[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 올해 말부터 사업이 마무리된 재건축 사업장에 대한 초과이익 부과를 본격화할 조짐을 보이면서 주요 재건축 조합을 중심으로 맞대응 움직임이 일고 있다.

집값 상승과 공시가격 현실화로 인해 주요 사업장들은 조합원들에게 수억원대의 징수가 이뤄질 것으로 보여 반발이 거센 상황이다.

정부는 재건축 초과이익 환수제(재초환)가 헌법재판소에서 합헌 판결을 받은만큼 예정대로 초과이익 환수를 추진할 것으로 보인다. 재건축 조합장과 시장에서는 보유세 부담이 큰 상황에서 초과이익 환수 부담은 과도하며 재건축 시장을 얼어붙게 해 서울의 주택 공급을 가로막아 집값 상승을 부추길 것이란 우려를 내놓고 있다.

◆ "재초환 유예 후 제도 개선" 한목소리 내기 위해 뭉친 재건축 조합

7일 정비업계에 따르면 서울 주요 재건축 조합장을 중심으로 재건축 초과이익 환수제 등 정부의 재건축 규제에 공동 대응에 나서기로 했다.

재건축 조합들은 오는 9일 '전국재건축정비사업조합연대'를 설립총회를 열고 공식적인 연대 출범을 선포한다. 현재 반포 주공 6·7단지와 압구정3구역 강남의 주요 재건축 단지를 포함해 전국 48개 조합에서 참여의사를 밝힌 것으로 알려졌다.

[서울=뉴스핌] 서울 강남구 압구정동 현대아파트.[사진=유명환 기자] 2021.07.13 ymh7536@newspim.com

조합연대는 정부의 여러 재건축 규제들 중에서 재초환의 유예 혹은 폐지에 집중한다는 입장이다. 그 중에서도 폐지보다는 5년 가량 제도를 유예하면서 제도 개선에 나서는 방안을 현실적인 대안으로 꼽는 분위기다.

조합연대 관계자는 "헌법소원에서 여러차례 재초환이 합헌 판결을 받았던만큼 폐지는 현실적으로 어려울 것"이라면서 "5년 정도 제도를 유예하면서 재초환에서 문제가 되는 부분을 대폭 개선하는 방안을 목표로 하고 있다"고 말했다.

조합연대 설립은 지난 7월 서초구 방배삼익아파트 조합이 서울 시내 재건축 조합과 추진위 80여곳에 조합연대 참여 여부를 묻는 공문을 보내면서 진행되기 시작했다.

박경룡 방배삼익 조합장은 "그동안 재초환 문제에 대해 서울시·국토부·지역구 의원등에게 탄원서를 보내며 의견을 전했지만 개별 조합의 힘으로는 한계가 있었다"며 "다른 조합들과 공동으로 대응하면 효과가 있을 것으로 보고 연대 설립에 나서게 됐다"고 말했다.

◆ 억단위 부담금 속출한 서울 재건축 단지...연말부터 실제 징수 돌입

재초환은 개시시점(추진위원회 승인일)과 종료시점(준공인가일) 사이의 주택가격 상승에 따른 이익에서 단지가 속한 지역의 평균 가격 상승분과 개발비용을 빼고 남은 금액이 3000만원 이상인 경우 부담금을 부과하는 제도다. 지난 2006년부터 시행되다가 2013~2017년에 주택시장 침체를 이유로 유예됐다가 2018년부터 재시행되고 있다.

2018년 이후 관리처분인가를 신청한 재건축 단지가 재초환 부과 대상이며 이들 단지 중 종료시점이 지나 최종적으로 초과이익 징수를 앞둔 곳들이 나올 것으로 보인다. 정부는 헌법소원에서 재초환 제도가 합헌 판결을 받은만큼 예정대로 초과이익 환수 작업을 진행한다는 계획이다.

