분상제에 줄줄이 '후분양'…새 아파트 부족에 청약과열 '악순환'

기사입력 : 2021년09월05일 06:01

최종수정 : 2021년09월05일 06:01

서울·대전 등, 분양가규제 피해 '후분양' 러시…골든타임 분양제도
분양 밀려 주택 '공급부족'…서울 청약경쟁률, 처음 세자릿수 기록

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부의 분양가 상한제 여파로 전국 주택시장에 부작용이 커지고 있다. 서울 뿐 아니라 대전, 대구, 부산 등 전국 아파트 정비사업 조합들이 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 피하기 위해 후분양 등으로 분양시점을 늦추고 있어서다.

그 결과 주택 공급부족으로 '청약과열'이란 악순환이 벌어지고 있다. 전문가들은 이런 문제를 근본적으로 해결하려면 정부가 공급 확대와 더불어 분양가 규제 완화를 동시에 실시해야 한다고 입을 모은다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

◆ 서울·대전 등, 분양가규제 피해 '후분양' 러시…골든타임 분양제도

5일 부동산업계에 따르면 서울, 대전, 대구, 부산 등 전국에서 HUG의 분양가 통제를 피하기 위해 분양시점을 늦추는 단지가 늘고 있다. 대전 서구 '탄방1구역(숭어리샘) 재건축' 조합은 다음달 말 조합 총회를 열고 후분양을 할지 여부를 최종 결정할 예정이다.

서구 탄방1구역 재건축 사업은 탄방동 514-360번지 일원에 아파트 1974가구를 짓는 사업이다. 조합원 물량 510여가구를 제외한 1300여가구가 일반에 분양될 예정이다. 조합은 HUG가 통보한 분양가(3.3㎡당 1137만원 상한)가 조합이 예상한 분양가(3.3㎡당 1700만원)보다 낮아서 후분양을 고려하고 있다.

HUG가 통보한 분양가로 일반분양을 진행하기엔 사업성이 낮다고 판단해 고육지책으로 후분양 절차를 밟고 있는 것이다. 후분양 아파트는 사업 기간 중 발생하는 금융비용이 반영되는 만큼 선분양 아파트보다 분양가가 높다. 또한 매년 공시지가가 오르기 때문에 후분양으로 분양 시기를 늦추면 분양가를 높게 받을 수 있다.

대전 중구 '하늘채 스카이앤 2차'도 분양 일정이 확정되지 않았다. 앞서 지난 5월 분양할 계획이었지만 HUG와의 분양가 협상에서 접점을 찾지 못했기 때문으로 전해졌다. 하늘채 스카이엔 2차는 대전 중구 선화동 87-5번지 일원에 아파트 743가구, 오피스텔 50실을 짓는 사업이다.

이밖에도 HUG로부터 예상보다 낮은 분양가를 통보받고 후분양으로 돌아서거나 고려 중인 사업장이 많은 것으로 알려졌다. 대구 달서구 상인 푸르지오 센터파크, 대구 서구 두류파크자이, 부산 동래구 온천4구역, 부산 동래구 명륜2구역 등이다.

특히 부산 명륜2구역은 현재 '골든타임 분양제'를 적용하고 있다. 골든타임 분양제란 조합이 일반분양 시점을 조율하는 제도를 말한다. 아파트 준공 전이든 준공 후든 조합원의 이익이 가장 커지는 시점에 분양하게 된다.

◆ 분양 밀려 주택 '공급부족'…서울 청약경쟁률, 처음 세자릿수 기록

서울에서는 서초구 반포동 신반포21차 재건축이 후분양으로 진행된다. 신반포21차는 108가구의 소규모 단지다. 재건축하면 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 275가구로 바뀐다. 전체 사업비는 1020억원 정도다. 사업 규모는 크지 않지만, 강남권 노른자 입지라서 시공권을 놓고 포스코건설과 GS건설이 치열한 경쟁을 벌였다.

