[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택 보유세 강화 및 3기신도시 공급 발표 등으로 부동산 시장이 혼조세에 빠졌다. 아파트 급매 거래가 이뤄지는가 하면 신고가 단지도 속출하면서 방향성을 예측하기 어려운 혼란스러운 상태에 놓인 것이다. 시장에 악재와 호재가 혼재되다 보니 지역별, 단지별 차별화가 나타나는 것도 특징이다.

매매시장의 혼조세에도 전세시장은 과열 양상이다. 임대차3법(계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제) 시행 예고 이후 전세는 씨가 마른 상태다. 매매가격 급등으로 전세로 눌러앉는 세입자가 늘었고 3기신도시 청약을 노리는 대기수요도 늘어 전세주택 구하기가 '하늘에 별따기'란 불평의 목소리가 터져 나온다. 당분간 정책적 변수가 크지 않아 매매시장 혼조, 전세시장 불안 현상은 이어질 것이란 관측이 많다.

◆ "저긴 급매, 여긴 신고가"...방향성 잃은 매매시장

22일 국토교통부와 업계에 따르면 이달 강남권을 중심으로 신고가를 경신한 단지가 속출하고 있다. 그럼에도 기존 신고가 대비 수천만원 낮춰 거래되는 사례도 적지 않아 부동산 시장은 혼란의 연속이다.

송파구 잠실 대장주로 꼽히는 '잠실 엘스'는 지난달 59㎡가 19억3000만원에 거래돼 신고가를 찍었다. 지난 6월 기록한 최고가 18억8000만원에서 5000만원 오른 것이다. 바로 옆 단지인 '잠실 리센츠'는 지난 6월 신고가 18억원를 찍은 뒤 보합세를 기록했으나 로열층 매도호가가 19억5000만~20억원 선을 형성해 조만간 20억대 진입이 가능할 것으로 보인다.

강남구 개포동 '개포주공5단지'의 전용 54㎡가 기존보다 2000만원 오른 18억4000만원에 실거래됐다. 반포리체(반포동) 59㎡가 지난달 20억3000만원 거래돼 신고가를 새로 썼다. 이전 신고가 대비 3000만원 오른 금액이다.

반면 강남권에서 최고가 대비 수천만원 낮은 가격에 거래되는 사례도 나타났다. 지난달 강남구 수서동 '수서삼성'의 전용 84㎡는 기존 최고가 16억원에서 8000만원 낮은 15억2000만원에 거래됐다. 대치동 '래미안대치팰리스1단지' 전용 94㎡도 직전 최고가 33억5000만원에서 8000만원 빠진 32억7000만원에 손바뀜됐다.

이처럼 신고가와 급매가 혼재돼 있지만 전반적으로 방향성이 뚜렷하지 않다. 거래가 위축된 상황에서 급매물 거래는 집주인 사정으로 발생하고 있다는 게 업계의 평가다. 종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담으로 다주택자가 일부 주택을 처분하고 있다는 것. '7·10부동산 대책' 시행으로 내년부터 부동산 세부담이 커진 법인의 매물도 영향을 미쳤다.

이처럼 급매 물건이 얼마 되지 않고 주택 처분에 급할 게 없는 집주인들은 매도호가를 계속 올리다보니 신고가 단지가 속출한 것이다. 초저금리로 실물자산 선호 현상이 강하고 재건축 사업 속도, 철도망 개선 등으로 개발호재도 곳곳에서 나타나고 있다. 시세가 더 오를 것이란 불안감에 '패닉 바잉'(공황 매수)하는 수요가 늘어난 것도 신고가 행진이 이어진 이유다.

강남 대치역 인근 중앙공인중개소 실장은 "최고가 대비 5~10% 낮은 급매가 일부 거래됐는데 주로 다주택자가 급하게 집을 처분하거나 법인 매물이 대부분"이라며 "하지만 이런 매물이 많지 않아 급매가 시세로 이어지진 않는 분위기"라고 말했다.

◆ '씨 마른' 전세주택...매룰은 줄고 수요는 늘고

주택 전세난은 심각한 수준이다. 새로운 임대차 법이 보장한 계약갱신청구권 시행으로 전세매물이 품귀현상을 빚고 있다. 임대보증금 인상 5% 상한에 불만은 품은 집주인들이 전세를 반전세, 월세 등으로 돌렸기 때문으로 풀이된다. 

