[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오세훈 서울시장이 올 하반기 발표할 주택 공급대책에 어떤 내용이 담길지 관심이 높아지고 있다. 업계에서는 오 시장이 공약으로 내건 '상생주택·모아주택' 정책의 구체화 방안이나 '공공기획'의 세부내용이 나올 것으로 예상한다.

특히 공공기획은 정비사업의 인허가 기간을 단축한다는 장점을 갖고 있기 때문에 구체적인 가이드라인이 나올 것으로 유력시된다. 서울에 주택공급 늘릴 방법은 사실상 정비사업밖에 없는데 공공기획의 가장 큰 장점이 인허가 기간 단축이기 때문이다.

◆ 이달 서울시 선정위원회 예고…사업지별 공공기획 참여도 차등 매긴다

16일 서울시에 따르면 오 시장은 서울 부동산 가격을 하향 안정화하기 위한 공급대책을 올 하반기 중 발표할 예정이다. 정부가 작년 8·4대책에서 발표한 주택공급 정책이 1년 지난 현재까지 크게 현실화되지 않아 서울시 차원에서 대책을 내놓는 것으로 분석된다.

앞서 서울시는 올해 추가경정예산으로 ▲소규모주택정비 활성화(16억5000만원 신규) ▲재개발·재건축 활성화를 위한 공공기획 수립 및 운영(6억원) ▲저층 노후주택 집수리 지원하는 가꿈주택사업(54억원)을 배정받았다.

업계에서는 오 시장이 서울 내 민간 정비사업을 활성화하기 위해 '공공기획' 제도를 구체화할 것으로 예상한다. 기존 민간재개발 방식은 자치구청장이 정비계획 입안권을 갖고 있으며 서울시와 사전 협의가 없다.

자치구청장이 용역을 발주해서 도시계획업체나 건축설계업체 등 용역업체를 선정하고, 이 업체가 정비계획을 수립하는 순이다. 정비계획안은 건축물 층수, 배치 계획 등 대략적인 토지이용계획을 담은 문서다.

이후 자치구는 계획안에 대한 주민 의견을 반영한 후 서울시에 검토를 요청한다. 만약 서울시가 계획안을 보완하라고 할 경우 수정 작업을 해야 하기 때문에 시간이 몇 달 더 소요된다. 앞서 강남구청은 지난달 대치동 은마아파트 재건축 정비계획안을 도시계획위원회에 상정해줄 것을 시에 요청했지만 반려됐다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = [자료=서울시] 2021.05.27 sungsoo@newspim.com

반면 공공기획 방식을 선택할 경우 서울시가 좀더 주도적으로 '컨설팅'을 해줄 수 있다. 애초 서울시가 건축설계 등 전문가 집단을 구성해서 협의하고 계획안을 만들기 때문이다. 이 경우 정비구역 지정에 걸리는 기간이 평균 5년에서 2년으로 줄어든다. 민간 정비사업 추진이 지지부진한 지역에서 공공기획 방식을 도입할 경우 사업 속도가 크게 빨라질 수 있다.

특히 이달 말에는 공공기획 관련해서 서울시 선정위원회가 열릴 예정이다. 앞으로 서울시에서 추진하는 모든 정비사업은 공공기획 방식을 활용하는데, 서울시가 각 정비사업에 얼마나 깊이 관여할지에 대한 차등이 이 선정위원회에서 매겨진다.

서울시 관계자는 "작년에는 공공기획 대상지 6곳을 선정해서 진행했지만, 앞으로 몇 군데를 추가 선정할 것인지에 대한 구체적인 계획은 없다"며 "신규 재건축·재개발 사업장은 전부 공공기획으로 진행하게 될 것"이라고 말했다.

이어 "이달 말 예정된 선정위원회는 현재 정비사업이 진행 중인 사업지를 여건에 따라 유형별로 분류할 것"이라며 "일부 사업장은 서울시가 깊이 관여해서 계획을 수립하겠지만, 다른 사업장은 서울시 역할이 자문회의 정도로만 그칠 수도 있다"고 설명했다.