결과는 포스코건설의 승리였는데, 업계에서는 그 비결이 '후분양'이었다고 분석한다. 포스코건설은 분양 때까지 시공사의 자체 보유자금으로 공사를 진행해 조합원의 금융 부담을 없애는 '후분양'을 제시했다. 조합원으로서는 매력적인 제안이다.

입주 때까지 중도금이나 공사비 대출 이자에 대한 부담이 없기 때문이다. 또한 분양가상한제를 적용받아도, 공시지가가 매년 오르는 것을 고려하면 후분양으로 분양가를 더 높게 받을 가능성도 있다. 이런 이유로 송파구 잠실 진주아파트, 강동구 둔촌주공아파트 등 다른 강남권 재건축 단지에서도 후분양 얘기가 나왔었다.

문제는 전국적으로 새 아파트 수요가 많은데, 후분양 또는 분양시점 연기로 공급이 늦춰지고 있다는 점이다. 특히 대전은 HUG와의 갈등으로 분양이 늦춰진 단지가 많아 주택공급 부족을 겪고 있다. 이에 따라 청약 경쟁률이 전국 평균보다 높아졌다.

부동산 정보업체 부동산인포가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과에 따르면 올 상반기 대전에 분양한 6개 아파트는 모두 1순위 마감했다. 일반공급에 접수된 총 청약건수는 2만5565건으로 평균 청약경쟁률이 25.77대 1로 집계됐다. 올 상반기 전국 분양시장 평균 청약경쟁률인 18.63대 1보다 높은 수치다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.09.02 sungsoo@newspim.com

서울도 아파트 평균 청약 경쟁률이 처음으로 100대 1을 넘어섰다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 올해 1~8월까지 서울에서 분양한 아파트의 평균 청약 경쟁률은 111.4대 1로 집계됐다. 이는 부동산114가 청약 경쟁률을 집계한 지난 2000년 이후 가장 높은 수치다. 또한 평균 청약 경쟁률이 세 자릿수를 기록한 것도 이번이 처음이다.

서울의 청약 경쟁률이 이처럼 높은 이유는 분양 물량 감소다. 서울은 작년 1~8월 기준 3만3342가구가 분양했지만, 올해는 같은 기간 분양 물량이 6021가구에 그쳤다.

전문가들은 이같은 '청약시장 과열' 문제를 근본적으로 해결하려면 정부가 공급 확대와 더불어 분양가 규제 완화를 동시에 실시해야 한다고 지적했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "내 집 마련을 원하는 수요는 많아지고 있지만, 공급이 부족해 새로 공급하는 아파트에 관심이 높을 수밖에 없다"고 설명했다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "분양가상한제 등으로 가격을 통제하면 건설사나 조합은 이익이 줄어들기 때문에 분양을 선택하지 않게 된다"며 "그 결과 주택공급이 줄어들어 오히려 집값이 더 오르는 악순환이 벌어진다"고 지적했다.

반면 "분양가 통제가 없어서 분양가를 높게 받을 수 있게 되면 공급이 늘어나서 오히려 집값 안정에 도움이 된다"며 "분양가를 규제하면 '로또분양'에 당첨된 고 가점자만 이익을 보기 때문에, 주택가격이 안정되는 효과를 얻기 어렵다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com