초과이익 최종 징수는 종료시점 이후 4~5개월 내에 최종 금액이 결정·부과되고 납부대상자는 부과일로부터 6개월 내에 재건축부담금 납부를 마쳐야 한다.

올해 말 징수가 예상되는 단지는 서초구 반포동 반포 센트레빌 아스테리움(반포 현대아파트)과 은평구 서해그랑블(연희빌라)이다.

앞서 반포 센트레빌 아스테리움은 재건축부담금 예정액으로 1인당 1억3569만원을 기록해 반포3주구(4억200만원) 이전까지 최고액이었다. 지난 7월 30일 준공인가를 받은만큼 올해 11~12월 쯤 최종적인 재건축부담금 납부액이 나올 것으로 보인다. 서해그랑블은 예상 부담금으로 1인당 770만원을 통보받았으나 집값이 오른만큼 이전보다 더 오를 수도 있다. 지난 5월 준공인가를 받아서 늦어도 다음달에는 최종 부담금이 결정된다.

서울 지역 재건축 단지에서는 재건축 부담금이 억단위를 넘어가는 사례들이 자주 나타나고 있다. 특히 지난해 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구는 5965억6844만원(1인당 4억200만원)으로 역대 최고 부담 예정액이 통보됐다.

이외에도 서초구 방배동 방배삼익아파트는 1인당 2억7500만원이 예상 부담금으로 책정됐고 용산구 이촌동 한강삼익아파트는 1억9700만원을 기록했다.

재건축 부담금이 높게 책정된 것에 대해 조합원들 사이에서 불만은 크게 나오고 있다. 수익성이 떨어지는 것에 더해 오히려 부담금을 납부해야 하는 부담이 커지자 재건축 사업을 중단하라는 목소리들도 나오고 있다.

재건축 조합 관계자는 "총회 때 예상 재건축 부담금이 억단위로 나오자 조합원들이 사업에 반대하는 목소리들까지 나왔다"며 "고령자들이나 당장 현금이 충분치 않은 조합원들은 재건축 후에 집을 팔 수 밖에 없는 상황"이라고 말했다.

◆ 폐지·유예는 어려워...제도 개선으로 해결책 찾아야

전문가들은 재초환의 폐지나 유예는 현실적으로 쉽지 않은 사안이라면서도 시장과 조합원들에게 피해를 끼치는 부분이 있는만큼 제도 개선은 필요하다는 입장이다.

재초환은 헌법재판소에서 합헌 판결을 받아 폐지는 어렵다. 제도 유예는 과거 사례가 있었지만 당시는 부동산 시장 침체기로 주택 시장 활성화라는 공감대가 형성돼 있기에 가능했다. 집값 상승이 지속되는 현 상황에서는 실현되기 어려울 것이란 예상이 나온다.

폐지나 유예는 어렵지만 재초환으로 인해 수익성이 떨어지다보니 재건축 사업장에서 사업 추진이 지지부진하고 일반분양분이 많을수록 재건축 부담금이 증가하다보니 일반분양을 줄이거나 심지어 1:1 재건축으로 진행하고 있다. 이는 재건축을 통한 주택 공급 효과를 떨어뜨려 공급 부족을 심화시켜 집값 상승으로 이어질 수 있다.

최황수 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 사업장에서 재초환이 사업 진행을 막는 큰 요인으로 작용하고 있다"며 "폐지나 유예는 과거 헌재 판결이나 시장 상황으로 봤을 때 쉽지는 않고 과세 구간 산정 방식에서 비용 처리 항목을 늘려 조합원들의 부담금을 줄여주는 방안을 고려해야 한다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표는 "부담금 부과 기준이 현재 3000만원인데 기준선을 상향해 조합원들의 세금 부담을 덜어주거나 부담금 부과 구간 조정 등이 해법이 될 수 있다"며 "조합원 중 고령층이나 현금 마련이 어려운 계층에 대해 납부를 이연하는 제도도 검토해볼 수 있다"고 말했다. 

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