[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 임대사업자의 전세보증보험 의무가입 전면 시행을 앞두고 임대인들의 불만이 제기되면서 이를 완화하려는 움직임이 일고 있다.

임대인들은 가입 조건 탓에 가입 거절 사태가 생겨났고 이로 인해 처벌을 받을 수 있는 상황이 문제라며 가입 요건 현실화가 필요하다는 입장이다. 임대인 단체들과 국회에서도 문제 제기가 이어져 국토교통부에 건의안이 제출된 상태다.

◆ "임대인 부담 완화" 의무 가입 대상·처벌 수위 완화 방안 논의

26일 국회에 따르면 다음달 시행을 앞둔 임대주택사업자 전세보증 의무가입 대상과 처벌 수위를 완화하는 방안이 검토되고 있다.

국회 국토교통위는 지난 13일 조응천 더불어민주당 의원이 대표 발의한 '민간임대주택에 관한 특별법 개정안'을 수정 의결했다. 비록 22일 법사위에서 추가 논의가 필요하다는 의견에 법안은 계류됐지만 재논의 후 통과 가능성은 남아있다.

이 법안에는 임대보증금이 최우선변제금 이하이고 임차인이 동의한 경우 임대사업자의 보증보험 가입 의무에 예외를 두기로 했다.

최우선 변제금은 해당 주택이 경매에 넘어가더라도 세입자에게 무조건 돌려줘야 하는 최소한의 보증금을 뜻한다. 지역별로 차이가 있는데 서울은 5000만원이고 과밀억제권역인 용인·화성·세종·김포 등은 4300만원이다. 그밖의 지역은 2000만원이다. 보증금이 최우선변제금 이하인 전세 계약의 경우 전세보증보험 없이도 보증금을 돌려받을 수 있어 임차인 보호가 되므로 보증보험 의무가입 적용 필요성이 떨어지는 셈이다.

임대인과 임차인의 중복가입 문제에 대한 해결방안도 포함됐다. 임차인이 전세보증보험을 가입한 경우 임대인이 보증수수료를 부담하는 경우에 한해 임대인의 의무가입 조항을 적용하지 않기로 했다. 또한 보증보험에 가입하지 않을 경우 징역 2년 이하에 2000만원에 벌금이 주어지던 처벌 조항을 과태료를 임대보증금의 10%로 두고 상한선을 3000만원으로 수정했다.

법안이 수정 의결된 것은 보증보험 의무가입 시행을 앞두고 시장에서 혼란이 연출되는 상황 탓으로 보인다. 지난해 8월 의무가입이 시행된 이후 1년간 적용 유예기간이 주어진 기존 임대사업자들 사이에서 가입조건 탓에 보증보험 가입 자체가 안되는데다 이 경우 형사상 처벌까지 주어질 수 있어 불만이 제기돼 왔다.

전세보증보험 가입을 위해서는 은행대출 등 선순위채권금액과 임대보증금의 합이 주택가격을 넘어서서는 안되며 주택가격 대비 대출비율은 60% 이하여야 한다. 주택가격은 부동산 공시가격에 적용비율을 곱하는데 적용비율은 주택 유형과 가격대에 따라 120~170%를 적용한다. 15억원 미만 아파트·다세대·연립주택은 130%, 15억원 이상은 120%이다. 반면 단독주택은 150~170%의 비율이 적용된다.

조건을 맞추지 못하면 보험 가입이 안되다보니 임대사업자들은 대출금액을 조기에 상환하거나 임대보증금을 낮추고자 전세를 월세로 전환해야 해 전세 매물 부족 현상이 우려되고 있다. 이러한 조치에도 조건을 충족시키지 못할 경우 형사처벌을 받을 수 밖에 없어 임대사업자들의 불만이 커지고 있다.

국회 관계자는 "보증보험 거절 사례가 많이 나오는데다 임차인과 임대인의 중복가입 문제가 불거지면서 해결방안을 수정안에 반영했다"며 "일부 방안들은 임대인 분들이 요구한 경우도 있으며 최대한 빠른 시일내 심사를 마무리짓는다는 방침이다"고 말했다.

◆ "보증보험 가입조건 현실화가 핵심" 국토부에 개선안 건의한 국회·임대인협회

법안에 대해 임대사업자 측은 전세보증 의무가입 자체가 안되는 상황이 해결된 것은 아니며 실질적인 부담이 줄어든 것이 아니라는 입장이다.

보증금이 일정액수 이하인 임대사업자들은 의무가입대상에서 벗어나고 형사처벌 부담이 덜어지지만 임차인의 동의에 보증수수료 부담도 져야 하며 과태료는 기존 벌금보다 늘어났다는 것이다.

성창엽 대한임대인주택협회장은 "문제의 핵심은 보증보험 가입 자체가 안되는 상황에 있다"며 "이 부분이 해소되지 않은데다 일부 요소에는 개악적인 부분도 있어 부담 완화 효과는 느껴지지 않는다"고 말했다.

국회와 임대인협회는 임대사업자의 전세보증보험 가입 자체가 안되는 상황에 대한 개선안 마련을 국토교통부에 요구한 상황이다. 홍기원 더불어민주당 의원은 지난 14일 국토위 전체회의에서 노형욱 국토부 장관에게 보증보험 가입 조건을 한시적으로 조정하는 등 대책 마련을 촉구했다.

임대인협회도 대출금비율을 상향하거나 적용비율을 공시가격 현실화율 등 현실에 맞게 조정하거나 기존 임대사업자에 대해서는 의무가입 적용을 유예하는 등의 방안을 국토부에 건의했다.

국토부는 건의사항들에 대해 검토를 거쳐 관련 방안을 내놓는다는 방침이지만 결론을 내리기 쉽지 않은 듯한 모양새다. 의무가입임에도 가입 자체가 안되는 상황의 개선이 필요하지만 모든 가입신청을 받아줄 경우에는 보증보험 기관의 부실이나 부채 문제도 불거질 수 있다는 것이 이유다.

국토부 관계자는 "의무가입 유예와 가입 기준 완화 요구 제안에 대해 검토중이며 의무가입 전면 시행 전까지 관련 방안을 내놓도록 노력하고 있다"며 "가입 기준 완화시 보증보험 기관들의 리스크 문제도 고려해야 해서 결정을 쉽게 내리기는 어렵다"고 말했다.

보증보험 가입을 의무화하는 과정에서 문제점을 보완하기 위해 기존 임대사업자에게 적용을 1년 유예했음에도 마땅한 방안이 마련되지 않은 것은 문제라는 지적이다. 가입 의무가 있는 임대인들이 피해를 보지 않도록 가입 요건을 완화하는 등 조속한 조치가 필요하다는 의견이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "의무가입이라고 해놓고 가입을 거절하는 건 말도 안된다"면서 "가입 요건을 완화해 임대인들이 가입을 거절당해 처벌을 받는 불상사가 일어나지 않도록 해야 한다"고 말했다.

krawjp@newspim.com