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LH, 올 매입·전세임대 9만가구 공급 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 올해 총 19만가구 이상의 공공주택과 2만8000가구 규모 공공택지 공급에 나선다. 또 건설경기 회복을 위해 21조6000억원의 투자를 집행하고 재원조달 방식 등을 다양화해 재무여건 체질을 개선한다. 한국토지주택공사(LH)가 올해 21만 8000+α가구 규모의 주택 공급에 나선다. 사진은 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장이 5일 서울 종로구 국립현대미술관에서 열린 서계동 복합문화단지 조성사업 업무협약식에서 인사말을 하고 있는 모습 [사진=뉴스핌DB] 23일 한국토지주택공사(LH)는 이같은 내용을 담은 '2025년도 업무계획'을 발표했다. 우선 핵심 업무인 주택 공급에 집중한다. 10만가구 사업승인과 매입·전세임대 9만가구 등 총 19만가구 이상의 공공주택을 공급한다. 동시에 민간 주택건설 활성화를 위해 2만8000가구 규모의 공공택지를 조성한다. 주택 착공물량은 지난해(5만가구) 대비 20% 증가한 6만가구를 추진하고 지난해 8·8 주택공급 활성화 방안에 포함된 서울서리풀 등 5만가구 규모의 사업지구 역시 인허가 일정을 최대한 단축해 안정적 공급 기반을 마련할 계획이다. 도심 내 신속한 주택공급과 비아파트 시장 정상화를 위해 신축매입임대 5만가구 이상을 공급하고 전세사기 피해자 회복 지원을 위해 피해 주택 7500가구를 매입한다. 올해 주택 승인물량의 37%를 청년·신혼·고령자에게 공급하고 출산가구 우선공급(통합공임)과 실버스테이 등 새로운 유형의 시니어 주택을 통해 가속화되는 저출산·고령화 문제에도 적극 대응할 계획이다. 아울러 쪽방·고시원·반지하 거주자의 주거 상향 지원을 지속하고 예술인 등 다양한 수요층에 부응한 특화형 매입임대도 확대한다. 공공주택은 합리적 가격의 고품질을 보장한다. 무엇보다 최근 급등한 주택 분양가격을 낮춰 국민들의 내 집 마련을 돕는다. 이를 위해 사업지구별 목표 원가를 설정해 관리와 검증을 강화하고 가처분면적 확대와 사업일정 단축으로 조성원가를 인하해 합리적인 가격에 공급한다는 계획이다. 공공주도의 기술개발을 통해 민간기업을 선도할 수 있도록 모듈러주택 표준평면 개발 등 OSC 공법을 올해부터 단계적으로 고도화하고 LH가 개발한 층간소음 1등급 설계기준과 국내 최대규모의 층간소음 시험시설(데시벨35랩)을 활용해 주택 품질 혁신을 추진한다. 관련 예산은 조기 집행한다. 전체 공공기관 투자계획(66조원)의 33% 수준인 21조6000억원을 차질 없이 집행할 계획이다. 특히 상반기 역대 최대 규모인 57% 이상의 투자를 집행한다. 지역 건설경기 회복을 위해 지방 준공 후 미분양 아파트 3000가구를 매입하고 1기 신도시 특별정비계획 수립, 용인 반도체 국가산단 조성 등도 차질없이 추진한다. 손실 최소화 등 재무여건을 안정적으로 관리하기 위해 재원조달 방식도 개선한다. 광명시흥 등 대규모 사업지구에 LH와 기금이 함께 출자하는 신도시 리츠를 설립해 사업에 따른 재무부담을 완화한다. 또 토지 패키지형 공모 등 지구별 특성과 시장 여건에 맞춘 다양한 매각 방식을 도입해 판매여건 개선과 대금 회수를 촉진할 예정이다. 이와 함께 임금 직접지급 관리를 강화하고 설게 등 공모에 참여하는 외부 심사위원의 정성평가 비중을 축소해 업체 선정의 공정성을 제고한다. 이한준 LH 사장은 "국민의 삶과 국가 경제가 어려운 만큼, 올해도 신속한 주택공급과 투자집행 등 LH가 맡은 역할을 충실히 이행할 것"이라며 "선도적인 공적 역할을 통해 확실한 정책성과를 창출하여 국민 주거안정을 지원하고 국가 경제회복의 마중물 역할을 다하겠다"고 말했다. min72@newspim.com 2025-02-23 20:07

