[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = #1. 서울 양천구 신정동에서 다세대주택을 보유, 월세가 소득원인 김모(63)씨는 최근 고민이 깊어졌다. 올해 공시가격 상승에 따라 추가 세금을 납부해야 하는데 세를 생각만큼 올려 받기 쉽지 않아서다. 기존 전셋값(8000만원)보다 약 1000만원 정도 올리려고 했지만 세입자에게 5% 이상 올리지 못하게 한 '전월세 상한제' 벽에 부딪혔다. 그는 끝내 은행대출을 받아 종합부동산세를 납부하기로 결정했다. 김씨는 "누굴 위한 법인지 의문스럽다"고 분통을 터뜨렸다.

#2. 서울 노원구 상계동 상계주공11단지 아파트를 보유하고 있는 박모(59)씨의 사정은 더욱 심각하다. 5년 전 노후 준비를 위해 마련한 아파트의 공시가격이 오르면서 현재 전세로 거주하고 있는 집을 떠나 자신들이 마련한 아파트로 들어가려고 했지만 현재 거주하고 있는 세입자가 지난해 7월 개정된 '계약갱신 요구권'을 청구하면서 떠돌이 신세로 전락됐기 때문이다. 박씨는 "세금을 더 내더라도 내집에서 살고 싶다"고 목소리를 높였다.

#3. 인천시 계양동 작전동에 원룸한 채를 보유하고 있는 최모(53)씨는 올 6월 시행될 '전월세신고제'에 밤잠을 설치고 있다. 최씨가 보유하고 있는 원룸의 경우, 현장업무 종사자들의 3개월 단기 계약이 많다. 앞으로 최씨는 매 계약마다 신고하지 않을 경우 벌금 100만원을 내야한다. 최씨는 "단기 계약이 많은 사람들은 어떻게 하라는 건지 모르겠다"고 토로했다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.04.16 ymh7536@newspim.com

정부는 시장의 우려에도 전원세 시장 규제인 임대차 3법 중 마지막인 '전월세신고제'가 예정대로 올해 상반기에 시행한다. 지난해 7월 말부터 시행돼온 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)으로 인한 전세가 폭등 등 심각한 부작용을 지금도 겪고 있다. 이 같은 후유증을 겪고 있지만 전월세신고제 시행이 또 다른 역효과가 나타날 것이란 우려가 나오고 있다.

◆ 완전체 '임대차3법' 시행에 스트레스 받는 집주인 "집 갖고 있는 죄"

국토교통부는 지난 16일 입법 예고한 '부동산거래신고 등에 관한 법률' 시행령 개정안에서 신고대상 지역을 서울 경기도 인천 등 수도권과 광역시, 세종시, 도의 시 지역으로 정했다. 전세계약은 보증금 6000만원 초과, 월세는 월차임 30만원 초과인 경우 계약 30일 이내에 신고해야 한다.

확정일자 없이도 최우선 변제를 받을 수 있는 임차보증금이 6000만원이라는 점을 고려해 기준을 정했다. 반전세와 반월세는 보증금이나 월세 중 하나라도 기준을 초과하면 신고 대상이 된다. 임대차 계약을 허위로 신고하면 최대 100만원의 과태료가 부과된다. 미신고 기간과 계약금액에 비례해 4만원에서 100만원까지 매겨진다.

원룸과 다가구의 경우 현장업무 종사자들의 3개월 단기계약건이 많고 고시원은 한달 이내의 짧은 계약건도 수두룩하다. 신고대상이 되는 월세 기준(30만원)을 하루로 계산하면 일 1만원인 셈인데, 그렇다면 일 1만원 이상 임대료의 한달 이내 계약에는 신고의무가 있는지도 명확하지 않다.

정부의 입법 강행에 불만의 목소리가 여기 저기 터져 나오고 있다. 서울시 도봉구 창동에 거주하고 있는 김모 씨는 "지난해 7월 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)으로 인해 계약 갱신을 앞두고 전세금을 납부할 세금을 생각해 천 만 원 정도 올렸는데 이에 불만은 느낀 세입자가 인상분을 낼 수 없다고 버티고 있는 상황인데 '전월세신고제'까지 도입될 경우 세입자와의 갈등이 빈번하게 발생할 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 백인혁 기자 = 15일 오후 서울 강남구 파르나스타워에서 바라본 송파구 일대 아파트 단지의 모습. 2021.04.15 dlsgur9757@newspim.com

◆"과세 아니다" vs "사실상 과세"

