[서울=뉴스핌] 서영욱 기자 = 삼성물산이 반포1단지 3주구 조합에 '100% 준공 후 분양'을 제시하며 재건축 시장에 후분양이 뜨거운 감자로 떠올랐다. 삼성물산이 자체 자금으로 준공 후 분양할 경우 지금도 3.3㎡당 1억원에 육박하는 주변 시세 수준으로 분양가를 책정할 수 있다. 고분양가 관리에 열을 올리고 있는 정부 입장에서는 사각지대가 발생하는 셈이다.

29일 부동산업계에 따르면 삼성물산은 지난 28일 반포3주구 재건축 조합에 사업비 전체를 자체 조달해 아파트를 다 짓고 일반분양하겠다는 계획을 제안했다. 물가 상승으로 인한 추가 공사비 인상도 요구하지 않겠다는 입장이다. 삼성물산이 파격적인 조건을 제안할 수 있었던 이유는 대략 4년 후 분양가상한제 적용을 받아도 지금보다 더 높은 분양가가 가능하다는 계산 때문이다.

반포3주구 재건축 래미안 프레스티지 조감도 [제공=삼성물산]

선분양 시 건설사 부도 등으로 공사 중단을 막기 위해 HUG의 분양보증을 받아야 한다. HUG가 이 과정에서 분양가를 심사하며 사실상 분양가 통제 기능을 해왔다. 하지만 건설사가 자체 자금으로 100% 준공 후 분양할 경우 HUG의 간섭을 피할 수 있다. 4년 후로 예상되는 분양 시점에 반포 주변 시세를 감안해 분양가를 책정할 수 있다는 의미다.

보수적으로 시세를 책정하는 한국감정원에 따르면 4월 현재 아크로리버파크 3.3㎡당 평균 시세는 8451만원이다. 재건축 절차에 돌입한 반포3주구(3.3㎡당 9819만원)를 제외하면 전국에서 가장 비싼 단지다. 지난달 분양한 르엘신반포의 평균 분양가가 3.3㎡당 4849만원으로 절반 수준에 그친다.

후분양은 정부에서도 권장하는 제도다. 소비자의 합리적인 판단을 돕고 부실시공을 줄일 수 있다는 이유에서다. 하지만 최근 후분양 카드가 다시 거론되는 이유는 이같은 취지와는 거리가 멀다. HUG의 분양가 규제를 피하고 조합원들의 이익을 극대화하기 위한 방안으로 후분양이 거론되고 있다.

정부는 강남 재건축 단지의 고분양가 책정을 전체 부동산가격 상승으로 꼽는다. 민간택지 분양가상한제 확대 적용 등 분양가 규제에 초점을 맞추는 이유다. 하지만 100% 준공 후 분양과 같은 방식이 시행될 경우 사각지대가 발생한다. 이 때문에 국토부는 지난해 민간택지 분양가상한제 시행 시점을 입주자모집공고를 신청하는 단지로 확대했다. 후분양으로 분양가 규제를 피하려는 단지를 가둬두기 위해서다.

하지만 반포3주구는 시세와 공시가격 인상 추이를 감안하면 분양가상한제가 적용되더라도 높은 분양가 책정이 가능할 것으로 본다. 분양가 산정 기초자료가 되는 택지비는 표준공시지가를 기준으로 책정한다. 지난 1월 1일 기준 전국 표준지 공시지가 현실화율은 65.5%로, 69%인 공동주택 공시가격 현실화율보다 낮아 향후 인상 여력이 더 크다.

정부는 재개발·재건축 단지에 분양가상한제가 적용될 경우 지금 HUG가 시행하고 있는 분양가 통제보다 5~10% 가량 분양가가 더 낮아질 것으로 전망했다. 하지만 강남 일대 부동산시장이 폭락하지 않는 이상 준공 후 분양가를 산정했을 때 지금보다 더 높은 분양가를 책정할 수 있다는 게 업계 시각이다.

삼성물산이 준공 후 분양을 처음으로 제시한 것은 아니다. 삼성물산은 지난해 강남구 상아2차 재건축(래미안 라클래시) 조합에도 100% 준공 후 분양을 제시한 바 있다. 조합도 HUG 분양가 규제로 사업성이 낮을 것이란 판단에 후분양을 고민했다. 하지만 정부가 민간택지 분양가상한제 시행 방침을 밝히며 선분양으로 선회했다.

삼성물산 관계자는 "지금은 후분양을 제안한 상태로 조합의 선택에 달렸다"며 "준공 후 분양은 관련 법규를 준수하면서도 조합원의 이익을 극대화하는 방법으로, 시공사로 선정되면 향후 분양가는 적법한 절차를 거쳐 결정하겠다"고 말했다. 

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