[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 오세훈 신임 서울시장이 10년 만에 서울시 사령탑으로 복귀하면서 재건축·재개발 등 정비사업 시장에 큰 변화가 예고되고 있다.

부동산 공약으로 낡은 규제를 풀어 꽉 막혔던 정비사업을 정상화하겠다는 의지를 내비쳤다. 최고 35층 층수제한과 안전진단 규제와 같은 걸림돌을 완화해 도심에 주택공급을 늘리겠다는 취지다.

이를 통한 공급 확대가 주택시장 안정화로 이어질 것으로 보고 있다. 다만 임기가 1년에 불과하고 정부가 여전히 규제를 강화해야 한다는 입장을 고수해 공약의 현실화는 지켜봐야 한다는 관측도 나온다.

◆ 정비사업 정상화로 주택공급 확대..."시장 안정화될 것"

9일 정치권과 부동산업계에 따르면 오세훈 후보가 신임 서울시장으로 당선되면서 장기간 정체됐던 압구정동과 여의도, 목동, 노원구 등의 정비사업이 활기를 띨 것으로 보인다.

오 신임 시장은 정비사업 인허가 규제가 도심의 주택공급 확대에 발목을 잡고 있다고 보고 있다. 지난달 31일 서울시장 후보 초청 관훈토론회에서 "현 정부는 부동산 정책에서 재건축과 재개발을 강하게 억제하는 너무나 쉬운 길을 택했다"며 "제가 시장 시절에 지정했던 700여 개 재개발지구 중 400여 개를 박원순 전 시장이 해제하면서 결국 주택 시장에 대참사가 벌어졌다"고 꼬집었다.

오 시장의 취임으로 정비사업 단지의 기대감은 한층 높아질 공산이 커졌다. 각종 규제 완화가 부동산 대책 1순위로 꼽힌다. 정비사업 첫 단계인 안전진단 기준 완화부터 용적률 확대, 최고층수 제한 완화 등이 추진될 것으로 보인다.

규제 완화시 재건축이 밀집한 양천구 목동과 노원구 상계동도 수혜지역으로 거론된다. 단지 대부분이 재건축 안전진단 과정을 거치고 있는데 문턱 낮아지면 정비사업이 본궤도에 오를 수 있어서다. 오 시장은 시장 취임 이후 일주일 내 목동과 상계동의 주요 재건축 단지를 대상으로 안전진단에 착수하겠다는 뜻을 내비쳤다. 압구정동과 여의도도 정상적인 사업 진행을 위해 인허가 부분을 재검토할 예정이다.

이를 통해 오 신임 시장은 향후 5년간 36만 가구를 신규 공급하겠다는 계획이다. 이중 재개발·재건축과 뉴타운 물량이 18만5000가구에 달한다. 정비사업이 공급대책에 핵심인 셈이다.

최근 나타난 집값 급등은 물량 부족에서 촉발된 측면이 강하다. 초저금리로 부동산 유동자금은 넘쳐나면서 서울 아파트에 대한 수요가 크게 늘었다. 반면 정비사업 규제로 공급은 막히자 집값이 상승할 수밖에는 상황에 놓인 것이다. 전매제한까지 강화돼 신축 아파트 찾기가 더욱 어려워졌다.

실제 아파트 입주물량은 급감하는 추세다. 부동산인포에 따르면 연간 서울 재개발·재건축 입주물량은 2019년과 2020년 각각 3만6000가구 수준을 기록하다 올해는 1만7000가구로 줄어든다. 내년에도 비슷한 수준을 기록할 것으로 보인다. 건축심의와 분양가 인허가 과정에 발목을 잡힌 단지가 크게 늘었기 때문이다. 전국 단위 아트 입주물량을 봐도 작년 2분기 7만621가구에서 올해 2분기 4만8089가구로 크게 줄어든다. 정비사업 정체에 따른 영향으로 분석된다. 

오 시장은 규제 완화로 물량을 늘려 주택시장 문제를 풀어가겠다는 것으로 해석된다. 단기적으로는 개발 호재로 집값이 상승할 수 있지만 중장기적으로는 집값 안정화에 긍정적인 효과를 불러올 것으로 보고 있다. 결국 인위적인 시장 통제보다는 정비사업 정상화로 공급을 늘리는 게 집값 안정에 더 효과적이란 판단이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "최고 35층 제한을 비롯한 각종 정비사업 규제가 풀리면 사업성이 개선되는 효과가 있을 것"이라며 "정비사업에 필요한 인허가 규제가 완화되면 목동과 상계동 등 재건축이 활기를 띨 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "규제 완화가 단기적으로는 집값 상승을 불러올 수 있지만 장기적으로는 공급 확대로 시장 안정화에 도움이 것"이라고 덧붙였다.