총 5000가구 넘는 대단지에 전세매물은 100개 미만이 곳이 대부분이다. 송파구 방이동 '올림픽선수기자촌'(5540가구)의 전세매물은 등록건수가 35개에 불과하다. 총 6854가구인 송파구 신천동 '파크리오'의 전세매물은 100개 정도다. 단일 주택으로는 가장 규모가 큰 송파구 '헬리오시티'(9510가구)에는 전세매물이 99개 나와 있다. 여기에 중복매물을 고려하면 실제 전세매물은 절반 정도에 그칠 것이란 게 업계의 중론이다.

전세가격 오름세도 가파르다. 집주인이 새로 전세 세입자를 구할 때 한 차례 요청할 수 있는 계약갱신청구권을 고려해 기존보다 1억~2억원 높이는 매물을 내놓는 게 일반적이다. 입주한 지 2년 정도된 신축 아파트의 경우에는 전세 오름폭이 더 강하다. 입주 초기에는 주변시세보다 낮게 전세시세가 형성된 탓이다.

헬리오시티 전용 84㎡는 올해 초 10억원 정도에 거래됐으나 이달에는 14억원 수준까지 올랐다. 전용 110㎡는 14억원에서 이달엔 18억원 선에 뛰었다. 강동구 '고덕그라시움'의 전용 84㎡도 연초 5억 안팎에서 거래됐으나 현재는 최소 9억원을 줘야 전셋집을 구할 수 있다.

전세난이 서울지역에 한정된 게 아니다. 정부가 3기신도시(남양주 왕숙·하남 교산·인천 계양·부천 대장·고양 창릉) 조성을 계획하자 청약 대기자가 이들 지역으로 몰리면서 전세난이 수도권 전방위적으로 나타나고 있다. 무주택자이면서 해당지역에 거주해야 청약에 유리하기 때문이다.

한국감정원에 따르면 하남 전세가격은 올해 초부터 9월 둘째주 누적 상승률이 14.0%다. 이 기간 수도권 평균 4.5%보다 3배 넘게 올랐고 용인 기흥구(15.2%)에 이어 2번째 높은 상승률이다. 남양주(6.2%), 고양시(6.6%) 등도 평균치 이상 올랐다.

◆ '혼란의 연속' 부동산 시장, 당분간 지속될 듯

매매시장은 거래량 부진이 이어지면서 신고가와 급매가 뒤섞인 시장 상황이 당분간 지속될 것이란 관측이 우세하다. 특히 아파트 거래량은 빠르게 회복되지 않을 것으로 보인다. 매수자와 매도자간 눈치보기가 상당하고 최근 4~5년간 큰 조정 없이 오른 가격선도 부담스럽기 때문이다.

실제 아파트 거래량은 역대 최저수준으로 줄었다. 이달 1일부터 20일까지 집계된 서울 아파트 거래건수는 621건이다. 일일 거래량이 평균 31건이다. 이달 거래량은 잔여일을 고려할 때 900여건에 그칠 공산이 크다. 작년 9월에는 총 7021건이 거래됐다. 서울시가 2006년 월간 집계를 시작한 이래 1000건 이하인 적은 한 번도 없었다. 미국발 글로벌 금융위기 당시인 2008년 11월(1163건)이 가장 적었다.

부동산114 윤지해 수석연구원은 "아파트 거래가 급감했지만 팔겠다는 매물도 줄어 시세가 약세로 전화되지 않았다"며 "규제 영향과 다주택자 주택 처분 등으로 일부 급매물이 출현하겠지만 하반기에도 매매시장이 약세로 돌아서는 건 제한적으로 분석한다"고 말했다.

전세난은 가중될 공산이 크다. 30만가구 규모로 새로 지어질 3기신도시의 입주는 빨라야 2025년이다. 토지보상과 조성절차에 지연되면 더 미뤄질 수 있다. 서울에서는 대규모로 공급할 땅 자체가 없고 재건축, 재개발 등 정비사업도 각종 규제에 원활치 않은 상황이다. 단기간에 주택공급이 늘릴 방안이 없는 셈이다.

한국감정원에 따르면 서울 아파트 전세수급지수는 올해 하반기 들어 지속적인 강세다. 지난 6월 평균 109.0을 기록했던 서울 아파트 전세수급지수는 8월 117.5로 치솟았다. 전세수급지수는 100이 넘을수록 수요보다 공급이 부족하다는 의미다. 가을 이사철까지 겹치면 이 수치가 더 올라갈 것으로 보인다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "서울 입주물량이 연평균 3만~4만가구에서 올해 1만가구 정도로 줄었고 3기신도시 대기수요 증가 등으로 전세시장에 수급 불균형이 심화되고 있다"며 "매매시장은 초강도 규제에도 초저금리에 따른 풍부한 유동성으로 강보합세가 이어질 것으로 보인다"고 설명했다.

leedh@newspim.com