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경기도 화성·평택·용인서 토지 '쪼개기 판매' 기승..투자시 유의

기사입력 : 2019년12월16일 15:59

최종수정 : 2019년12월16일 16:34

그린벨트·보전녹지·농림지역 대다수…개발·재매각 어려워
"정확한 피해규모 파악 불가…기획부동산 법적 규제해야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 토지지분 매매 기획부동산이 올해 경기도 화성, 평택, 용인, 안산, 하남, 포천 등의 토지를 대거 쪼개 판 것으로 조사됐다. 개발호재가 있는 지역 주변에 있는 산이나 논, 목장용지가 대다수를 차지했다.

'기획부동산'이란 그린벨트(개발제한구역)나 맹지(盲地)처럼 개발이 사실상 불가능한 토지 지분을 쪼개서 불특정 다수에게 개발 호재를 미끼로 비싸게 되파는 사기 수법을 말한다.

16일 부동산업계에 따르면 올해 기획부동산은 경기도 화성, 평택, 용인, 안산, 하남 등에 있는 개발제한구역, 보전녹지, 농림지역 토지를 쪼개 판매한 것으로 확인됐다.

기획부동산은 전국 단위로 움직이며 땅을 무더기로 확보한 뒤 지역 호재를 미끼로 토지를 실제 값보다 비싸게 쪼개 판다. 이들은 서민에게 "해당 지역 토지가 개발되면 국가나 건설업자들에게 팔아 목돈을 벌 수 있다"고 설명한다.

하지만 이들이 판매하는 토지에는 개발제한구역, 보전녹지, 농림지역이 많다. 이러한 토지는 정부가 개발을 엄격하게 규제하고 있어서 가격 상승이 어렵고 설사 오른다 해도 되팔기가 쉽지 않다.

또한 기획부동산은 토지 투자를 소액으로 할 수 있다면서 공유지분을 통한 투자를 유도한다. 하지만 땅을 공유지분으로 취득할 경우 각 소유자들의 재산권 행사가 사실상 불가능하다. 매각을 할 때도 소유자들이 모두 동의해야 하기 때문에 현실적으로 매각이 굉장히 어렵다. 투자자 입장에서는 장기간 돈이 묶일 위험이 있는 셈이다.

올해 기획부동산이 판매한 경기도 땅 중 하나인 남양주시 금곡동 산2-5에 있는 임야는 공유자가 669명이다. 면적은 16만2751㎡며 용도지역은 개발제한구역이다. 금곡동 일대는 국토교통부의 '도시재생뉴딜 공모사업'에 최종 선정된 지역이다. 금곡동은 시청 소재지임에도 문화재보호구역으로 개발이 제한됐고 주변 택지개발로 인구 유출을 겪었다. 또한 노인 인구가 증가해 지역이 지속적으로 침체돼왔다.

이에 따라 남양주시는 5년간 국비 180억원, 한국토지주택공사(LH) 자체조달 및 기금을 비롯한 205억을 지원받아 이 지역 도시재생사업을 추진하고 있다. 하지만 해당 토지는 개발제한구역인 만큼 용도지역이 변경되지 않는다면 도시재생사업이 진행되도 개발이 어려울 것으로 예상된다.

개발제한구역은 도시의 무절제한 팽창을 막고 주변 녹지 환경을 보전하기 위해 개발을 법적으로 제한하고 자연을 보존하게 하는 구역을 말한다.

경기도 양주시 장흥면 석현리 산2-3에 있는 면적 17만5608㎡ 임야는 공유자가 420명이다. 용도지역은 농림지역이다. 장흥면 석현리 일원 39만㎡ 규모의 장흥관광지는 지난 1987년 관광지로 지정된 후 정부정책으로 획일적인 발전 계획이 수립돼 왔으며 규제로 인해 민간 투자가 점차 사라져 침체기를 겪어 왔다.

양주시는 이러한 문제점을 인식해 정부에 관련법 개정을 요구한 결과 지난 6월 '관광진흥법' 시행규칙 개정을 이끌어 냈다. 이번 개정으로 장흥관광지 내 투자 유치, 개발이 크게 탄력을 받을 것으로 기대되고 있다. 하지만 해당 토지는 농림지역으로 개발보다는 보전 성격이 강하다.

농림지역은 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역으로 용도지역의 한 종류다. 개발보다는 보전 성격이 강한 땅의 용도지역이다. 농림지역 내 건물은 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하로 지을 수 있다.

이밖에 기획부동산이 판매한 토지에는 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 자연녹지지역, 보전녹지지역 등이 있었다. 이 중 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역은 도시 관리지역 3가지 종류에 속한다. 관리지역은 도시지역, 농림지역, 자연환경보전지역 간 완충지역으로 보전뿐만 아니라 개발 목적도 갖는 지역에 지정되는 용도지역이다.

[자료=서울시]

보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전을 위해 보전이 필요하지만 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기 곤란한 지역이다.

생산관리지역은 농업·임업·어업 생산을 위해 관리가 필요하지만 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기 곤란한 지역이다. 계획관리지역은 보전생산관리지역을 제외한 지역으로 도시지역 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준해서 체계적인 관리가 필요한 지역이다.

3가지 관리지역 중 보전관리지역과 생산관리지역은 토지 이용에 규제를 많이 받는 반면 계획관리지역은 개발할 수 있는 여지가 상대적으로 더 많다.

