시(031-909-9000), 과천시(02-3677-2285), 서울시 120 다산콜센터로 문의하면 된다. 윤종장 서울시 교통실장은 "김포·남양주·구리에 이어 고양·과천 확대로 경기도 동서남북 주요 시군까지 기후동행카드의 무제한 대중교통 혁신이 이어지고 있다"며 "교통비 절감·생활 편의·친환경 동참 등 일상 혁명을 수도권 시민들까지 누릴 수 있도록 수도권 지역 서비스 확대·편의 향상에 총력을 기울이겠다"고 말했다.  kh99@newspim.com 2024-11-21 11:15
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