◆ '상생주택·모아주택' 하반기 구체화 목표…"민간참여 활성화 방안 검토"

오 시장의 주요 공약이었던 '상생주택·모아주택' 등을 구체화한 방안도 나올 것으로 기대된다. 앞서 국토부와 서울시는 지난 6월 주택정책 협력 강화방안 간담회 및 합동 브리핑에서 상생주택 민간부지 확보를 위한 인센티브 방안을 함께 마련하고 관계부처 등과 협의하겠다고 밝혔다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.08.10 sungsoo@newspim.com

'상생주택'은 오 시장이 공약으로 내건 '신규 주택 36만가구 공급'에 포함된 내용이다. 36만가구의 세부내용은 ▲민간토지 임차형 공공주택인 '상생주택' 7만가구 ▲소규모 필지를 소유한 이웃끼리 공동개발하면 인센티브를 주는 '모아주택' 3만가구 ▲기존 서울시 공급계획으로 7만5000가구 ▲재개발·재건축 규제 및 용적률·층수 규제 완화를 통한 민간 공급으로 18만5000가구다.

이 중 '상생주택'이란 민간이 보유한 토지에 대해 공공이 임대료를 내고 공공주택을 지어 공급하는 방식이다. 도심 곳곳에 방치된 민간 토지를 서울시가 임차해서 주택 공급에 활용하는 개념이다. 이를 위해 서울시는 민간 토지주에게 최소 20년간 토지 임차료를 내고, 재산세 감면 등 세제 혜택과 용도지역·용적률 상향 인센티브를 제공하는 등 다양한 방안을 모색하고 있다.

특히 상생주택을 실행할 경우 서울주택도시공사(SH공사)의 역할이 중요해진다. 상생주택은 곧 장기전세주택 공급인데 이는 SH공사의 업무기 때문이다. 

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.08.10 sungsoo@newspim.com

'모아주택'은 소규모 필지를 보유한 토지주들이 모여 공동주택을 짓도록 하는 소규모 정비사업이다. 예컨대 소규모 토지주 4~6가구를 통합개발하는 방식이다. 사업지가 일정 면적 이상이면 용적률 인센티브를 줘서 주택공급을 확대하는 방안이다.

서울시는 지난 5월 '모아주택 시범사업 및 제도화 용역'을 공고했다. 모아주택 제도를 안착시킬 방안을 마련하기 위해서다. 결과는 내년 1월 나올 예정이다.

주요 과업내용은 ▲모아주택 사업 대상지 발굴 제안(자치구별 2개소 이상, 총 50개소 이상) ▲모아주택 개념 정립 및 브랜드 네이밍 검토 ▲소규모주택정비법 등 관계법령의 제도개선사항, 규제완화(인센티브) 검토 및 개선안 마련 ▲모아주택 유형별(가로·자율주택 등) 실행방안(매뉴얼) 마련 등이다.

서울시 관계자는 "올 하반기 상생주택 관련 구체적인 정책이 나오는 것을 목표로 준비하고 있다"며 "특히 민간참여를 이끌어낼 방안을 검토하고 있는데, 재산세 감면 인센티브는 현 법제 하에서는 어려운 측면이 있다"고 말했다.

부동산업계 관계자는 "서울에서 주택공급을 늘릴 방법은 사실상 정비사업밖에 없다"며 "작년 8·4대책에 나온 유휴 국·공유지 개발의 경우 서울시로서는 여력이 많지 않고, 마곡 이후로는 서울 내 신규 개발할 택지도 없기 때문"이라고 말했다.

다만 "오 시장은 재건축 활성화보다는 재개발 쪽에 더 방점을 두고 있다"며 "재개발은 이미 6대 규제완화 정책이 나온 만큼 앞으로 오 시장은 공공기획, 상생·모아주택 등 기존에 발표한 공약을 구체화할 가능성이 높아보인다"고 덧붙였다.

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