"사전청약 물량확대에도 부동산시장 안정화 어렵다"…왜?

기사입력 : 2022년01월20일 06:01

최종수정 : 2022년01월20일 06:01

대출규제에도 매수심리 식지 않아 치열한 경쟁 예상
고양창릉·남양주왕숙·부천대장 등 3기 신도시 선호도 높아
"공급확대, 부동산가격 안정화에 영향 크지 않아"

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 사전청약 공급 물량을 지난해 2배 수준인 7만가구 규모로 늘리는 등 주택공급에 주력하면서 무주택자들의 관심이 높아지고 있다. 특히 올해 처음으로 서울 도심지역 사전청약이 진행될 예정이라 해당 지역은 수백대 일의 경쟁률을 기록할 것으로 예상된다.

공공분양 사전청약과 민간 분양물량을 더하면 올해 서울과 경기도 등 전국에 약 45만 가구가 신규 공급될 전망이다.

다만 공급물량 확대가 부동산 시장 가격 안정화에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 업계는 보고 있다. 금융당국의 가계대출 관리 강화로 거래가 줄었을 뿐, 매수심리가 줄었다고 속단하긴 이르다는 판단이다. 다만 내집 마련을 위해 수도권으로 몰리는 수요자들에게는 심리적 안정감을 심어줄 수 있을 것으로 보인다.

[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2022.01.19 min72@newspim.com

◆ 공공·민간 공급확대…총 45만351가구

20일 국토교통부와 부동산R 114에 따르면 올해 전국에서 총 45만351 가구가 신규로 공급될 예정이다. 공공 사전청약 물량 3만2000 가구와 민간 분양물량 41만8351가구다.

올해 사전청약 물량은 총 7만 가구로 지난해 보다 2배 가량 확대됐다. 특히 올해 사전청약 예정 물량 가운데 4000여 가구는 도심 복합사업 등을 통해 서울에서 최초 공급될 예정이다.

증산4구역은 도심복합사업 후보지 중 가장 큰 규모(16만7000㎡)로 증산역과 불광천이 있어 양호한 주변여건에도 노후 주택이 90%에 달하고 주차공간이 부족해 주거환경이 열악했다. 이번 사업을 통해 4000가구 규모의 대규모 주거단지로 탈바꿈할 전망이다.

방학역 구역은 우이신설 연장선 계획에 따라 더블 역세권역이 형성되는 점을 고려해 주거·상업·문화 기능이 집약된 고밀 복합공간으로 조성될 예정이다.

▲남양주왕숙 ▲인천계양 ▲고양창릉 ▲부천대장 ▲하남교산 등 3기 신도시에서도 1만2000가구 이상 나올 예정이다. 지난해 3기 신도시 물량(9000가구) 보다 40% 이상 확대된 수치다. 3기 신도시의 경우 서울과 인접한 지역인데다 교통망이 잘 갖춰져 있어 실수요자들에게 인기가 많아 경쟁률이 치열할 것으로 보인다.

남양주왕숙이 4500가구로 가장 많은 물량이 공급되며, 고양창릉이 2600가구, 하남교산·남양주양정역세권 2200가구 순이다. 지난해 총 3만8000가구 사전청약 과정에서 공공분양 기준 평균경쟁률이 21대1로 나온 점을 감안하면 인기지역은 수백대 일의 경쟁률도 나올 것으로 전망된다.

공공뿐 아니라 민간에서도 공급물량을 확대할 계획이다. 울지역에서 공급되는 신규 아파트 물량은 지난해보다 85.84% 증가한 4만8589가구로 추정된다. 서울·경기·인천 등 수도권으로 따지면 20만4225가구를 공급할 예정이다.

◆ 고양창릉·남양주왕숙·부천대장 등 실수요자 관심 ↑

청약 대기자들의 가장 많은 관심을 받고 있는 곳은 고양 창릉 지구다. 서울 은평구와 인접해 있고, 3기 신도시 중 하남 교산에 이어 두 번째로 선호도가 높은 지역이다.

지난해 직방이 실시한 선호도 조사 결과 하남 교산(23.4%), 고양 창릉(20.6%), 광명 시흥(19.0%), 남양주 왕숙(18.7%), 과천 과천(16.3%), 인천 계양(14.8%) 순으로 조사됐다.

고양 창릉은 각종 광역교통대책을 통해 교통이 편리한 수도권 서북부 거점도시로 조성된다. 더불어 GTX-A노선이 완공되면 강남까지 약 10분 만에 진입이 가능해진다는 장점이 있다.

남양주 왕숙의 경쟁률도 치열할 것으로 보인다. 74·84㎡ 중형 평형 물량도 1000여 가구로 많은 편이라 사회초년생과 신혼부부들의 수요가 집중될 것으로 예상된다. 부천 대장지구 역시는 마곡지구 등 서울 서북권 직장인들의 수요가 높아 높은 경쟁률이 예상된다.

[서울=뉴스핌] 황준선 인턴기자 = 서울 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 아파트 밀집 지역의 모습. 2022.01.04 hwang@newspim.com

◆ 대출규제·금리인상에 따른 집값 하향 안정세…"공급확대, 영향 크지 않아"

업계에선 공급물량 확대가 부동산시장 가격 안정화에 직접적인 영향을 미치지 못할 것이란 전망이 우세하다. 여전히 수도권에서 내집 마련을 하고자 하는 심리가 강해 수요자들이 몰리고 있는 상황이기 때문이다.

오히려 대출규제나 금리 인상 등 규제 정책이 집갑 안정화에 큰 영향을 미치는 것으로 분석된다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "현재 아파트 가격 상승세가 둔화되는 양상을 보이고 있긴 하지만 이는 대출규제나 금리인상 이슈가 반영됐기 때문"이라며 "올해 역시 부동산 시장 가격에 가장 크게 영향을 미칠만한 변수는 대출규제 완화나 금리 인상"이라고 설명했다.

다만 수도권에서 주택 수요자들이 내집 마련을 하려는 수요가 여전히 많은 상황이라 심리적 안정을 꾀할 수 있을것으로 예상된다.

여 연구원은 "사전청약의 경우 바로 본청약으로 들어가는게 아니라 4~5년이 걸려야 입주 등이 가능하다"며 "지금 당장 집을 사려는 사람들도 사전청약 공급물량이 확대되면 전세시장에 머물면서 사전청약을 기다리는 등 심리적으로 안정감을 받을 수 있을 것"이라고 말했다.

특히 실수요자들의 불안감을 상쇄시키기 위해 장기적으로 사전청약을 해서라고 교통망이 좋은 지역과 입지 조건이 양호한 곳은 꾸준히 공급이 돼야 한다고 조언했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "최근 주택시장은 비교적 대출규제나 금리 인상 여파로 거래가 줄었지만, 공급부족 얘기는 지속되고 있는 상황"이라며 "수도권의 교통망 좋은 지역 등 입지 조건이 양호한 지역이 지속적으로 공급된다는 장기적인 시그널을 줄 필요가 있다"고 말했다.

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"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다. 박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00