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전세대출 풀린다고 하지만…"세입자 하루하루 살얼음판"

서울 갭투자 1년 새 8% 증가…절반이 깡통전세
경기 하남‧수원 중도금 대출 불가 단지 속속 등장
"예비 청약자를 위한 탈출구 마련해야"

  • 기사입력 : 2021년10월22일 07:15
  • 최종수정 : 2021년10월22일 07:15
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[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = "전세자금 대출 못 받을까 봐 계약 서둘러 손해 본 세입자들은 무슨 죄인가요? 지금 와서 대출을 막으면 이삿짐을 놀이터에 풀라는 건가요?"(두 자녀를 둔 30대 무주택자 김모씨)

정부의 오락가락한 대출규제로 인해 실수요자들의 불만의 목소리가 커지고 있다. 가계대출 관리 기조에 따라 시중은행이 각종 대출을 제한한 탓에 세입자와 분양받은 아파트 입주를 포기하는 사례들이 늘어나고 있다.

특히 집값, 전셋값 상승으로 주택담보대출 등이 늘어날 수밖에 없는 상황에서 대출규제까지 강화하면서 실수요자들의 불안심리가 가중되고 있다. 전문가는 금융당국의 오락가락한 대출 규제로 인해 서울과 수도권 전셋값과 매맷값을 자극시키면서 예비 입주자와 실수요자들의 피해를 막을 수 있는 방안을 만들 필요가 있다고 지적했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.21 ymh7536@newspim.com

◆ 시중은행 대출 빗장 풀었지만…주택담보‧신용대출은 중단

22일 금융업계에 따르면 국내 시중은행 5곳(KB국민‧하나‧신한‧우리‧NH농협) 여신 담당자들은 지난 14~15일 금융당국과 잇따라 회의를 연데 이어, 지난 주말 비공식 간담회를 갖고 전세자금 대출과 아파트 집단대출 관리 방안에 합의했다.

시중은행은 전셋값 증액 범위 내에서만 대출 신청을 받기로 했다. 예를 들어 거주하고 있는 주택의 전셋값이 4억원에서 6억원으로 2억원 오른 경우 지금까지는 기존 전세대출이 없는 세입자는 전셋값의 최고 80%인 4억 8000만원까지 대출을 받을 수 있었지만, 앞으로는 증액분인 전셋값 1억원만 대출을 받을 수 있다.

하지만 대출 문턱은 여전히 높다. 증액 대출과 1주택자의 전세 대출도 쉽지 않은 상황이다. 카카오뱅크(카뱅)의 경우 부부 합산 보유 주택이 1주택 이상인 경우, 신규 전월세 보증금 대출을 신청할 수 없다. 또한 카뱅과 다른 금융기관에 전‧월세 보증금 대출을 보유 중인 경우에도 증액 대출은 불가능하다. 여기에 주택담보와 신용대출은 원천적으로 차단됐다.

이런 조치는 전세자금 대출을 활용한 갭투자를 차단하기 위한 초치로 풀이된다. 국토교통부의 '지역별 갭투자 현황'에 따르면 지난해 35.6%였던 서울 갭투자 비율은 올해 43.5%로 집계됐다. 이 가운데 1만7539건(48%)은 전체 거래금액의 70% 이상이 보증금 승계로 이뤄진 것으로 확인됐다.

매매 금액의 70% 이상이 보증금으로 이뤄진 경우 집값 하락 시 집값보다 전세보증금이 높아질 수 있어 보증금 반환이 어려울 위험에 놓일 수 있다. 이를 이른바 '깡통전세'라고 부른다.

올해 서울지역 '깡통전세' 가운데 4582건은 임대보증금이 매매가를 이미 초과한 상태로 거래가 이뤄졌다. 임대보증금과 은행대출로만 구성돼 자기자본은 한 푼도 들이지 않고 집을 산 경우도 4871건이나 됐다.

