[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 모두 30만명이 거주하는 수도권 1기 신도시에 대한 대통령 후보들의 구애가 이어지고 있다. 윤석열 후보에 이어 이재명 후보도 입주 30년차를 맞은 분당을 비롯한 1기 신도시에 대해 재건축, 리모델링 사업 추진을 공약한 것. 이 후보도 윤 후보와 마찬가지로 원활한 재건축, 리모델링을 위해 안전진단 기준을 완화하고 용적률(대지면적대비 건물연면적 비율)을 상향해주는 제도 개선을 추가로 내세웠다.

전문가들이나 업계에서는 그 필요성에 대해선 공감하고 있다. 10년 후면 '슬럼'(Slum:도시에서 주거, 경제, 치안이 극도로 나빠진 지역) 입성이 예상되는 만큼 선제적 리뉴얼이 필요하다는 것이다. 하지만 현실적으로 1기 신도시 재건축은 추진이 어려울 것이란 전망이 많다. 무엇보다 1기 신도시 아파트들은 안전진단 기준을 획기적으로 개선하지 않는 한 재건축 대상인 D나 E등급을 받기 힘들 것이란 예상에서다.

25일 부동산업계 및 건설업계에 따르면 여야 대선 후보들이 잇따라 밝힌 1기 신도시 재건축·리모델링 활성화 방안에 대해 시장 활황효과만 줄 뿐 실제적인 사업이 추진되기 어려울 것이란 진단이 많다.

◆ 1기 신도시 재건축...현행 안전진단 기준으론 불가능 

윤석열 후보는 지난 6일 분당·일산·평촌·산본·중동 수도권 1기 신도시 5곳에 10만가구 추가 공급계획을 발표하며 이를 위해 당선되면 1기 신도시 재정비를 위한 특별법을 만들어 용적률 상향을 비롯해 행정 절차를 신속하게 진행하겠다는 의사를 밝혔다.

이어 이재명 후보는 지난 24일 수도권 공약을 발표하는 자리에서 1기 신도시 특별법을 만들어 재건축·재개발 안전진단 기준과 리모델링 안전성 검토기준 등을 완화하겠다고 약속했다. 이 후보는 신도시 재건축·재개발에 대해서도 용적률 500%까지 허용되는 4종 일반주거지역을 적용하고 종상향 등의 인센티브를 부여해 재건축을 활성화한다는 방침이다. 그는 "인허가를 신속히 진행해 시간과 비용을 줄이겠다"며 "리모델링은 가구 수 증가와 수직 증축으로 사업성을 높일 것"이라고 말했다.

이에 대해 시장 전문가들은 실제 사업 실현보다는 집값을 높일 수 있는 기대심리만 주는 공약이라고 진단하고 있다. 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 5개 1기 신도시는 지난 1990년대 초중반 입주를 완료했다. 이에 따라 경기도 재건축 안전진단 신청 연한이 30년이 다가오고 있는 상태다. 아울러 30년 노후 주택인 만큼 주거환경 개선에 대한 주민들의 열의가 높다. 이 점을 노린 공약으로 해석하고 있다.

이명훈 한양대학교 도시대학원 교수는 "표심을 위해 나온 공약인 건 맞지만 1기 신도시에서 '리뉴얼'이 필요한 것은 사실"이라며 "재건축의 길을 열어줄 필요가 있을 것"이라고 말했다.

다만 1기 신도시에서 조속한 재건축이 진행될 가능성은 높지 않은 것으로 분석된다. 우선 안전진단 기준을 대폭 손봐야하기 때문이다. 문재인 정부는 재건축 기대심리를 제어하기 위해 지난 2018년 재건축 안전진단 기준을 바꿨다. 이 가운데 구조안전성을 기존 20%에서 50%로 대폭 올렸다. 이 때문에 이후 안전진단을 통과한 재건축 아파트는 찾아보기 어려운 상황이다.

업계 관계자는 지난 90년대 초반 지어진 1기 신도시 아파트들은 지금도 큰 하자가 없는 상황으로 현행 구조안전성 기준이 높은 안전진단으로는 재건축 등급인 D나 E등급이 나올 가능성이 거의 없을 것으로 내다보고 있다. 1기 신도시 가운데 재건축 안전진단을 신청한 단지는 아직 없다.

◆ 안전진단 기준 완화될까?...업계 "대세이긴 하지만 선거 끝나야 알 것"

이에 윤 후보와 이 후보는 특별법을 마련해 안전진단 기준을 낮춘다는 방침이다. 이명박·박근혜 정부 시절처럼 구조 안전성을 낮추고 현행 15%인 주거환경 부문을 다시 높이는 방안 등이 거론되고 있다. 이명훈 교수는 "구조안전성 만을 매개로 재건축 여부를 결정한다는 것은 결국 재건축을 '웬만하면 하지말라'는 의미밖에 되지 않는다"며 "주거환경과 도시계획 개선을 위해서라도 재건축 안전진단을 수정해야할 필요가 있다"고 말했다.

용적률 상향은 어렵지 않은 제도 개선으로 꼽힌다. 박원순 시장시절 서울시도 역세권 활성화 사업을 추진하며 용도지역 종 상향을 인센티브로 제시한 바 있다. 만약 이재명 후보의 주장대로 4종 일반주거지역을 신설해 용적률 500%를 적용하면 현행 용적률이 160~220%인 1기 신도시 재건축이 탄력을 받을 것으로 예측된다.

입주 15년차 이후부터 신청할 수 있는 리모델링사업은 별다른 영향을 주지 않을 것으로 예측된다. 대부분의 1기 신도시가 재건축 연한인 30년에 다가오고 있는데다 리모델링은 수익성면에서 큰 효과를 얻기 어려울 것이란 인식이 퍼져 있기 때문이다.

더욱이 현행 리모델링은 수직증축보다 수평증축을 하게 되는데 이 경우 단지 배치가 엉망이 되고 지하주차장이 대부분 갖춰진 1기 신도시에서는 주차장 확장도 불가능하다는 지적이 나온다. 그동안 분당을 비롯해 일부 신도시 단지에서 리모델링을 추진했지만 재건축을 할 수 있는 상황에서 굳이 리모델링을 선택할 단지는 찾아보기 어려울 것이란 게 전문가들의 이야기다.

결국 1기 신도시 재건축은 안전진단 기준이 얼마나 완화되느냐에 달린 것으로 분석된다. 한 건설업계 관계자는 "실제로 안전진단 기준이 완화될지는 두고봐야 알 것"이라며 "민주당의 경우 노무현 정부 이후 문재인 정부나 박원순 서울시장이나 모두 재건축에 대해 줄곧 규제를 했는데 갑자기 이번 대선을 앞두고 입장을 바꾼 것이라 믿기 어려운 것이 사실"이라고 말했다.

일각에서는 실제 재건축 활성화보다 기대심리를 확산해 표심을 자극하는데 촛점이 맞춰진 공약이란 진단을 내놓고 있다. 재건축이나 리모델링 같은 '호재'를 던져 줌으로써 신도시 주민들을 자극하고 있다는 것이다. 하지만 이 경우 재건축 발 수도권 집값 상승이 일어날 경우 집값 안정을 주장하고 있는 양 후보 특히 이재명 후보에게 부담이 될 수 있다.

donglee@newspim.com