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헌법재판관들 "공정" 49.3% "불공정" 44.9% [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 윤석열 대통령의 탄핵 심판을 맡은 헌법재판관들의 공정성을 묻는 질문에 '공정하다' 49.3%, '공정하지 않다' 44.9%로 팽팽했다. 종합뉴스통신사 뉴스핌이 미디어리서치에 의뢰해 지난 18~19일 전국 만 18세 이상 남녀 1000명을 대상으로 진행해 20일 발표한 ARS(자동응답 시스템) 조사에서 윤 대통령 탄핵 심판 헌법재판관들의 공정성을 묻는 질문에 49.3%가 '공정하다'고 응답했다. '불공정하다'는 답변은 44.9%로 오차범위 내였다. 5.8%는 '잘모름'이었다. 연령별로 보면 30·40·50대는 '공정'이 우세했고, 만18세~29세·60대·70대 이상은 '불공정' 응답이 많았다. 만18세~29세는 공정하다 44.7%, 불공정하다 47.8%, 잘모름은 7.5%였다. 30대는 공정하다 52.2%, 불공정하다 40.4%, 잘모름 7.3%였다. 40대는 공정하다 61.3%, 불공정하다 34.8%, 잘모름 3.9%였다. 50대는 공정하다 61.3%, 불공정하다 35.2%, 잘모름 3.6%였다. 60대는 공정하다 40.7%, 불공정하다 53.8%, 잘모름 5.5%였다. 70대 이상은 공정하다 31.6%, 불공정하다 60.4%, 잘모름은 8.0%였다. 지역별로는 서울과 경기·인천, 광주·전남·전북은 '공정'으로 기울었다. 대전·충청·세종과 강원·제주, 부산·울산·경남, 대구·경북은 '불공정'하다고 봤다. 서울은 공정하다 52.9%, 불공정하다 41.5%, 잘모름 5.6%였다. 경기·인천은 공정하다 50.8%, 불공정하다 44.0%, 잘모름 5.1%였다. 대전·충청·세종은 공정하다 41.8%, 불공정하다 50.7%, 잘모름은 7.4%였다. 강원·제주는 공정하다 44.6%, 불공정하다 48.6%, 잘모름 6.8%였다. 부산·울산·경남은 공정하다 43.8%, 불공정하다 49.3%, 잘모름 6.9%였다. 대구·경북은 공정하다 37.7%, 불공정하다 56.4%, 잘모름은 5.9%였다. 광주·전남·전북은 공정하다 28.2%, 불공정하다 67.6%, 잘모름 4.2%였다. 지지정당별로는 더불어민주당 지지자들은 88.7%가 공정하다고 답했다. 반면 국민의힘 지지자들은 90.0%가 불공정하다고 응답했다. 조국혁신당 지지자들은 84.4%가 공정하다고 봤다. 개혁신당 지지자들은 공정하다 48.0%, 불공정하다 46.9%로 팽팽했다. 진보당 지지자들은 59.5%가 공정하다, 잘모름 27.0%, 불공정하다는 13.5%였다. 무당층은 51.8%가 공정하다, 32.9%는 불공정하다. 잘모름은 15.3%였다. 성별로는 남성 53.6%는 공정하다, 42.1%는 불공정하다였다. 여성은 45.1%가 공정하다, 47.7%는 불공정하다고 답했다. 박상병 정치평론가는 "우리사회의 마지막 성역이었던 헌법재판관의 양심까지도 공격하는 시대"라며 "대통령 탄핵 인용 또는 기각 이후 다음 정권에도 이러한 갈등은 더 심해질 것으로 예상한다"고 전했다. 김대은 미디어리서치 대표는 "지지층에 따라 서로 상반된 입장이 나오고 있어 향후 헌재에서 대통령 탄핵 기각과 인용중 어떠한 판결을 내리더라도 상당한 혼란이 있을 것으로 보인다"고 말했다. 이번 여론조사는 무선 RDD(무작위 전화 걸기)를 활용한 ARS를 통해 진행됐다. 신뢰 수준은 95%, 표본 오차는 ±3.1%p. 응답률은 7.2%다. 자세한 조사 개요 및 내용은 미디어리서치 홈페이지와 중앙선거여론조사심의위원회 홈페이지를 참조하면 된다. right@newspim.com 2025-02-20 11:00