'깡통전세'는 서울을 비롯해 부산, 대구 울산 세종 등 전국적으로 비중이 상당한 것으로 드러났다. 올해 자금조달계획서를 제출한 거래의 27.9%가 '갭투자'로 이뤄졌는데 이 가운데 52%가 '깡통전세'였다. 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고 집을 매입한 경우도 전국적으로 1만4525건(9.4%) 집계됐다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 은행권이 가계대출 고강도 관리에 돌입한 가운데 하나은행이 오늘부터 신용대출과 주택담보대출 상품의 판매를 동시에 중단한다. 주택과 상가, 오피스텔, 토지 등 부동산 담보대출은 중단되지만, 실수요자를 위한 전세자금대출과 집단잔금대출, 서민금융상품 판매는 유지한다. 비대면 대출상품인 하나원큐 신용대출, 하나원큐 아파트론 판매는 지난 19일 저녁부터 중단했다. 사진은 20일 오전 서울 중구 하나은행 영업부 모습. 2021.10.20 mironj19@newspim.com

◆ 11년 만에 앞 둔 내 집 마련의 꿈…대출 규제에 좌절

정부와 금융권은 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것)를 차단하기 위해 대출 창구를 틀어막으면서 실수요자들의 피해가 늘어나고 있다. 청와대 국민청원에 '아파트 사전청약 11년 만에 입주하는데, 집단대출 막아놓으면 실수요자 죽어야 하나요?'라는 글이 올라왔다.

자신을 40대 후반에 자녀 2명을 둔 가장이라고 소개한 작성자는 "2010년 10월 경 LH(한국토지주택공사)에서 추진하는 경기도 하남 한 아파트에 생애 최초 자격으로 사전청약을 넣어 2010년 12월에 당첨됐다"고 운을 뗐다.

그러면서 "11년 만에 아파트가 신축돼 다음달 27일부터 첫 입주가 시작되는데, 금융위원회에서 대출한도를 축소시켰다"며 "이제야 대출받아 잔금 치러야 하는 서민들은 입주도 하지 말고 길거리에 나앉아 죽으라는 소리로 밖에 안 들린다"고 호소했다.

청원인과 같은 사례는 쉽게 찾아 볼 수 있었다. 지난 15일 1순위 청약에서 평균 228.7대 1의 높은 경쟁률을 기록한 경기도 수원시 '힐스테이트 광교중앙역 퍼스트'는 사업 시행사가 "중도금대출 알선은 사업주체 및 시공사의 의무사항이 아니다"라며 중도금 대출 불가 입장을 예비 입주자들에게 전달했다.

내달 6일 본격적인 분양에 돌입하는 '더샵 하남에디피스'의 경우에도 청약 예정자들에게 "중도금 대출 가능 여부가 불투명하다"고 안내하고 있다.

경기도 하남 감일 스윗시티 B3BL 입주자들은 호소문을 통해 해당 지역 은행에 전달했다. 지난달 29일 입주예자들은 "KB국민은행이 입주 한 달을 남겨두고 대출 기준을 기존 감정가액의 40%에서 분양가액으로 40%로 변경해 집단대출을 막고 있다"며 "정부의 대출한도를 축소하면서 입주자별로 적게는 1억원에서 많게는 2억원에 달하는 현금을 한 달 만에 구해야 하는 상황인데, 서민들이 한 달 만에 2억원이라는 큰돈을 어디서 구하라는 것이냐"며 호소문을 냈다.

전문가들은 무주택자와 예비 청약자 등 실수요자들의 피해를 최소화할 수 있는 대책을 내놔야한다고 지적했다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 "어렵게 청약에 당첨된 수요자들의 대출 창구는 열어둘 필요가 있다"며 "대출 규제 이전에 분양 받은 청약자보다 앞으로 청약에 당첨된 이들을 위해 대출 문턱을 낮출 필요가 있다"고 말했다.

이어 "대출 규제 등으로 수요억제 막는다는 건 아마추어 같은 생각"이라며 "가격 구간 별로 대출이 규제되고 대출이 불가능한 주택이 늘어나는 만큼 가격 안정화가 우선될 필요가 있다"라고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com

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