정부는 전월세 신고제가 과세와는 연관성이 없다는 입장이다. 국토부 관계자는 "임대 계약 정보 파악을 하기 위한 것일 뿐, 과세와는 아무런 연관이 없다"고 설명했다. 이어 "임차인은 주변 거래 정보를 참고해 합리적인 의사결정을 할 수 있다"며 "지역·시점별 임대예상 물량, 지역별 계약갱신율, 임대료 증감률 등의 정보도 제공 가능할 것"이라고 말했다. 하지만 결국 신고 정보가 과세 자료로 쓰일 것이라는 관측이 나온다. 과세당국은 2019년 귀속분부터 2000만원 이하 임대소득에 대해서도 전면 과세를 시행하고 있다.

집주인들은 사실상 과세로 여기고 있다. 문제는 올해 납부해야 될 각종 세금이다. 강서구 화곡동 다세대 주택 보유자는 양모 씨는"정부가 아무리 과세가 아니라고 말하고 있지만 누가 그걸 믿겠냐"고 반문하면서 "올해 납부해야 하는 세금은 지난해보다 200만원 늘어난 530만원이지만 이를 메울 길이 없다"고 말했다.

양씨가 보유하고 있는 다세대주택은 총 4가구가 거주할 수 있다. 이중 한 가구는 양씨가 거주하고 있으며, 나머지 세 가구는 공실이다. 4가구가 공실이 아닐 경우 년 수입은 960만원 정도지만, 임대차법 도입 이후 세입자와의 갈등을 견디지 못해 새로운 세입자를 찾기를 포기했다.

이로 인해 월세 수입은 제로다. 공실 기간은 늘어났지만 납입할 세금은 오히려 증가했다. 오해 공시가격이 인상됐기 때문이다. 지난달 국토교통부가 발표한 '2021년 공동주택 공시가격'에 따르면 올해 공동주택(아파트·연립·다세대주택) 공시가격은 1년 사이에 19% 급등했다. 서울 공동주택 공시가격은 14년 만에 최대 폭인 19.9% 올랐다. 그러면서 1가구 1주택 기준 종부세 부과 대상(공시가격 9억원 초과)이 되는 공동주택은 52만5000가구까지 늘었다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.04.16 ymh7536@newspim.com

◆ 임대차법이 뻔뻔한 세입자 양산?…집주인과 세입자 소송 급증하지만 혼란 불가피

집주인들은 막막함을 호소하고 있다. 지난해 입대차법 시행이후 소위 뻔뻔한 세입자들이 늘어났기 때문이다. 서울 영등포구 신길동에 다세대주택을 보유하고 있는 최모 씨는 "하다하다 이런 일까지 겪을 줄 몰랐다"며 "올 2월 전세계약이 끝나 주변 시세를 맞추기 위해서 보증금을 3000만원 올렸더니 입대차법을 운운하면서 인상된 금액을 낼 의무도 없고 현재 갖고 있는 돈도 없으니 2년 더 살겠다는 말을 하더라 분하고 어이가 없어서 지금 소송을 준비하고 있다"고 말했다.

비단 최씨만이 겪는 일이 아니다. 최근 명도소송전문법률상담을 제공하는 명도소송센터에 따르면 새 임대차법이 시행된 직후인 지난해 8월부터 올 2월까지 총 명도소송 상담건수는 344건으로 집계됐다. 이는 전년 동기 대비 21% 증가한 것으로 344건 중 임대차법 관련 분쟁상담은 58건으로 조사됐다. 개정된 임대차법은 세입자가 처음 2년에 2년을 더 살 수 있게 한 `계약갱신 요구권`과 갱신될 때 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 한 `전월세 상한제` 등이 핵심이다.

문제는 집주인을 보호받을 수 있는 장치가 사실상 없다는 점이다. 전문가들은 임대인 보호를 위한 장치가 필요하다고 보고 있다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "전셋값이 크게 오르고 전·월세 시장이 혼란스러워지면 정부도 과세 카드를 고민하지 않을 수 없을 것"이라며 "정부가 이것을 임차인 보호를 위한 수단으로만 쓰지 않고 다른 무엇인가를 하려 한다면 부작용이 나타날 우려가 있다"고 말했다.

이어 권 교수는 "조정은 법리보다는 원만한 합의에 방점이 찍혀 있다보니 법원 확정 판결이 나올 때까지 임대차법으로 인한 혼란은 지속될 것"이라고 덧붙였다.

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