◆ 공공재건축·공공직접시행 등 정부 주도 정비사업 삐걱

정부가 도심 주택공급 확대를 위해 추진하고 있는 공공기관 주도 정비사업은 타격을 받을 것으로 보인다.

최근 정부는 공공주도 정비사업 후보지를 선정하며 사업에 속도는 내고 있다. 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 선정했고, 도심공공주택복합사업 21곳, 공공재개발 16곳 등을 지정했다. 공공성이 한층 강화된 공공기관 직접시행 정비사업도 101건의 제안을 받아 후보지 선정을 준비 중이다. 이 사업을 통해 총 32만가구를 공급한다는 계획이다.

공공주도 정비사업의 가장 큰 장점은 사업성이 개선된다는 것이다. 민간이 자체적으로 사업을 할 경우에는 기존 규제를 그대로 적용하는 대신 공공주도는 용적률 상향, 기부채납 비율 인하, 초과이익환수제 제외 등의 인센티브를 준다. 장기간 사업이 정체된 사업장은 정부의 당근에 매력을 느꼈던 것이 사실이다.

하지만 오세훈 신임 시장이 민간 정비사업에도 규제를 풀면 공공주도 정비사업의 매력이 떨어질 수밖에 없다. 공공주도는 소유자의 의견 반영이나 소유권 행사에 제약이 있는 단점이 있기 때문이다. 일각에서는 공공주도 사업에 참여했던 후보지 중 일부가 자체사업으로 이탈할 것이란 관측도 나오고 있다.

공공재건축 후보지 한 추진위원장은 "오세훈 신임 시장의 행보를 지켜봐야겠지만 일단 규제를 풀겠다는 공약을 내걸다 보니 집주인들이 공공주도로 꼭 가야 하느냐는 목소리가 커졌다"며 "주민 동의를 얻지 못하면 결국 공공주도 사업을 철회하고 자체 사업으로 갈 수밖에 없을 것"이라고 말했다. 오 시장의 공약대로 사업성이 높아지면 주민 동의율 3분의 2 확보가 쉽지 않을 수 있다는 얘기다.

◆ "규제 풀자" vs "규제완화 안된다" 정부와 마찰 불가피

부동산 민심이 서울시장 선거에 큰 영향을 미친 만큼 오세훈 신임 서울시장이 규제 완화에 속도를 낼 공산이 크다. 이로 인한 정부와의 마찰도 불가피한 상황이다.

재건축초과이익 환수제와 분양가상한제, 기부채납 비율 등은 법률로 정한 것으로 서울시장의 권한으로 밖이다. 세금과 같은 감세 정책도 시장 권한으로 한계가 있다.

그럼에도 서울시 조례를 개정해 지역 내 층수제한과 용적률 완화 등은 일부 수정해 적용할 수 있다. 선거 유세에서 서울시에만 존재하는 제2종 일반주거지역 7층 이하 규제를 폐지하겠다고 주장한 것도 이를 근거로 한다. 또 안전진단 기준과 건축설계, 특화설계 등도 일부 완화할 수 있다. 이번 선거에서 60%에 가까운 압도적인 지지를 받았다는 점에서 규제 철폐 드라이브를 강하게 작동시킬 추진 동력도 생겼다.

이를 인식한 듯 정부도 선제적인 견제에 나섰다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 정부서울청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "주택공급은 후보지 선정과 지구 지정, 심의·인허가 등 일련의 행정 절차상 중앙정부·광역지자체·기초지자체 단독으로 할 수 있는 것이 아니다"고 말했다. 서울시 단독으로 주택공급 정책을 펼 수 없고, 정부의 협조 없이는 오 시장의 재건축 규제 완화 등 부동산 공약이 실현되긴 어려울 것이란 뜻으로 해석된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정비사업 규제의 큰 틀은 법 개정이 필요하지만 층수 제한 등 일부는 서울시 조례를 수정해 적용할 수 있다"며 "그동안 정부가 보인 규제 강화 정책과 시각차가 있어 마찰이 발생할 여지가 있다"고 설명했다.

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