또한 자연녹지지역, 보전녹지지역은 도시녹지지역의 하위개념에 포함된다. 도시지역은 크게 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류되고 이 중 녹지지역은 다시 자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역으로 분류된다.

자연녹지지역은 도시 녹지공간 확보, 도시 확산 방지, 장래 도시용지 공급을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용되는 지역을 말한다. 반면 보전녹지지역은 도시 경관에 필요한 녹지와 자연환경, 산림을 보전하기 위해 지정된 지역이다. 주로 임야에 많이 지정되며 개발행위가 상당히 제한돼 있고 부동산 개발이나 투자가 쉽지 않다는 특징이 있다.

기획부동산이 판매한 보전녹지지역 토지로는 경기도 용인시 처인구 양지면 추계리 산88-1에 있는 8만6485㎡ 면적의 임야가 있었다. 해당 토지의 공유자는 228명이다. 용인시 처인구에는 'SK하이닉스의 반도체 특화 클러스터 조성', '용인시 2035년 도시기본계획', '제2경부고속도로'를 비롯한 호재가 있다. 기획부동산은 이러한 호재를 내세워 투자자를 모집한 것으로 추정된다.

전문가들은 기획부동산이 판매한 경기도 땅이 실제로는 더 많지만 정확한 통계자료를 구하기 어렵다고 지적했다.

토지·건물 실거래가 플랫폼 밸류맵의 김범진 대표는 "기획부동산 자체가 (법적 용어라기 보다는) 하나의 개념이기 때문에 기획부동산이 판매한 토지의 통계자료를 구하는 데 어려움이 있다"며 "자료조사에 한계가 있는 만큼 투자자들의 정확한 피해 규모를 파악하기 어렵다"고 말했다.

국회에서는 기획부동산 업체가 토지를 판매할 수 없도록 법적 규제를 마련해야 한다고 강조했다.

국회 국토교통위원회 소속 민주당 박홍근 의원은 "토지개발 없이 지분방식으로 분양만 하는 현행 기획부동산 업체의 판매방식을 규제해야 한다"며 "이를 위해 공인중개사법이나 부동산개발업에 토지분양업체의 등록 근거를 만들어 특정 자격을 갖춘 경우에만 매도가 가능하게 해야 한다"고 주장했다.

 

sungsoo@newspim.com

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SPC "8시간 넘는 야간근무 없앤다" [서울=뉴스핌] 최원진 기자= SPC그룹이 27일 대표이사 협의체인 'SPC 커미티'를 열고 장시간 야간 근로를 폐지하고, 앞으로 생산직의 야근 시간을 8시간 이내로 제한하기로 했다고 밝혔다. SPC그룹은 야간 생산이 불가피한 일부 필수 품목을 제외하고, 가능하면 야간 가동 자체를 줄여나가겠다는 방침이다. 그룹 관계자는 "8시간 초과 야근 폐지를 위해 △인력 확충 △생산 품목 및 생산량 조정 △라인 재편 등 전반적 생산 구조를 완전히 바꿀 계획이다. 각 (계열)사별 실행 방안을 마련해 10월1일부터 전면 시행한다"고 설명했다. 이재명 대통령이 지난 25일 경기 시흥시 SPC 삼립 시흥 공장에서 열린 산업재해 근절 현장 노사간담회에서 발언을 하는 모습. [사진=대통령실]  주간 근무 시간 역시 단계적으로 단축해 장시간 노동에 따른 피로 누적과 사고 위험을 사전에 차단한다는 계획이다. 또한 이번 근무체계 전환이 현장에서 안정적으로 정착될 수 있도록 노조와 협의를 병행하고, 내부 교육 및 매뉴얼 정비 작업도 함께 추진할 예정이다. SPC는 "생산 현장의 장시간 야간 근로에 대한 지적과 우려를 무겁게 받아들여 근무 형태를 비롯한 생산 시스템 전반에 대한 개혁을 추진하기로 했다"며 "앞으로 근로자 안전이 최우선시되는 일터를 만들 수 있도록 적극 개선하고 투자하겠다"고 밝혔다. 이번 결정은 지난 25일 이재명 대통령이 SPC삼립 시화공장을 직접 찾아 현장 간담회를 주재하며 야간 노동과 과도한 업무 강도를 지적한 데 따른 것이다.  이 대통령은 지난 5월 SPC 시화공장에서 발생한 여성 노동자 사망 사고와 관련해 "수십 년이 흘렀지만 여전히 현장에서 노동자가 죽고 있다"며 "같은 방식의 사고가 반복되는 건 심각한 문제"라고 강하게 비판했다. 이어 "돈과 비용 때문에 안전과 생명을 희생하는 구조라면 반드시 바뀌어야 한다"며 "이번을 계기로 산재 사망률을 줄이기 위한 현실적이고 구체적인 대책이 마련되길 바란다"고 강조했다. 이날 간담회에는 김영훈 고용노동부 장관, 김용범 정책실장, 문진영 사회수석 등 청와대 주요 인사들이 배석했으며, SPC 측에선 허영인 회장과 김범수 SPC삼립 대표, 김지형 컴플라이언스위원장, 김희성 안전보건총괄책임자, 김인혁 노조위원장 등이 참석했다. CJ푸드빌, 크라운제과 등 타 식품업체의 현장 책임자들도 함께 자리를 했다. wonjc6@newspim.com 2025-07-27 13:22
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