사업성 검토 차원 의뢰, 신반포25·인근 빌라 등과 통합재건축 더 매력
참여 부정적...임대비율·정부간섭 등 불만
기부채납 비율 낮추고 추가 인센티브 제공해야 활성화 가능
[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 서울 강남에 공공재건축 깃대를 꼽겠다는 의욕을 보였지만 주민들의 반대로 현실화 가능성이 낮을 것으로 보인다.
최근 국토교통부와 서울시는 신반포19차 등 7곳에 공공재건축 컨설팅을 마치고 해당 조합에 회신했다. 종상향으로 조합원의 수익성을 높여 주겠다는 게 핵심이다. 하지만 임대주택 비율 증가와 주민 의견 미반영 등을 우려하는 조합원이 상당해 실제 공공재건축 참여가 쉽지 않다는 시각이 지배적이다.
◆ 신반포19차, 임대주택 늘고 정부 간섭에 부정적
19일 정비업계에 따르면 신반포19차는 공공재건축 사전컨설팅을 신청해 결과를 회신받았으나 참여 가능성이 낮다는 목소리가 흘러나온다.
신반포19차가 눈길을 끈 이유는 공공재건축 사전컨설팅을 신청한 유일한 강남지역 아파트이기 때문이다. 조합원 10%를 동의를 얻어 사전컨설팅에 참여했으나 최소한의 동의율을 얻기 어려울 것이란 게 조합원 내부 분위기다.
공공재건축은 사업 조합원과 LH(한국토지주택공사)와 SH공사(서울주택도시공사) 등 공공기관이 공동으로 정비사업을 진행하는 것이다. 이를 위해선 조합원 3분의 2의 동의가 필요하다.
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조합원 내부에서 가장 큰 불만은 임대주택 비율이 늘어나는 부분이다. 공공재건축의 기부채납 비율은 최대 70%다. 예를 들어 원래 용적률 250%면서 조합원 분양과 일반분양 가구 수가 1000가구인 단지가 공공재건축에 참여할 경우 용적률 500%를 적용받아 가구 수가 100가구 더 늘어나게 된다. 하지만 이 중 최대 700가구는 기부채납해야 한다. 이중 절반은 임대주택이다.
신반포19차는 공공재건축에서 제시된 용적률이 400%다. 기존보다 130% 정도 늘어나는 것이다. 242가구로 단지 규모가 크지 않지만 공공재건축을 조합원이 단독으로 진행할 때와 비교해 임대주택이 30~40가구로 늘어나는 구조다.
김성진 신반포19차 재건축 조합장은 "사업성 검토 등을 위해 공공재건축 사전 컨설팅을 참여했는데 높은 임대주택 비율이나 초과이익환수 탓에 부정적인 여론이 높은 상황"이라며 "현재는 공공재건축보단 주변 단지와의 통합 재건축이 가능성이 더 높다"고 말했다.
실제 이 단지 조합은 신반포25차와 인근 빌라를 포함한 통합 재건축을 추진하고 있다. 신반포25차는 169가구 규모로 인근 빌라를 포함하면 400여가구가 넘어 시너지 효과를 기대할 수 있다.
2016년 통합재건축 동의서를 돌렸으나 1개 동에서 기준선을 넘지 못해 통합재건축 추진이 무산됐다. 이후에도 통합 가능성을 열어두고 양측은 논의를 계속했다.
신반포25차 재건축추진위원장은 "통합재개발이 결렬됐던 것은 시행업체 계약 문제 등 세부적인 요건 문제였다"면서 "통합재건축 자체는 시너지 효과가 날 수 있어 대부분 주민들이 찬성하고 있다"고 말했다.
◆ "추가 인센티브 없으면 공공재건축 어려워"
부동산 전문가들은 사전 컨설팅을 신청한 단지 중에서 실제 공공재건축으로 이어지기는 쉽지 않을 것으로 봤다. 사전컨설팅을 신청한 단지들은 조합 등에서 토지 소유자의 10%를 동의를 얻으면 선도사업 후보지로 지정된다. 이후 심층 컨설팅과 주민 동의를 거쳐 최종 사업지로 확정된다.
사업 진행에 난항을 겪어온 단지들은 공공의 지원으로 진행 속도를 올릴 것이란 기대와 용적률 상향등의 인센티브로 인해 공공재건축을 원활히 수행할 수도 있다.
구체적인 사업 진행 과정에서 임대주택 비율이나 초과이익 환수 문제는 조합원들의 반발을 불러올 여지가 있다. 여기에 주거질을 고려하는 조합원들에게 용적률 상향이 메리트로 작용하는데에 한계가 있다는 지적도 있다.
김인만 부동산경제연구소장은 "용적률 상향이 지나치게 높으면 오히려 주거 질을 떨어뜨린다"면서 "임대주택 비율을 낮추는 방안이 있지만 공공이 개입하는 사업 특성상 쉽지는 않아 보인다"고 말했다.
krawjp@newspim.com
